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房贷利率改革,对购房者有何影响?贷同等金额可能交更高利率!

2019-08-26 09:35   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

       房贷是影响房地产行情的一个关键因素,尤其对于刚需购房者而言,因资金受限,商业贷款是多数人会选择的购买方式,8月25日房贷利率的计算方式有了重大改革,而这对于房地产行情、对于老百姓来说,到底有什么影响?

房贷利率改革下发背景:

       新规的下发与国家一直以来倡导的利率双轨制改革有关。具体改革是将央行发布的基准利率与房贷剥离开,从由央行“一言堂”改为由18家全国性的商业银行依据近期市场情况而定。原有贷款利率计算方法是“央行基准利率+地方设置的上调或下浮的比例”,改革后“近一个月贷款市场报价利率+加点”。其中“市场报价利率”指的就是LPR,即金融机构对最优客户执行的贷款利率。

       新规将央行基准利率从房价绑定中释放了出来,未来央行是否调整基准利率与否,将不再成为影响房价的直接因素了。房地产的发展又多了一项更为贴近市场情况的调整因素。

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图片来自摄图网

新政要点解读:

1、利率算法不同

       从简单层面上理解,改革后的利率将会更贴合市场的实际情况,且灵活度更高,若市场行情相对冷清,为了刺激行情,银行会降低贷款的利率,而利率就会随之同步下调,也就降低了贷款的成本,提升了贷款成功的可能性,有利于驱使资金流向中小企业的各类实体经济中。对市场良性发展更为有利。

2、个体差异更为明显,贷款同金额会有不同利率

       “加点”与之前地方政府的上浮或下调比例作用雷同,都是地方政府”因城施策“依据城市自身市场情况而设定的附加条件;与之前不同的是,本次的“加点”要求体现贷款风险状况,也就是说城市在设置“加点”时首先要考虑是贷款的违约率等问题,而不再是房产市场行情如何,是否要刺激楼市等。且不同于过去的“一刀切”,“加点”可以依据每个申请贷款的个体而实行差异化标准,也就是说未来贷款利率与个人负债、信用情况等更为密切,同样贷款50万,会因个人信用不同,要支付不同的利率。

3、可约定利率重定价周期 最短一年

     2019年10月8日新政策正式执行,合同一旦签订,“加点”将无法修改,但因新规依据的是LPR,LPR利率随周期而调整,为了更好的保障购房者的利益,购房者有充分选择权,可以选择与银行签订一个重定价周期,最短一年,最长为合同执行期。后期若贷款利率发生变化,购房人有选择更改的权利。

4、地方政府只有上浮额度的最低设置权

     不同于之前地方政府有下调或上浮利率的权限,新政只给了地方政府“加点”值的设置权限,也就是基准值已定,地方政府只有权限设置上浮额的底限值。这点与原有利率相差不大,地方政府仍具有一定的权限,未来若地方城市对当地房产依赖性较大,则设置“加点”就不会高,反之,城市经济发展相对健康,对房地产依赖性不高,就可以设置较高“加点”。随着未来城市房地产发展的两极化,“加点”的设置将也将具有明显差异。

5、明显规定了首套、二套利率的设置规则

      首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

      为了更好保障刚需首套住房,政策上首次有了明确的倾斜。当然,首套房的具体执行利率也要看各个地方政府的具体“加点”值。

6、严打“转按揭”“加按揭”确保贷款工作更干净

     强调了严禁“转按揭”“加按揭”,前段时间,针对32个城市做了相关金融工作的抽查,在此之后提出此条款,再次强调了要规避银行贷款的违规操作,不准许高评高贷,以加大力度严打炒房客。

7、新旧分离,新规自2019年10月8日起执行

      以签订银行贷款合同日期为明确划分点,在2019年10月8日之前签订的贷款合同,还是按之前利率规则执行,在当日及之后签订贷款合同的以新的利率定价机制执行。

8、公寓、办公楼仍区别对待,利率基础上再加60个基点

      商业用房购房的贷款仍要比民用利率高,在此基础上高60个基点,这与目前执行的政策方向一致。公积金贷款相关政策不变。

新政对未来房产发展有什么影响?

       我国的房地产从1998年房改以来,已经发展了20多年,这些年中,调控次数不计其数,而房地产在过去也确实对我国和地方政府的经济发展起到了非常重要的积极推进作用,但发展至今,高房价已经严重挤压了其他经济形势发展的空间,大大透支了老百姓的生活收入,高杠杆也大大提高了房地产泡沫化的风险。故本轮国家的房地产调控,与以往不同,“建立房地产长效管理机制”、“因城施策”“一城一策”“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”等论调频被提起。

      贷款利率作为老百姓购房成本的一个重要环节,新规也应时而生,将房地产与央行的基准利率剥离开,替换为更为贴合市场行情的LPR,同时仍将部分权限下放给地方,大方向上将房地产超完全市场化推进了一大步。当然未来房贷利率是否会更接地气,让更多刚需购房者得利,还要看地方政府的加点,而地方政府又是否会为了地方财政“逆势而上”?还要看未来是否有对应的严格的监管制度管控。总之,新政从调整初衷和调整内容上是非常合理的,只要执行得当,对购房者而言,不算坏事。

公告具体如下:

  一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

  三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

  七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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