诸葛数据月报|重庆12月土地供应量下跌成交额上涨 二手房挂牌价有所回升!

2019-01-08 08:54   来源: 诸葛找房数据研究中心   作者:小诸葛

概述

12月重庆市场供地规划下,重庆土地供应面积环比有所下降,土地成交金额反而上涨,整月土地市场成交金额44.60亿元,环比上涨111.57%,同比下降51.45%二手房市场方面,12月份重庆市二手房挂牌价为14479/平方米,环比上涨0.88%,挂牌价连续4月下跌后本月有所回升,挂牌量环比下跌16.74%;随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,购房者观望情绪加重,市场整体处于较平稳态势。

一、重庆市场分析

2.1行业动态

01 嘉年华国际与重庆江北签订协议 拟建文旅游乐综合体

12月3日,嘉年华国际控股有限公司发布公告称,于当日,公司与重庆市江北区人民政府订立项目投资框架协议书。据此,嘉年华国际得到江北区人民政府支持在中国重庆市江北区进行“重庆嘉年华文旅综合开发建设项目”。

02 财信发展为重庆国兴公司3.42亿元债权转让提供担保

财信国兴地产发展股份有限公司12月11日公告宣布,其将为全资子公司重庆国兴置业有限公司(重庆国兴公司)3.42亿元债权转让提供连带责任保证担保。

03 普洛斯设第三个日本物流基金 皇庭国际置入重庆商场

皇庭国际以同心基金22.34%股份置换重庆项目。12月23日晚间,深圳市皇庭国际企业股份有限公司公告称,拟以公司旗下的深圳市同心投资基金股份公司22.34%股份,与公司关联方深圳市皇庭集团有限公司旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权进行资产置换。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土地供应量环比下跌60%,溢价率微跌

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。12月份土地供应面积为200.89万平方米,环比下跌60%成交面积为154.24万平方米,环比上涨34.37%10月成交面积达到近一年低谷,11月供应土地猛涨后,12月供应土地有所回落。

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数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

 

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年12月,土地市场成交金额44.60亿元,环比上涨111.57%,同比下降51.45%。整年溢价率波动不大。

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数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

 

2.2.2 12月重庆土地成交共30.87亿元,最高溢价率达9.82%

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成交地块总结分析

01. 年底成交地块较少,仅4宗二类居住用地成交,成交金额总计30.87亿元。

02. 受不同板块区位及起始楼面价等因素影响地块溢价情况表现不同,两江新区悦来组团溢价率成负数,市场冷淡;礼嘉组团溢价率最高,市场竞争激烈。

03. 从地块总规划建筑面积来看大型地块较少,总共建筑面积427072.9㎡。

 

地块位置地图标志

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数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

 

2.2.3 热门地块地处礼嘉组团,周边大力开发,未来发展可期

 

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热门地块分析

该地块位于两江新区礼嘉组团,地块北接金渝大道,南临金通大道,目前该地块正处于开发期。该地块建筑面积144118平方米,成交价132000万元,溢价率9.82%。

周边成熟项目较少,目前处于开发阶段,目前还存在商业商圈缺乏等问题。

但是礼嘉未来将建成超300万方的商业配套,自驾可通过金渝大道、金通大道、兰海高速、龙塘立交等交通路网通达主城各区。

周边楼盘项目有:远洋九公子、融创玫瑰园、龙湖两江新宸等。

热门地块位置

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2.3 二手房市场解读

2.3.1 12月份重庆二手房挂牌价环比上涨 市场整体平稳

12月份重庆市二手房挂牌价为14479/平方米,环比上涨0.88%,挂牌价连续4月下跌后本月有所回升,挂牌量环比下跌16.74%;随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,购房者观望情绪加重,市场整体处于较平稳态势。

 

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从单月挂牌价趋势来看,12月重庆挂牌价波动幅度较大,整个月份均价都在14000元/平方米-15000元/平方米之间上下起伏

 

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2.3.2 12月重庆二手住宅挂牌房源变化幅度小,刚需为主

 

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万刚需房源占比最多,高达32%,其次为100-150万房源,占比27%,这2类房源价格占比和11月挂牌房源占比相同。刚需和改善房源价格成主流。

 

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二手房挂牌房源面积分布来看,本月60-90平和90-140平占比一样多,为34%,两者占比近七成;60平以下小户型占比19%,140平以上大户型占比共9%。

 

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从二手房挂牌房源居室分布来看,3居占比最多,占比37%;其次为2居,占比33%,两者占7;1居室占比15%。

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2.3.3 江北均价16782元/平方米位居榜首,环比上涨0.20%;渝北区挂牌房源30449套

 

从各城区二手住宅挂牌均价来看,江北区以16782元/平方米领先,其次是渝北区,挂牌价15953元/平方米。

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从城区挂牌量上来看,渝北区以30449套领先,环比上月有所减少。北碚、大渡口挂牌量均低于5000套,房源较少。

 

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2.3.4 12月份二手住宅降价房源远高于涨价房源

 

从降价房源量上来看,12月份重庆降价房源量波动较大,单日降价房源量高达5100套,日均降价房源量在1503套左右。

 

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从涨价房源量上来看,12月份15、16两日涨价房源量超过1000套,月内有10天涨价房源量低于100套以下,整月日均涨价房源量在285套左右,环比上月日均涨价量仅新增10套。

 

