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诸葛7月月报,土拍苏醒,政策趋严,二手住宅市场依旧“淡定”!

2019-08-08 17:03   来源: 诸葛找房   作者:枫叶

概述

随着我市对房产市场趋严的调控,土拍的成交数据,越来越多取决于供地的综合水准,7月因体育新城两宗热地的入市,拉动了本月成交金额翻翻,但随着各类政策对房企利润空间的压缩,后期众房企在拿地成本的核算上也将更加严苛,进而不排除下半年有流拍地块的出现。 

7月30日,我市下发了《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》,旨在加码大连房地产市场价格调控。7月我市商品房住宅项目成交套数环比微跌,纵观近一年数据,7月成交套数仅次于2018年8月和2019年6月;7月商品住宅的成交均价环比上涨,但对比同年度数据,仍低于2月和3月。 

二手住宅挂牌均价各区县7月数据对比,“新贵”高新园区跃居众区县之首,老城区中山区则位居第二。其他城区排序基本没变。高新园区因其区域内土地资源较为有限,且居住人口需求相对旺盛,致均价一路走高,目前区内均价短期内已临近触顶,在“四限”严控下,浮动空间相对有限。 

大连租金均价本月虽仍然上涨,但涨幅明显收窄,随着毕业季热度的逐渐冷却,我市租赁市场行情也将回归常态。租金热点商圈仍集中在中山区、沙河口区和西岗区等老城区,且多数为时间较久的商业金融中心。 


城市市场分析 

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 大连出台“限价”通知,房价被多维度锁定!

2019年7月30日晚间,大连市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》。该通知针对商品房住房价格做出具体的指导,按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。 

02 大连住房公积金缴存基数调整了

7月起,大连市对2019~2020年度住房公积金缴存基数进行调整,上限为 21897元。

按照国家、省、市规定,职工住房公积金缴存基数不得超过当地上一年度职工月平均工资的3倍,大连市2018年度职工月平均工资7299元,因此,2019-2020年度职工住房公积金缴存基数上限为21897元。

同时,职工住房公积金缴存基数不得低于所在区(市)县上一年度最低工资标准,月平均工资额低于最低工资标准的,以最低工资标准作为月缴存基数。 

03 大连高校毕业生住房保障补贴申请办法下发

按照大连市人才工作领导小组办公室《关于进一步做好高校毕业生住房保障工作的通知》要求,为加强政策衔接配套,依据有关规定,近日,大连市人力资源和社会保障局、大连市住房和城乡建设局就开展2018年1月1日前毕业的市内四区新就业或自主创业高校毕业生住房保障资格认定、补贴审核发放工作发布了通知。  


2.1.2 行业动态 

01 大连秋季房交会 将在金普新区和星海广场各举办一场 

9月6日至8日,2019年大连金普新区秋季房交会将在开发区大剧院文化广场举办。

9月13日至15日,将在大连世界博览广场隆重举办2019大连秋季房交会(第六十三届大连房屋交易大会暨配套产品展览会)。展会以“仲秋选房季,惠购在房展”为主题,围绕整个九月打造特惠购房季,实现房交会“省钱、省事、放心”的宗旨。 

02 绿城16亿首次入驻体育新城,中海30亿再次抢占体育新城地块

据大连市自然资源局公示,自6月末挂牌就广受关注的大城(2019)-11号和大城(2019)-12号于7月29日开拍,经过一天激烈的竞拍,最终大城(2019)-11号经过99轮举牌,被中海地产以总价299853万元,溢价率26.6%,楼面价9099元/平方米(不含配建)成功摘牌。大城(2019)-12号被首次入驻的绿城地产以总价163240万元,溢价率40.18%,楼面价9847元/平方米(不含配建)成功摘牌。

03 华润底价摘牌普湾新区36万平方米居住用地

据大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告交易简【2019年第42号】显示,位于普湾新区大连海港工业区海湾社区的大普(2019)-11号、12号宗地于7月31日,被“沈阳润置企业管理有限公司”摘得,据了解该地块旧址为帕克兰德服装厂,目前平整土地中。 


2.2 土地市场解读

2.2.1 7月甘井子区体育新城再供两宗热地 

7月供应土地建筑面积(居住类)75.39万平方米,环比上涨9.09%,成交土地建筑面积(居住类)87.8万平方米,环比上涨173.35%。本月甘井子区体育新城版块再出两宗热地,值得一提的是,体育新城大城(2019)-11号和大城(2019)-12号宗地摘牌日期在7月29日,在连版“730限价通知”正式下达之前,溢价率分别为26.6%和41%,在此之前,今年上半年成交西岗、甘井子地块溢价率均为最高值49%。

随着政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,以及大连7月30日针对项目下发了“限价”通知,都再次强调了政府对房产市场调控的坚决,而调控的目的不仅是限制涨幅,且同时规定了跌幅不超过5%,将房价完全“锁”在一个范围内。

