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土拍遇冷?三季度大连土拍创收102.58亿元,远高于去年同期!

2019-09-29 16:34   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

       2019三季度马上结束,9月份,我市成功摘牌所有地块均是以底价成交,让很多人觉得大连土拍场已提前“入冬”。诸葛小编统计了2019年第三季度大连土地拍卖(居住类)地块各项数据如下:共拍出18宗地块,环比上一季度拍出地块数量上涨28.57%,同比上涨260%;成交地块建筑面积共2025461.1平方米,环比下跌3.50%,同比上涨302.07%;共成交1025831万元,环比上涨.81%,同比上涨276.13%。 

       9月虽地块均以底价成交,但更多数量的地块成交拉升了整体成交总额,今年三季度创收总额比去年同期翻番近三倍!

表:2019年第三季度大连土拍相关数据

政策出台,三季度溢价率逐月递减

       5月份,大连等四城因国家统计局公示的新建商品房销售指数累计涨幅过高,被住建部点名预警。7月18日,我市出台且并执行《关于加强房地产市场调控工作的通知》(7月30日正式对外公开),该限价通知对开发商的房价设定有了明显约束,售价被管控,为了追求高利润,在成本上就要加大力度紧缩。果不其然,自此后,开发商拿地热情骤减,三季度各月份土拍的平均溢价率,从7月份的0.17降至9月份的0。

       在房企融资和个人信贷等配套金融政策趋严的当下,土拍遇冷在意料之中。从2019年我市各个月份的供地建筑面积变化趋势可以看出,今年4月份的供应建筑面积是截止目前的最低点,自此后供应建筑面积逐渐增加,一直到8月达到相对高点后,9月开始大幅下跌;

       成交建筑面积波动趋势相对多样,三季度中,8月为相对低点,7月和9月则相对较高。

金普新区、甘井子仍是供地大户

       三季度金普新区小窑湾成交宗地数量最多,为8宗,其次为甘井子区成交4宗。老城区中山区、沙河口区各成交1宗。随着主城区可供应地块资源的紧缺,以及目前市内房价已攀至相对高点,甘井子区、金普新区及旅顺口区成为承接主城区外溢需求的主要承接区吗,也逐渐成为土拍场众房企眼中的香饽饽。

        甘井子区三季度成交宗地面积居各城区首位,中山区仅有的一宗居住地块,在9月29日成交,建筑面积最小。

         上文提到,随着众房企钱袋的不断收紧,土拍溢价率也在逐渐减低。众城区中,三季度平均溢价率最高区为沙河口区0.22,其次为甘井子区的0.17,以及金普新区的0.04;除此外,其他所有区域所有地块均以底价0溢价率成交。

溢价率前三甲地块明细

TOP1:大城(2019)-12号地块,溢价率41%,经过81轮举牌,被绿城集团成功摘牌,这也是绿城首次入驻体育新城商圈。

TOP2:大城(2019)-11号地块,溢价率26.6%,经过99轮举牌,中海集团成功摘得。      

大城(2019)-11号、12号大概位置

        两宗地块位置相邻,位于体育新城商圈相对“腹地”。体育新城因被规划为“大连市城市副中心”,因政府规划的侧重,在万达、万科、中海、招商、保利等大品牌开发商进驻后,商圈整体热度再被推高。且随着地铁2号线、8号线等交通线路的插入,交通配套也将逐渐完备。

TOP3:大城(2019)-13号地,溢价率22.63%,此地块是连版“730限价”公开后的首宗成功摘牌居住类地块,仅10轮举牌,最终被恒一集团以15901元/平方米楼面价摘牌。

大城(2019)-13号地块位置

       宗地位于沙河口区联合路西侧、振工街东侧,是沙河口区自2018年至今供应的唯一居住类地块,其珍贵程度可见一斑。

       地块临近西安路商圈、奥林匹克商圈,故而可直接触及到锦辉购物广场、福佳新天地购物广场、中央大道等;因地处老城区,交通配套不用多说,靠近地铁1、2号线交汇地带,公交线路有6路、8路、29路、411路、705路等。

小结:

       2019年三季度对我市土拍场来说,是个降温和变革的过渡期。对于政府而言,一方面为了稳房价且让成功拍出地块,就要对地价做合理的价格和条件设定;另一方面,土地收入是当地财政收入的主要来源之一,为了能有充足资金做市政建设及完善社会保障等,土拍收入不能轻易放弃;对房企来说,同样面临更大挑战,一方面,2019年已到三季度,大连仍有很多房企甚至是知名房企土拍场战绩为0,拿地成本是控制了,但是巧妇难为无米之炊,没有地就意味着没有项目可以运营,所以地不能不拿;另一方面, 在全国收紧银根,房企融资困难且大连市又加码了地方“730限价”后,开发商可操作的利润空间被大大的压缩,在拿地预算上,要比之前更加精打细算,地不如以往好拿。

       双方都面临两难境地,困难意味着机会。三季度政府和房企的思路都及时做了符合当下房产背景的调整,政府在保证一定收入以及促进房产健康发展的前提下,对所拍地块相对应条件进一步放宽;众房企则从以往行业内竞争改为携手合作,底价拿地的同时进一步分摊拿地成本,双方达成共赢的新局面。2019年三季度已过,土拍成绩还算合格,临近年尾的四季度将至,大连土拍又将迎来怎样的战绩,诸葛小编将与您一起拭目以待。

2019年三季度我市居住类成交地块明细

备注:建筑面积统计以每宗地公示的最大建筑面积为统计标准

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