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李宇嘉:“老破小”政策来了,刚需和改善要注意什么?

2019-07-04 09:03   来源: 中新经纬  

要不要买“老破小”?“老破小”有没有增值空间?确实,自从国家部署“老旧小区”改造以来,“老破小”再次成为大家关注的焦点,特别是那些为“上车”困扰的刚需,看到了“扎根”大城市的一线曙光,而部分投资客也是跃跃欲试。

  “老破小”从何而来?

  近期,住建部吹风会,强调了“老旧小区”改造的决心,比如发动基层组织,“一楼门一方案”。对于“老旧小区”,结合住建部的定义,我总结了几个通俗的特征:水电气网缺失或老化;没有物业管理;没有地下停车场;乱搭乱建;老鼠蟑螂横行;一下雨污水横流、臭气熏天。

  很难想象,光鲜的大城市,居然有那么破的房子!问题就出在,我们发展太快了。过去,福利分房时代是典型的短缺经济,房子的配套、功能、设计、社区等,与现在的房子乃天壤之别。当下,新房空间触顶,存量改造能探上棚改的,都改完了,回过头发现,剩下的“老破小”僵持不下了。

  为什么?上一波楼价大涨,投资泛滥,相比居住体验,买家更关注升值。于是,“老破小”也涨了不少。现在,楼市“短平快”时代结束,房住不炒渐渐渗透,购房者越来越理性,房产的用途渐渐回归到居住本身,“老破小”居住体验差的弊端,就暴露无疑了。

  “老破小”改造的困境

  事实上,去年二手房调整期积累的部分刚需,经过今年上半年的“小阳春”,已将部分“老破小”中的质优者消化了,比如有物业管理的,建筑质量还过得去的,户型还算顺眼的,距离地铁站不算太远的等等。剩下的,就陷入了一个难以打破的僵局:实在住不下去,但也卖不出去。

  很多人疑惑,处在市中心、周边新房价格那么高,为何出现这个局面?一方面,就是刚才讲的,居住体验差的,买的人少(除极少数学区房);另一方面,地铁四通八达,“老破小”的替代品多了,城区里有面积差不多大的各类公寓,外围有总价差不多但体验性强的商品房。

  此外,还有长租公寓、商品房合租等等,品相好的“次新房”(楼龄5-10年的)遍地都是。多数“80后”“90后”,不再选择挑剩的这些“老破小”。还有一个重要原因,就是这些房子缺的东西太多了,没有维修基金,按照大城市“居住体面”来改造的话,成本实在太高。

  特别是,很多小区“老龄化”重。本来,居民老龄化这么重,装电梯是自然而然的选择。但很多居民,因为装电梯成本分摊问题协商不好,最后的结果,就只好不装电梯。

  要慧眼识金

  老旧小区,规模达4000万户,涉及上亿人。这部分住房需求起不来,大城市存量房就流转不起来。今年上半年,京沪深二手房套均成交价350万左右,广州不到300万,刚需主导、“卖小买大”。5月份,二手房市场普遍降温,交易周期达4个月左右,买家议价空间还有4%左右。

  短期看,刚需释放殆尽,对于“老破小”,交易情绪极低,依旧是买方市场。2015-2018年是楼市交易高峰,从今年开始,二手房供应将排山倒海,可选的很多。在比拼品质的时代,以降价来促成交易,这是最坏的选择。尽管国家要推进老旧小区改造,但吸取了棚改大包大揽带来的问题。

  这次吹风会上,住建部副部长黄艳说,按照“业主主体、社区主导、政府引领”的方式统筹推进;自下而上,既尽力而为、又量力而行;政府不能“大包大揽”。可见,老旧小区改造,绝非棚改,依据这些原则,它的进度可能很缓慢,购买的话要慧眼识金,多方判断。“上车容易、下车难”,买了就要想想,以后卖给谁?卖的时候有哪些竞品?能否实现升值保值?怎么能让对方甘心接盘?会不会陷入挂牌后长期无人问津等局面?(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)


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