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大连市场月报:9月是困境还是机遇?土拍遇冷底价拿地,更多二手业主降价出售

2019-10-12 12:52   来源:诸葛找房  

概述

9月房企拿地热情依然不高,共成交10宗地,均已底价成交。其中8宗来自金普新区小窑湾,1宗“弹丸”地块来自中山区,1宗地来自瓦房店。任何事情皆具两面性,融资环境的紧张及地方城市政策的加持,致多数房企不敢轻易出手,但也正因如此,9月所有地块均以底价成交,也为房企提供一个以底价储备地块的好契机。9月供应地块较少,仅旅顺口区两宗地块挂牌。

9月二手住宅市场均价环比微跌。自4月份我市市场均价超过16000元/平方米以来,9月市场均价为近半年新低。二手住宅房源入市量与上月基本持平;但降价房源量占比连续增加,随着全国及地方双重调控政策的深入执行,购房者观望情绪愈加浓厚,多数人开始降低对房产的高预期,回归理性,调低房源售价。

大连市租金均价9月继续下跌,但与8月相比,跌幅已明显收窄,租房行情开始回归常态。各主城区中,仅中山区区域租金均价环比上涨,其余各区域环比均呈下跌趋势;与三季度的前两月相比,各个居室虽均同步下跌,但三居室跌幅最小,因之前的毕业季三居室受影响相对较小,毕业季退场,三居室租金开始低位回归。但随着租赁淡季,大户型对租客的租金压力更大,三居室需求量会随着淡季到来有明显减少。

城市市场分析

2.1     政策解读

2.1.1  城市政策

01 大连市政府发文,推动开发地铁小镇

《大连市人民政府办公室关于进一步支持城市轨道交通建设发展的意见》(以下简称《意见》)近日出台,要求全市上下牢固树立“建地铁就是建城市、以地铁建设引领城市发展”的理念,推进各类资源向轨道交通倾斜,全力支持城市轨道交通建设。

02 大连出台意见 支持城镇轨道交通发展

从市政府网站获悉,为进一步加快我市城市轨道交通建设,提升轨道交通网络化运营水平,促进城市轨道交通可持续发展,我市出台了《大连市人民政府办公室关于进一步支持城市轨道交通建设发展的意见》(以下简称《意见》),根据该《意见》,2049年,我市将实现中心城区高密度轨道交通覆盖率,完成横向“两翼”轨道交通联络线,市域人口5万以上的城镇轨道交通覆盖率达到100%。

2.1.2   行业动态

01 大连市2019年第三次土地推介会召开

2019年9月19日,2019大连市市内四区经营性建设用地第三次招商推介会正式召开,本次共推出10宗宗地,其中梭鱼湾商务区、体育新城版块、以及胜利路最引现场从业者关注。笔者发现本次土介宗地中,西岗区东关街旧城区地块、体育新城配套八期用地、体育新城配套二期剩余用地为首次推介。

02 2019大连秋季房交会圆满闭幕,3天房屋成交及意向成交3028套

9月15日,为期3天的2019大连秋季房交会(第六十三届大连房屋交易大会暨配套产品展览会)在世博广场圆满落下帷幕。3天成交及意向成交房屋3028套。

03 万科集团在大连合作项目预计总投资450亿元

9月17日,大连市政府与万科集团在棒棰岛宾馆签署深化合作协议,合作项目预计总投资450亿元。

大连与万科深化战略合作,是贯彻落实习总书记重要讲话精神的具体举措和实际行动,希望万科集团在连布局更多的国际化、高品质业务板块,不断深化双方在各领域务实合作,实现互利共赢。市领导提议双方建立项目建设推进工作机制,及时沟通情况,加强统筹协调,为项目建设提供全方位、全流程、全周期的保障和支持。

2.2 土地市场解读

2.2.1 受政策影响,9月房企拿地总额降低

9月我市供应土地建筑面积(居住类)18.64万平方米,环比下跌77.94%;成交土地建筑面积(居住类)76.61万平方米,环比上涨100.97%。本月土地供应相对有限,仅旅顺口区有两宗居住类用地挂牌。成交地块则主要来自金普新区小窑湾8宗地。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

      9月大连土拍居住类地块共揽金19.19亿元,环比下降41.44%,与8月相比,降幅继续扩大。受大连市地方限购等政策,以及全国统一收紧的金融大环境影响,土拍市场明显降温,房企拿地热情及拿地实力同时受到影响,9月成交的10宗地块,均已起始价、溢价率0%成交。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

       9月成交的10宗地块中,8宗地块来自金普新区小窑湾地块。金普新区小窑湾,因地处郊区,与主城区相比,目前仍处在价格洼地,本次8宗地成功以底价被6家房企摘牌,而相对较低的成交价,也为房企储备地块提供了契机;1宗来自中山区山峦街南的“弹丸地”,供地面积仅1535.62平方米,是大连土拍场本年度成交地块中体量最小的宗地;瓦房店新华村地块,因极其稍有,是被自然人成功摘牌,以此刷了一波热度,而随着大连市中心主城区及延伸区域房价的逐渐上涨,瓦房店虽然是县级市,也引起了部分品牌房企的关注。