房产调控不能放松,但在有可替代房地产的新型实体经济产生之前,土地收入仍是财政收入的“大头”,城市地铁要建、公共资源等也仍要继续完善,故土拍仍会继续,但在政府的调控之下,房企在拿地对象的选择和拿地成本的核算上,会更精细。毕竟,拿地的目的是为了有利润可图,售价被限定,成本就要降低,如此背景之下,下半年也不排除有流拍的地块产生。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站 

7月土拍居住类地块共吸金50.61亿元,较比上月成交总额翻倍上涨231.87%,经历了5月6月的相对低谷后,7月土地成交总额再创高点,仅次于近一年4月份的最高值。溢价率也同步上涨。

随着房产政策的持续趋严,土拍成交数据更多取决于地块尤其是主城区热地的供应数量,7月共成交4宗居住类用地,主城区甘井子区两宗,普湾新区两宗。

由于大连主城区用地面积较为紧缺,且目前的城区均价相对触顶,可涨空间在“730限价通知”出台后,进一步被压缩,部分房企开始将视线转移至金州、普湾等相对的价格洼地,本月普湾新区两宗居住类用地就被华润底价全部揽入怀中。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

本月成交地块共4宗,两宗来自甘井子区,两宗来自普湾新区。体育新城两宗地块分别被中海和绿城摘牌。普湾新区两宗地双双被华润底价揽入。

地块成交信息.png

成交热点地块总结分析;

大城(2019)-11号/12号

数据来源:大连市自然资源局;整理:诸葛找房大连站

交通优势:

地块位于体育新城南侧,临近川岭路、西北路,交通便利;且随着地铁2号线、8号线等交通线路的插入,交通配套也将逐渐完备。

商圈优势:

位于体育新城商圈相对“腹地”,因被规划为“大连市城市副中心”,由于政府规划的侧重,在万达、万科、中海、招商、保利等大品牌开发商进驻后,商圈整体热度再被推高。地块用途包含商服及住宅,体育新城商圈未来将会成为继华南之后又一商业区,加之这两宗地块附近已有万科翡翠都会、招商海德1872、中航华府等楼盘,未来客源人流会十分充足、发展潜力巨大。

周边楼盘:

代表楼盘:万科翡翠都会,高层均价约18000元/平方米,洋房约21000元/平方米;招商海德1872,高层均价约18000元/平方米;中海万锦公馆,高层均价约18000元/平方米。  


2.3新房市场解读

2.3.1 7月商品房住宅成交套数微跌 居近一年成交套数高位 

7月商品房住宅成交套数5793套,环比微跌1.18%,众多项目延续6月份半年度节点的冲劲,继续加大销售力度。而纵观近一年大连商品房住宅备案套数,7月成交总量仅次于2018年8月和2019年6月。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站 

7月商品房住宅成交均价再攀新高,近一年大连商品房成交均价波动较为频繁。2019年以来成交均价走势,7月份成交均价虽环比上涨,但仍低于同年的2月和3月。

随着大连“730版限价”通知的下发,未来一段时间内的成交均价波动幅度会更加趋稳,而面对如此“通知”,众房企会出台什么样的“对策”呢?让我们拭目以待。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

 2.4二手房市场解读 

2.4.1 二手住宅市场挂牌量价稳中微浮 

7月份大连市二手房挂牌价为16125元/平方米,环比仅微涨0.01%,近一年以来,大连二手住宅挂牌均价在2018年9月,均价微过16000元/平方米,2018年10月迅速降回至15873元/平方米,直至2019年4月份均价再次赶超16000元/平方米,自此后截止今年7月,均价较为稳定,在16000元/平方米上小幅波动。

随着大连7月30日下达的限价通知出台,短期内大连的二手挂牌均价也将维系这种稳定状态,商品房项目的市场行情也会影响到二手房,而随着国家及地方政府对房产政策趋严态度的一再表明,也让越来越多的业主开始降低对房产的预期,要么转卖为租,要么暂时搁置,要么就是降低售价。

数据来源:诸葛找房大连站

从单月挂牌价趋势来看,7月大连挂牌价波动幅度,只在月初和月末几天均价有相对明显的浮动。

 

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.2  7月二手住宅挂牌房源 60-90平方米两居室占比仍最高

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比依旧相对较高,占比为52%,其次为3居室22%。

对比上月,各居室占比格局基本没变。

数据来源:诸葛找房大连站

二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平方米依旧占比最高,占比为37%;其次为60平以下占比27%,90-140平占比27%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3 “新贵”高新园跃居二手住宅挂牌均价榜首 “老城区”中山“退位”

7月各城区二手住宅挂牌均价数据显示,各区县均价排序有明显变化,高新园区以19552元/平方米的挂牌均价跃居至众区县榜首,作为“新贵”高新园区,在这个7月以微弱优势取代了中心老城区-中山区19320元/平方米的均价,登顶NO1。

高新园区、中山区之后,为沙河口区和西岗区,均价分别为18008元/平方米和17135元/平方米;甘井子区、开发区和金州依旧位居后三名。

随着“730限价通知”的下发,大连高新园区、中山区、沙河口区和西岗区正式进入“四限”时代,所谓“四限”就是限购、限售、限贷、限价,甘井子区、开发区和金州则相对宽松,仅限价。

