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大连8月,房企低溢价拿地 各区二手住宅降价房源量环比全面上涨!

2019-09-07 14:14   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

概述 

“730限价通知”出台,房企拿地积极性明显降低,土拍前热点地块参拍企业平均数量在8家以上,甚至超过10家,“限价”后,房企利润空间再次被压缩,且随着融资环境的趋紧,房企拿地热情明显降温,参拍企业数量骤减。在此背景之下,房企调整拿地策略,由行业竞争改为携手合作,达到节省成本低溢价率拿地的目的。  

随着7月30日《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》的下发及紧张的融资环境,加速销售频率、尽快回笼资金成为众房企首要任务。8月商品房成交套数环比小幅回升,开发区金州等新项目的相对低价入市,得到更多购房者青睐。 

8月份各城市降价房源量环比全面上升。其中降价房源量涨幅最高区为沙河口区;其次为中山区和高新园区。西岗区涨幅最小。 

8月份大连市二手住宅市场均价为16147/平方米,环比仅微涨0.14%虽涨幅比上月扩大,但幅度依旧微小。随着大连“一城一策”房产调控政策的深入执行,未来房价行情将延续现今稳定状态,波动幅度也将一如既往,不会大涨大跌,“稳”将一直延续。 

城市市场分析

 

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 大连将开展房地产经纪行业“星级评定”!

大连市住房和城乡建设局授权大连市房地产估价师与经纪人协会负责“星级评定”的具体实施与管理。

“星级评定”是一种依据诚信状况、专业服务水平、从业年限等多项指标对房地产经纪机构(分支机构)、房地产经纪人员进行综合评定并由低到高授予一星到五星相应星级的行业监管模式。 

2.1.2 行业动态 

01 大连中山区人才公寓本月开始受理入住申请! 

8月19日起,中山区人才公寓开始受理入住申请!

中山区人才公寓位于中山区不朽巷桃源里3号、4号,建筑面积24000平方米,房间560套。入住费用为大户型公寓1800元/月,小户型公寓1200元/月,由物业代收。水、电、燃气、暖气、物业等费用由个人承担,具体按中山区人才公寓物业管理有关规定执行。 

02 大连市主要领导:相比一线城市,大连的生活成本更合理

大连市委书记谭作钧:大连最近房地产调控政策的实施,主要是为了满足本市居民、特别是留在大连的大学毕业生和创业者的需要,大连对人才有一系列的住房补贴政策。大连正在研究房地产政策,如何更好地保障居民基本生活需求,让大部分人通过兜底和保障性住房政策享受城市发展的成果。 

03 远洋万科低溢价率摘牌梭鱼湾俩宗地

8月6日,中国铁建青秀蓝湾周边的大城(2019)-14号、15号地块,成功摘牌。在经过沙河口区大城(2019)-13号地摘牌后,梭鱼湾俩宗地摘牌更为迅速。大城(2019)-14号地以成交总价158711万元,溢价率0.63%,被远洋摘牌;大城(2019)-15号则以万科摘牌,成交总价为108083万元,溢价率0.46%。 

2.2 土地市场解读

2.2.1 8房企拿地策略调整 携手合作低溢价率拿地 

8月供应土地建筑面积(居住类)84.49万平方米(其中小窑湾8宗地块按建筑面积最大值计算),环比上涨12.07%,涨幅比上月扩大;成交土地建筑面积(居住类)38.12万平方米,环比下跌56.58%。

本月供应土地8宗来自金普新区小窑湾、中山区、旅顺口区和瓦房店分别供应1宗。其中中山区供应地块,供地面积仅1535.62平方米。小窑湾8宗地供地总面积高达302284平方米。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站 

8月土拍居住类地块共揽金32.77亿元,环比下降35.25%。自“730限价通知”出台,房企拿地积极性明显降低,土拍前热点地块参拍企业数量在8家以上,甚至超过10家,“限价”后,房企利润空间再次被压缩,且随着融资环境的趋紧,房企拿地热情明显降温,参拍企业数量骤减,甚至出现参加竞拍的企业放弃举牌的现象。

面对如此“严峻”的生存现状,众房企一改往日竞争态势,纷纷开始寻求合作,携手开发,以达到降低成本分摊风险的目的。

成交地块2宗来自甘井子区梭鱼湾,溢价率分别为0.46%和0.63%、1宗来自沙河口区,溢价率为22.63%、1宗来自旅顺口,溢价率为4%;“730限价通知”后土拍溢价率普遍较低,四宗地块平均溢价率为6.93%。 

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

本月成交地块共4宗,两宗来自甘井子区,一宗位于沙河口,一宗来自旅顺口区。

成交热点地块总结分析

大城(2019)-14/15号

数据来源:大连市自然资源局;整理:诸葛找房大连站

 

区位优势:

梭鱼湾商务区位于大连市中心城区北部,东起光明路,西至东北快速路,北靠椒金山,南望梭鱼湾。梭鱼湾是钻石海湾规划区域的重要组成部分。而钻石海湾是未来大连建设东北亚国际航运中心、东北地区金融中心的重要组成部分,是大连市落实辽宁沿海经济带开发开放战略,大力推进“三个中心、一个聚集区”建设的重要举措。

交通优势:

地铁一响黄金万两,近期进展迅速的地铁5号线在梭鱼湾版块设有梭鱼湾站和梭鱼湾南站俩个站点,地铁的贯穿,将成为此版块的有利助推,除此之外,规划中的交通项目还包括地铁4号线、大连湾海底隧道工程及梭鱼湾立交桥工程,其中梭鱼湾立交桥工程主线部分已经与2018年11月通车。

教育配套:

临近大连市80中学(钻石湾校区),该宗地群极学区极大可能被划分到80中分校(最终以教育局公示情况为准);学区对地块的加持作用,在此无需多说;

周边楼盘

青秀蓝湾,目前在售均价约为22000元/平方米;天下粮仓,目前在售均价约为19500元/平方米;钻石湾,住宅项目均价约为25500元/平方米; 

2.3新房市场解读

2.3.1 8月边缘城区成商品房成交主力 成交套数稳中微涨 

8月商品房住宅成交套数6055套,环上涨4.52%,成交套数相对稳定。

8月金普等周边城区发力,新项目供应相对集中,价格优势吸引更多购房者青睐。

随着7月30日《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》的下发及紧张的融资环境,缩短销售周期、尽快回笼资金成为众房企首要任务。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

 

8月商品房住宅成交均价环比降幅创新高。市内主城区外的金州新区等新项目的低位入市,拉低了本月商品房的成交均价。

据诸葛找房数据研究中心统计的数据,8月金州新区成主要成交区域,与中山等主城区均价相比,金州开发区均价相对较低,故本月商品房成交均价有明显下跌。

 

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

 

2.4二手房市场解读 

2.4.1 二手住宅市场均价微涨,挂牌量稳中微跌 

8月份大连市二手住宅市场均价为16147/平方米,环比仅微涨0.14%虽涨幅比上月扩大,但幅度依旧微小。随着大连“一城一策”房产调控政策的深入执行,未来房价行情将延续现今稳定状态,波动幅度也将一如既往,不会大涨大跌,“稳”将一直延续。

8月二手住宅房源挂牌量小幅微跌,随着房产市场进入下行期,不可避免部分业主因不满目前房产行情,会停止房源挂牌。

随着银保监会对房产融资规范的严格监管,以往的违规操作等将被严厉处罚,这其中不仅涉及到银行对房企的贷款,也涉及到对个人的贷款操作。未来业主能否成功出售房源,售价是一个重要参数,能否找到有贷款资格的客户,也将成为另一个关键因素。

随着各类房产相关新政的出台,将房产与更多“政策性”指标剥离,未来房产交易将更大程度受纯粹的市场因素影响。

数据来源:诸葛找房大连站 

从单月挂牌价趋势来看,8月大连挂牌价在上半月有相对明显波动,8月15日之后,波动幅度进一步缩小,几乎维持一条直线。 

 

数据来源:诸葛找房大连站

 

2.4.2 二手住宅挂牌房源 仍以刚需户型两居室为主

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比依旧相对较高,占比52%,其次为3居室22%。

对比上月,各居室占比格局基本没变。

 

数据来源:诸葛找房大连站 

二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平方米依旧占比最高,占比为37%;其次为60平以下和90-140平,占比均27%。

 

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3 高新园区连续2月稳坐城区市场均价榜首之位

7月高新园区跃至各城区二手住宅市场均价首位后,本月继续蝉联“第一”宝座。中山区以19314元/平方米位居第二。

其他城区二手住宅市场均价排名基本不变,沙河口区均价为18060元/平方米;西岗区17147元/平方米;甘井子区、开发区和金州分别以15802元/平方米、11083元/平方米及8939元/平方米位列末位。

与上月相比,各城区市场均价变化幅度并不大,涨跌各异。在房产现状面临全面趋严趋紧的调控背景之下,虽大多数人开始降低对房产的预期,但不排除部分人依旧信心十足,保持相对较高的期望值。

 

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.4 8各城区降价房源量环比全面上涨,中山房价弹性空间较大 

8月份各城市降价房源量环比全面上升。其中降价房源量涨幅最高区为沙河口区;其次为中山区和高新园区。西岗区涨幅最小。

7月相比,甘井子区、高新园区、沙河口区、金州区降价房源平均降价幅度均增加;西岗区、开发区和中山区降价幅度则减少。

降价房源数量环比增加,说明更多业主开始选择调低挂牌房源售价,在全国及地方政府对房产“双倍严控”之下,我市房产行情发展态势在预期之中,稳中小幅变动。更多投机者不再幻想房产“松绑”,为了尽快套现,更多人选择降价销售。

降价房源量增幅较大的区,则表明该区业主对房产市场信心相对不足;主城区中中山区降幅最高,说明该区部分房源房价仍有较大下探空间,房价弹性空间较大。

 