大城(2019)-17号地块大概位置

区位优势:

中山区,是我市中心的老城区,因供地资源紧张,最近一次居住用地成交,还要追溯到2017年澳南摘牌大城(2017)-17号宗地,当时的地块楼面价为6914元/平方米。

由此可见,中山区确实一“地”难求,其稀有程度可见一斑。

交通优势:

地块附近有712等公交线路,交通相对比较便利。

周边配套:

地块周边有山屏小学、中南路小学等教育资源,临近大连港医院等医疗资源;除此外,还有植物园老虎滩等景点;因周边都是成熟小区,生活配套较为齐全。

周边楼盘:

周边楼盘多为房龄相对较老的老旧小区,房价从11000元/平方米到17000元/平方米不等,目前此商圈新建商品房项目资源较少,稀缺度相对较高。

大金(2019)-17号到24号地块大概位置,图片来自保顾研究院东北分院、网易新闻大连

区位优势:

位于金普新区小窑湾商圈,此商圈可以说是目前金普新区较为热点的商圈,随着金牌学区24中分校开发区7中等的陆续开建,商圈热度也将随之攀升。

2.3二手房市场解读

2.3.1 二手住宅市场均价微跌,挂牌量几乎持平

       9月份大连市二手住宅市场均价为16056元/平方米,环比微跌0.56%,结束了近3个月的连续上涨,本月止涨下跌。大连二手住宅市场均价自本年度4月份涨至16000元/平方米以来,9月份市场均价创新低,随着大连地方上政策的加持,及全国“房住不炒”大背景的延续,购房者观望情绪愈加浓厚,二手房作为更客观反应房产行情的晴雨表,市场均价的微跌,也间接表明更多人开始降低对房产市场的预期值。

       9月二手住宅房源挂牌量稳中微微浮动,几乎与8月持平。随着第四季度来临,众房企为了年关好过,大概率会加快推销力度及推广频率,但随着人们对居住品质要求标准的提高,以及长期有效的房产调控之下,购房者购房的焦躁心理得都有效缓解,对房产带来的利润空间预期也更为客观,购房者的购房行为开始更多考虑房子本身的居住属性,故商品房的客户需求群体流向二手房的概率将比之前要小,四季度二手房成交能否被商品房刺激?还需拭目以待。

数据来源:诸葛找房大连站

      从单月二手住宅市场均价变化趋势来看,9月大连市场均价呈明显逐渐走低的趋势,波动至月末,下半月市场均价明显偏低。

数据来源:诸葛找房大连站


2.3.2 刚需改善户型仍为主力,占比之和超70%

      从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比依旧相对较高,占比为52%,其次为3居室22%。2居室与3居室占比之和为74%。

      对比8月,各居室占比格局基本没变。

数据来源:诸葛找房大连站

      二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平方米依旧占比最高,占比为37%;其次为60平以下和90-140平,占比均为27%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.3 中山区重回首位,高新园区结束两连胜退居第二

       继高新园区二手住宅市场均价连续两月占据各城区首位后,9月中山区以19496元/平方米,再次重夺第一宝座。

       高新园区则以19332元/平方米位列城区第二,虽惜败中山,但仍居沙河口、西岗老城区之上,“新贵”区域房价潜力不可小觑。

       除中山区、高新园区外,其他各城区二手住宅市场均价排名基本没变,沙河口区以18214元/平方米位居第三,其次为西岗区、甘井子区、开发区,金州区仍以8955元/平方米垫底。

数据来源:诸葛找房大连站


2.3.4 各城区涨降价房源量环比全面上涨,更多业主应市调价

       9月份各城区降价房源量环比继续全面上涨。其中降价房源量涨幅最高的区为开发区;其次为西岗区和甘井子区。中山区涨幅最小,几乎可以忽略。

       与8月相比,西岗区、金州区、中山区降价房源的平均降价幅度均进一步扩大,其中西岗降价房源的降幅增长幅度最高;其他区域降幅则均收窄,其中开发区、甘井子区降幅收窄幅度相对较高。

       上述数据说明,开发区、西岗区、甘井子区有更多业主选择将房源售价调低,而中山区则反之,业主相对淡定,降价房源量与上月基本持平。

        西岗区、金州区和中山区更多房源售价持续下探且下调幅度要高于8月;开发区、甘井子区虽然更多人调低房源售价,但下降幅度却相对较小,比上月还要收窄。与其他区域不同,西岗区情况更为特殊,不仅降价房源量涨幅较高 ,降价幅度也相对靠前,该区多数业主对房产市场的信心指数明显不足。

数据来源:诸葛找房大连站

       与8月相比,各城区涨价房源量全面止跌回升,其中涨价房源量上涨幅度相对较高的区域为沙河口区、中山区和金州区;其他区域则涨幅相对较小,皆低于10%,其中高新园区涨价房源量增加幅度基本可以忽略。

