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大连“限价”满月,房产市场土拍、商品房、二手房有何变化?

2019-08-26 13:09   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

       2019年7月30日,大连正式对外公布《关于加强房地产市场调控工作的通知》下文简称为《通知》,文件印发执行日期是在2019年7月18日。时隔一个月,大连房地产的市场发生了哪些变化?

       土地方面,《通知》下发之前,2019年上半年甘井子区共成交了8宗居住类用地,成交地块中,除大连万达因地块供地总面积过大等其他因素,以起始总价0%溢价率摘牌,此外的6宗均达到了49%的溢价上限,且现场竞拍异常激烈,参与竞拍企业数量最少8家,最多为11家。

     《通知》下发后,市内主城区共成交8宗居住类地块,其中甘井子4宗,普湾新区两宗,沙河口旅顺口各一宗,与《通知》下发之前相比,土拍热度明显下降,竞拍溢价率均不超过49%,其中体育新城和钻石湾地块也不例外,这两个版块是目前大连市受关注度较高的版块,但随着《通知》的下发,土拍场热度骤减,竞拍溢价率皆未触顶49%,其中钻石湾地块的溢价率不到1%。土拍的参与房企数量平均为4-5家,且出现报名房企现场不举牌现象。利润空间的再次被压缩,房企在精打细算控制拿地成本之外,为了规避竞拍激烈导致成本进一步被提升,也开始从竞争立场转换定位,开始寻求业内合作,这也是参与房企不举牌竞价的原因之一。

       商品房市场:根据新峰地产公示的数据,对全市七区190余个在售项目的监控,限价后的一个月里,刨除开盘加推,共成交3465套,周均成交866套;限价前的一个月里,月成交量和周均成交量分别为4280套和1070套。对比可见政策对市场的影响效果明显。

       诸葛找房数据研究中心监测业主信心指数也可以看出,《通知》7月30日正式对外公布,隔周业主信心指数骤降,连续两周小幅走低,上周才从低谷小幅度回落。

        可见《通知》的下发对众业主心态影响极大,不同于业内人士对政策解读等较为客观,普通老百姓对此《政策》的直白解读就是“降价通知”,对于有出售需求的业主来说,也会依据自身情况考虑就此退市还是调整自己对房产的预期调整售价,尽快回笼资金。

       二手房市场:《通知》针对商品房售价做了明确限定,在影响程度上,与土地市场和商品房市场相比,二手房市场相对较弱。据诸葛找房数据研究中心监测的二手房市场均价数据来看,大连城市二手房市场均价仍局限在小幅波动,影响程度不大。因《政策》的下发,导致部分商品房刚需者选择观望、犹豫,但目前来看,此部分需求并未直接转化到二手房市场。

       从诸葛找房数据研究中心监测的二手住宅入市量数据看出,自《通知》下发后,房源的入市量骤减,与业主信心指数呈同步变化趋势。《通知》的突然下发,购房者也需要时间消化,看不清未来的房产走势,会选择暂时将房源退市,随着政策的执行,影响的效应慢慢减弱,购房者开始逐渐放出房源入市,故在最近一周,二手住宅房源入市量开始回升。

      贷款利率方面:贷款利率也是配合当地政府调控房市的一个手段,自7月30日对外公布《通知》内容后,我市各大主流银行随之上调了房贷的利率。8月初,中国银行、农业银行、交通银行工商银行和建设银行先后上调了首套房贷利率为上浮10%,和二套房贷利率上浮15%,以期“双剑合并”能共同快速稳定大连房产市场。

       综上,《通知》下发已有一月有余,对于房企来说,利润空间被压缩,未来在约定条框之外,为了争取更大盈利空间,会以何种销售策略应对,是捆绑销售还是另辟新径?对于购房者来说,需要明确的是《通知》的下达是“稳”房价而不是“降”房价,如果是刚需,无需置疑过多,购房时还是应该着重考虑“居住”层面的需求。

       从房贷利率方面,昨日央行公布了利率调整新政,后期将更为贴合市场情况,也会同时兼顾地方特点,与现在执行的旧有利率对比,对购房者的实际影响并不大。大连的房产市场随着政策的多维度调整,目前商品房均价和二手房均价较为稳定,虽土拍热度明显下降,但截止目前,大连未如其他城市一样,对土拍总价等做更严苛的限定,故市场仍有较大调整空间。从目前房产政策上来说,大连仍在执行限购限售限价政策,如当地相关部门负责人而言,调整的最终目标仍是“稳”。

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