数据来源:诸葛找房大连站 

7月相比,各城区涨价房源量全面下跌,其中涨价房源量减少幅度相对较高的区域为中山区、高新园区和西岗区;减少幅度最小的区为开发区。

涨价房源量平均上涨幅度各城区变化各异,金州区、甘井子区和西岗区平均上涨幅度环比下跌;沙河口区、中山区、开发区和高新园区平均涨幅则呈不同幅度上涨趋势。 

8月中山区涨价房源平均上涨幅度较高为7.17万元/套;其次为沙河口区和开发区,分别为6.81万元/套和6.14万元/套;而高新园区平均上涨幅度最低,为4.63万元/套。

从涨价房源量来看,甘井子区仍居榜首;其次为开发区和金州;高新园区、西岗区和中山区则涨价房源量相对较少。

 

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.5 8月降价房源量占比增长3.71个百分点   

    8月大连降价房源量占比比上月增加3.71个百分点。据诸葛找房数据研究中心统计2019年各月降价房源量占比增幅,因2月含春节假期各项基础数值相对偏低,3月降价房源量占比增幅5.28%为迄今最高值,其次就是8月的3.71%增幅。

随着国家对“房住不炒”理念的不断重申、房贷利率改革和金融环境趋严等政策的频频下发、及大连市“因城施策”下发的《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》的深入执行,对购房者的购房心理影响颇深,越来越多的人选择观望的同时,更多业主降低了对房产的原本预期,调低挂牌房源的市场价。

数据来源:诸葛找房大连站

 

2.4.6 降价房源量TOP20小区

 

数据来源:诸葛找房大连站 

2.4.7 8城区挂牌变化态势各不同 

数据来源:诸葛找房大连站

 

 

2.5 租赁市场解读

2.5.1 8大连城市租金高位回落 租房进入传统淡季

8月份大连城市租金均价为38.32/平方米/月,环比7月下跌1.24%,毕业季退烧,大连租金市场开始高位回落,进入传统租赁淡季的相对低谷期。

据诸葛找房数据研究中心统计数据,全国各城租房市场受毕业季影响反馈的时间及程度皆不同。从如下大连今年城市租金变化情况可以看出,租房行情受毕业季影响程度较深月份主要集中6月、7月,8月租城市租金均价环比虽明显下跌,但仍高于5月,可见剔除毕业季影响因素,大连租房行情仍呈相对稳定微涨的发展趋势。 

 

数据来源:诸葛找房大连站

居室租金,大连8月份大连一居室租金均价为2060元/月,二居室租金均价为2567元/月,三居及以上租金均价为4110元/月。与7月相比,各居室租金均价变化各异,一居环比大幅下跌,二居、三居及以上环比微升,幅度几乎可以忽略不计。

 

数据来源:诸葛找房大连站

 

2.5.2 多城区租金均价持续下跌 跌幅明显收窄

7月租金均价相比,中山区、沙河口区租金均价环比微涨;其余众城区环比均呈不同幅度下跌趋势,但与7月相比,跌幅有明显收窄。金州租金均价为24.32元/平方米/月,跌幅为1.18%;高新园区租金均价为40.26元/平方米/月,跌幅为0.81%;西岗区租金均价为40.18元/平方米/月,跌幅为0.74%;甘井子租金均价为32.53元/平方米/月,跌幅为0.52%;开发区租金均价为32.5元/平方米/月,跌幅为0.40%。

中山区依旧以46.15元/平方米/月,领跑众城区;主城区租金均价均在40元/平方米/月之上。甘井子区与开发区租金均价相差微小;金州区仍旧垫底。

数据来源:诸葛找房大连站

8月众城区各居室租金分布情况:中山区所有居室租金均价连续两个月领跑;其中一居室,沙河口区和高新园区分别以2216元/平方米和2211元/平方米居中山区均价2620元/平方米之后;二居室,高新园区以2951元/平方米位列第二,其次为沙河口区,租金均价为2828元/平方米;三居室及以上,沙河口区5085元/平方米位居第二,其次为西岗区4122元/平方米 

 

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.3 商圈租金TOP20 沙河口区和平广场挤进前三甲

8月租金均价TOP20商圈榜单前三甲,稍有变动,中山区的人民路、青泥洼桥依旧位列前茅;沙河口区的和平广场本月挤进前三甲,位居第二,7月位居第三的港湾广场排名跌至第四。租金均价前20商圈中,中山区占比50%以上。

前三甲租金均价分别为61.79元/月/平方米、60.53元/月/平方米、和60.12元/月/平方米。与上月前三甲均价相比,环比均呈微跌趋势。

随着租金行情从毕业季热度过度到传统淡季,我市租金均价自高位回落至淡季相对低谷区。租赁热点商圈分布未有明显变化,仍以办公楼相对密集的金融中心,及交通便利生活配套较为齐全的成熟商圈为主。

商圈租金TOP20

数据来源:诸葛找房大连站 

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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