       涨价房源量的平均上涨幅度环比变化情况各城区则涨跌各异,高新园区、甘井子区和西岗区平均上涨幅度继续扩大;其他区域涨幅则呈不同幅度收窄,但总体收窄幅度要远小于扩大幅度,其中开发区上涨幅度增幅基本可以忽略不计。

      9月甘井子区涨价房源平均上涨幅度较高为6.75万元/套,低于上月中山区的7.17万元/套;其次为西岗区和中山区,分别为6.57万元/套和6.55万元/套;金州区平均上涨幅度最低,为5.72万元/套。

      从涨价房源量来看,甘井子区因区内面积优势,仍居榜首;其次为开发区和沙河口;从涨价幅度来看,甘井子区平均上涨幅度跃至首位,可见该区部分业主信心指数明显增强。

数据来源:诸葛找房大连站


2.3.5 降价房源量占比近两月连续增长,9月增加1.02%   

       9月大连降价房源量占比比上月继续增加1.02个百分点,增幅较比8月收窄,但已是连续第二个月占比增加。据诸葛找房数据研究中心统计,自本年度4月份以来,降价房源量占比就在70%以上,自此后占比虽涨跌交替,但主要仍呈上涨趋势,自4月份至今,降价房源量占比累计增加5.72%。

       大连的房产市场现状,在地方政策的加持调控下,降温速度明显,从一级土拍开始,房企拿地热情骤降,再到二手业主对房产的预期信心指数也在逐渐下跌,更多业主随着市场行情进入下行,开始调整售房心态,虽仍有少数人态度坚挺,依然调高房源售价,多数人还是选择要贴合市场行情,为了抛售而调低房源售价。在此背景之下,降价房源量占比应市逐渐攀高。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.6 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.7  9月主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源:诸葛找房大连站


2.4 租赁市场解读

2.4.1 9月大连城市租金继续回调 但跌幅已明显收窄

      9月份大连城市租金均价为37.98元/平方米/月,环比8月下跌0.89%,跌幅明显收窄,随着毕业季完全退场,大连租金市场开始逐渐回归常态,已进入四季度的传统租赁淡季。

数据来源:诸葛找房大连站

       大连9月份大连一居室租金均价为2038元/月,二居室租金均价为2554元/月,三居及以上租金均价为4104元/月。据诸葛找房数据研究中心统计数据,与三季度的7月、8月相比,9月大连各个居室租金均价同步下跌,其中跌幅相对较高的居室为一居室,跌幅最小的是三居室,很明显,与毕业季效应有关,在之前监控的数据中,租金因毕业季热度影响,一居室是涨幅最高的居室;三居室则是变化幅度最小的户型。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.2 主城区仅中山区租金均价上涨,其他城区环比均下跌

        与8月租金均价相比,主城区中,仅中山区租金均价环比上涨;其他各区租金均价环比均下跌,其中沙河口区跌幅最高,环比下跌0.8%,其次为高新园区,环比下跌0.7%,金州区环比下跌0.66%,位居跌幅第三。

        中山区以46.32元/平方米/月,环比上涨0.37%,依旧领跑众城区;中山区之外,仅沙河口区区域租金均价43.13元/平方米/月,仍位居在40元/平方米/月之上;高新园区、西岗区本月均破40元/平方米/月。开发区以32.46元/平方米/月赶超甘井子区的32.43元/平方米/月;金州区仍旧垫底。


数据来源:诸葛找房大连站

        9月众城区各居室租金分布情况:中山区所有居室租金均价依旧稳坐第一;一居室,沙河口区和高新园区分别以2201.99元/平方米和2174.65元/平方米次之;二居室,高新园区以2931.31元/平方米位列第二,其次为沙河口区,租金均价为2818.12元/平方米;三居室及以上,沙河口区5087.36元/平方米位居第二,其次为西岗区41015.39元/平方米。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3 商圈租金TOP20  中山区港湾广场跃居首位

       9月租金均价TOP20商圈榜单前三甲,中山区的港湾广场跃居榜首,且将8月挤进三甲的和平广场再次踢出,与三甲“常驻商圈”-人民路、青泥洼桥位列前茅;沙河口区的和平广场本月掉至第四。

       据诸葛找房数据研究中心统计数据,虽城市租金均价环比继续走低,但商圈租金TOP20中,80%以上商圈租金均价环比仍呈上涨趋势。其中,涨幅相对较高的商圈分别为中山区港湾广场,9月商圈租金均价为79.63元/平方米/月;中山区三八广场,9月商圈租金均价为48.32元/平方米/月;以及中山区青泥洼桥63.58元/平方米/月。

       数据可见,随着毕业季退市,我市的租金行情逐渐回归常态,且租赁市场也进入到传统的淡季期,但CBD金融中心等较为集中的租赁热点商圈,抗跌性仍相对较强,便利的交通、成熟的商业配套、以及较为集中的办公大楼,都成功为其吸引有租房需求的广大租客,上述热点商圈租金均价的逆势上涨也充分说明了此点。

数据来源:诸葛找房大连站

备注:均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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