在此背景下,未来一段时间内,预测限制条件相对宽松的区县均价变化幅度将高于“四限”区域。

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.4 7月份甘井子开发区调价房源量相对较高,活性较强 

本月中山区平均下跌幅度最高,上月跌幅最高的开发区本月跌幅位居榜眼,西岗区位居第三,前三名跌幅分别为5.08万/套、4.89万/套和4.43万/套。

较比上月,总平均跌幅继续扩大;各区中,跌幅继续扩大的区域分别为中山区、甘井子区、开发区、高新园区和西岗区;跌幅收窄的区域则为沙河口区和金州区。

跌幅继续下探,说明中山等区域的业主降低了对房产市场的预期,继续下调了售价;跌幅收窄,则反之,说明业主对房产市场信心开始回升,逐渐上调房屋售价,也说明市场活性开始逐渐较强。

从诸葛找房统计的各项数据来看,若跌幅仍继续大范围大幅度的下探,就预示着房产市场进入下行期,也就是我们通俗意义上理解的“房产淡季”。

数据来源:诸葛找房大连站

从涨价房源量及上涨幅度上来看,7月各区县平均上涨幅度最高的是中山区,其次为金州区,开发区涨幅位居第三。

环比6月,涨幅扩大的区为中山区、开发区、甘井子区和西岗区;金州、高新园和沙河口区涨幅则收窄。

从下图可以看出,涨价房源量较多的区域仍为甘井子、开发区和金州,主城区中,高新园区涨价房源量仍最少。

综合下跌房源量和上涨房源量来看,甘井子区和开发区变化房源总量相对较多,对于房产市场来说,调价房源量越多,且分布平均,则市场活性则相对较强,较为健康,甘井子区和开发区都是目前政策相对宽松的区域,较比其他区域,购房者和业主的关注度更高,期望值更高。

高新园区和西岗区则属于变化房源量相对较低的区域,说明房产市场相对饱和,房价可调空间有限,综合活性较弱。

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.5 7月份涨降价房源量占比小幅波动 态势趋稳

7月大连涨价房源量占比比上月增加1.2个百分点,降价房源量增加1.2个百分点,幅度较小,稳中微变。

随着政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,及大连市政府于7月30日晚下发了《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》,不同于以往的调控内容,本通知对房价的涨跌皆做了具体的指导意见,真真正正将房价“锁住”在一个稳定范围内。 

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.6 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.7 7月主城区挂牌均价变化态势各不同 

数据来源:诸葛找房大连站 


2.5 租赁市场解读

2.5.1 7月大连平均租金38.8元/平方米/月,毕业季“退烧”涨幅收窄

7月份大连平均租金38.8元/平方米/月。大连本期租金环比微涨0.75%,较比6月,涨幅收窄,随着毕业季热度的逐渐冷却,大连租赁市场开始回归常态。

据诸葛找房数据研究中心统计数据,全国大中重点城市,受毕业季影响,不同城市租房市场的影响时效和被影响程度皆不同,北京等一线城市因其城市优势,对人才有着超强的吸附能力,故租房市场受毕业季影响的周期会相对较长,且幅度较大;而大连等二线城市则稍微逊色,7月起,租金均价涨幅已有明显收窄。

 

数据来源:诸葛找房大连站

居室租金方面,7月份大连一居室租金均价2093元/月,二居室2565元/月,三居室及以上4104元/月,环比6月,皆呈不同幅度下浮。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.2 各区租金环比全线下跌,高新园区跌幅较高

7月份,各区平均租金均下跌,其中高新园区跌幅相对较高,本月高新园区平均租金为40.59元/平方米/月,跌幅为7.24%;其次为沙河口区,平均租金43.42元/平方米/月,跌幅7.08%;开发区平均租金32.7元/平方米/月,跌幅为6.46%,位列第三。

各区域租金均价仍然分化明显,中心城区中山依旧最高,租金均价为46.08元/平方米/月,金州区较低,为24.61元/平方米/月,几乎是中山均价一半。

数据来源:诸葛找房大连站

分居室租金,中山区依旧占据所有居室租金均价榜首;一居室中,中山区之外是沙河口区和高新园区;二居室,高新园区位列第二,其次为沙河口区;三居室及以上平均租金,沙河口区位居第二,西岗区第三。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.3 商圈租金TOP20 中山区港湾广场入三甲

7月租金均价TOP20商圈榜单中,中山区的商圈数量仍占50%。本期前三甲除了中山区的人民路、青泥洼桥外,港湾广场取缔沙河口区的星海商圈,跃至第三。前三甲租金均价分别为62.36元/月/平方米、61.02元/月/平方米和60.91元/月/平方米。

从租金均价热点商圈分布情况来看,老城区依然是租赁市场的热点区域,因其便利的交通情况,相对成熟的生活配套,以及众多金融中心等等,都成为吸引更多租客选择的有利条件。

商圈租金TOP20

数据来源:诸葛找房大连站

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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