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2.3.5 渝北区降价房源高居榜首,12月主城累计降价房源量38187套(环比上月降价房源量减少4421套)

 

各城区降价房源量来看,渝北区降价房源量最多,12月份共有9589套降价房源,其次为南岸区,降价房源量为6593套。巴南、大渡口、渝中和北碚降价房源量较少。

 

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2.3.6 降价房源量TOP20小区

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2.3.7 热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳发展

 

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数据来源:诸葛找房

 

 

2.4 租赁市场解读

2.4.1 渝中区租金最高,环比上月增加,江渝北租金相近

重庆主城九区租金差异较为显著:渝中区作为老城区,商圈中心,加上周边写字楼众多,交通线路发达,也是人口集中地,12月以36.14元/m2/月的租金价格位居首位,环比上月租金上涨;

江北和渝北区两区的租金相近,分别是江北租金为33.92/m2/月,渝北租金31.62元/m2/月。江渝北地理位置靠近,加上北区也是重庆长期以往的发展区域,租金水平较高。

北碚区较远离市区,该区居民房较多,目前极少数写字楼,因而租金不及渝中区租金水平的一半。

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数据来源:诸葛找房

 

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈


二、全国市场分析

2018年,在政策调控高压下,土地市场流拍率增加,新房市场成交低于去年基本持平,二手房市场下半年遇冷持续下滑,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌。

12月单月数据来看:年底冲刺12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨各等级城市土地成交均有不同程度上涨。房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

01中央经济工作会议:因城施策,分类指导,地方政策微调自主性提高

12月21日,2018年中央经济工作会议闭幕,房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容,工作要求和方向有了新的要求,会议通稿相关表述虽少,但新意颇多。涉及房地产原文:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

02发改委:支持优质企业发行债券 房企标准要求营收达300亿以上

12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”),旨在提高直接融资比重,优化债券融资服务,增强企业债券服务实体经济能力。其对房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

03住建部:2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

1224日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下方面工作:一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

1.2.1 12月全国地级市土地市场供应、成交环比双双上涨全年处于较高水平

从全国主要地级市土地市场数据来看:2018年全年全国主要地级市土地供应面积增加近两成,带动成交量上涨2018年土地供应面积与土地成交面积已连续3年持续上涨,且均处于较高水平

12月全国主要地级市土地供应和土地成交环比双双上涨。全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,12土地供应规划建筑面积为28690万平方米,环比上涨20.34%,同比上涨17.03%,2015年以来土地供应规划建筑面积新高12月土地成交规划建筑面积23763万平方米,环比上涨53.32%同比小幅下跌2.03%。

 

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数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

 

1.2.2 一线城市及二线城市受调控政策影响明显土地成交额均呈现不同程度回落

 

2018年,受严格调控政策影响,一线城市及二线城市土地成交额同比均小幅回落,一线城市回落12.35%,二线城市回落1.40%。三四线城市受调控政策影响较小及延续之前的热度,土地成交额持续上涨,同比上涨15.44%。

12月份,完成全年供地计划目标,等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。

 

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数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

 

1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,新开工增速创近两年新高

 

从全国开发投资增速来看,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份相同,在连续三个月增速放缓后出现持平(其中住宅投资增速回落0.1个百分点)。从房屋新开工面积增速来看,1-11月份新开工面积增速为16.8%,增速扩大0.5个百分点,房屋新开工面积增速仍在不断扩大创近两年来新高

 

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

 

从全国土地购置面积增速来看,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点但土地购置面积涨幅保持高位。受市场遇冷下滑影响,市场持续观望土地购置意愿开始出现松动,增速有所回落

 

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

 

1.3.2 全国销售面积及销售额环比小幅上涨,房企到位资金增速持续回落

 

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米,同比增长1.4%,销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,从当前市场情况看,2018年全国房产销售额有望突破14万亿元,创下新高。11月份商品房销售额为13594亿元,环比上涨15.38%;商品房销售面积15487万平方米,环比上涨12.19%。销售额及销售面积环比均有不同程度上涨。销售额涨幅大于销售面积涨幅,房价有所回升。年关将至,房企加快销售速度回笼资金,使得11月份销售面积与销售额均有不同程度上涨。

 

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

 

从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速连续两月收窄,其中自筹资金50619亿元,增长10.0%,增速回落0.8个百分点,占到位资金的33.7%,影响较大

 

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

 

1.4 新房:年底冲刺新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

 

2018年30个重点城市新建商品房成交面积17184万平方米去年相比基本持平12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

分城市等级来看,等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中,一线城市涨幅最为明显,环比上涨61.20%,同比上涨19.58%。

12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。

 

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

 

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

 

1.5.1 二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

 

据诸葛找房数据研究中心监测数据,201812100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

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1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

 

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价57254元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18520元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10634元/平方米。其中一线城市挂牌均价是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍各等级城市跌幅均超1%。

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从区域分布来看,东部发达城市较多,以21445/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9397/平方米。从环比11月份情况来看,各区域全线下跌。东部、中部由于持续受政策影响,市场下行态势蔓延,跌幅均超过1%,其中东部地区跌幅最大,下跌1.55%,中部下跌1.19%。东北和西部地区由于前期房价上涨幅度并没有很大,因此即使部分城市出现价格回调,跌幅仍然较小于东部及中部,其中东北环比下跌0.84%,西部下跌幅度最小,仅下跌0.77%,下跌幅度仅为东部地区一半。

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