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月报:“银十”平淡收场,土拍成交金额创新低 二手住宅市场均价稳中下行!

2019-11-08 19:31   来源: 诸葛找房   作者:诸葛枫叶

概述

10月土拍场持续降温,居住类地块仅成交两宗,均被底价摘牌。自7月大连市出台限价通知以来,土拍场温度骤降,房企参与竞拍的热情和数量同步下跌,9月、10月摘牌土地的平均溢价率均为0%,主要原因也在于拍出地块在竞拍前,均仅有一家房企参与竞拍。

10月二手住宅市场均价环比继续下跌,自4月份大连城市二手住宅市场均价超过16000元/平方米以来,本月首次跌破16000元/平方米。本月跌幅较比9月明显扩大,10月份二手住宅市场均价的环比跌幅绝对值同时创本年度市场均价变化绝对值新高。

大连市10月租金均价继续下跌,已是连续第3个月走低,跌幅在逐月明显收窄。因租房正式进入传统淡季,受租房行情影响相对较大的三居室,租金均价环比下跌幅度相对较高;热点商圈TOP20中,各商圈租金均价环比9月仅有2个商圈微涨,其他商圈均呈不同幅度下跌趋势。年度最后2个月,受即将来临的返乡潮和传统春节假期影响,租房行情将延续目前稳中微浮的变化趋势。

城市市场分析

2.1     政策解读

2.1.1  城市政策


01 大连公积金及职工住房补贴变化 公开征求意见

根据国家、省有关深化城镇住房制度改革及关于规范和阶段性适当降低住房公金缴存比例的精神,进一步规范我市住房公积金和企业新职工住房货币补贴,现将《关于进一步规范我市住房公积金和企业新职工住房货币补贴有关问题的通知》(征求意见稿)向社会公开征求意见。

02 国家民航局:同意建设大连金州新机场!

10月14日,中国民航局正式出具了大连新机场预可研行业审查意见。

意见指出,为贯彻落实中央关于东北振兴的一系列决策部署,满足大连地区航空业务量快速增长需要,进一步完善综合交通运输体系,促进区域经济社会和旅游业发展,同意建设大连新机场工程。

意见明确了大连新机场建设内容、规模及技术标准等,并提出了建设“平安机场、绿色机场、智慧机场、人文机场”、完善包括综合交通在内的场外配套工程建设等工作要求。

03 大连地下车位信息可在网上查询!

房地产开发企业在完善遗留配建地下停车场国有建设用地有偿使用手续并缴清土地出让金及相关税费后,可向不动产登记部门申请办理停车位产权登记手续。

房地产开发企业应将可销售停车位、公共停车位及人防停车位的面积、位置在售楼处或物业管理区域内公示,购房人可在市自然资源局网站查询可售停车位的信息。

2.1.2   行业动态


01 甘区大纺新希望项目规划图公布!

10月28日大连规划局正式公布“大纺新希望项目”规划,项目计划以多层及高层为主,南北两侧为商业配套,宗地内含幼儿园配套,其中租赁面积达到8760平,该地块的开发包含很多可售之外的成本,在公布之初就被业内热议。

02 融创集团40亿元接长实融创壹号院项目

10月10日晚间,据财新网消息称,长实集团已将大连市西岗项目出让给融创中国,交易价超过40亿元。目前,融创中国正就此项目申请银团贷款。

03 黑石礁商服地块被星海府邸底价摘牌!

据大连自然资源局10月30日消息,位于沙河口区中山路 北侧、景云巷西侧的大城(2019) -18号宗地成功出让,由大连星海府邸置业有限公司(鑫宏集团)以摘7000万元竞得。

2.2 土地市场解读

2.2.1 10月土拍场“沉寂” 地块成交总金额创年度新低

       10月供应土地建筑面积(居住类)15.44万平方米,环比17.17%,继续下跌,跌幅明显收窄,同比下跌84%;成交土地建筑面积(居住类)18.64万平方米,环比下跌75.67%,同比上涨351.33%。本月我市土拍场仍靠旅顺口区支撑,供应、成交地块均来自旅顺口区。

       值得一提的是,10月沙河口区还成交了一宗商服用地,因非居住类地块故未被统计在此报告中,地块是沙河口区2019年度首宗成功摘牌的商服用地,也是沙河口区2019年度摘牌成功的第二宗地。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

       10月土拍居住类地块成交总金额为5.19亿元,环比下跌72.95%,已连续3个月环比走低,且本月跌幅相对较大,同比下跌0.76%。我市土拍市场不仅延续之前降温状态,且供应用地规划建筑面积及总成交金额均创2019年度新低。

       10月土拍挂牌一宗、成交两宗,三宗地均来自旅顺口区的水师营街道。两宗摘牌地块均只有一宗房企参与竞拍,故溢价率均为0。其中成交地块大旅(2019)-16号土拍经历更是一波三折,自今年年初1月8日首次挂牌后,共经历一次暂停、两次延期及竞买保证金连降两次,最终在10月23日被大连本地房企鼎尊置业以底价成功摘牌,成交楼面价2600元/平方米。与16号地块相比,大旅(2019)-18号的土拍经历相对顺畅,9月16日挂牌,10月23日就被中梁地产以起价秒摘,成交楼面价2946元/平方米。

       众所周知,“房住不炒”定位已经不可撼动,并将持续坚定执行。为了有力推动房产之外其他经济体的发展,金融方面对房地产行业的贷款也将持续被严控。资金“脉门”被掐,对于资金依赖程度较高的房企来说,可谓被打中了“七寸”。拿地也好,其他类型的支出预算也罢都要重新规划。对于地方政府来说,也深知房企此时面临的现状,故在土拍挂牌之初,各项条件与以往相比均相对放宽,毕竟土地只有成功拍出,才能有财政收入,土地利用率也更高,流拍是双方都不想看到的最坏结果。在此背景之下,很多品牌房企会放弃参加部分地块的竞拍,而大连有拿地能力的本地房企则在此阶段纷纷冒头。大旅(2019)-16号地块就是由大连房企成功摘牌。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

         10月成交地块明细,含上文各项数据未统计的沙河口区商服地块信息。

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大旅(2019)-18号地块大概位置 图片来自保顾研究院东北分院


旅顺水师营区位优势:

交通优势:

多条主路贯穿,且有快轨12号线规划郭水路站点预留站,交通相对便利。

周边配套:

地块附近有旅顺中学、新城实验小学等教育资源,临近旅顺口区医院北院;除此外,旅顺日俄监狱、在建的旅顺万达广场、及太阳沟也可辐射到。

周边楼盘:

水师营商圈内有多个品牌房企进驻,亿达、招商、碧桂园、华润、中梁等;周边项目有亿达第一郡、华润幸福里、凤栖台等,其中亿达第一郡、华润幸福里目前均价在9500元/平方米起价,新建商品房项目凤栖台售价暂未确定,与旅顺其他商圈平均房价相比,水师营商圈均价相对偏高。商圈未来发展空间的潜力,多数人比较看好。

2.3   二手房市场解读

2.3.1 “银十”二手住宅市场均价平稳过度,稳中下行       

       10月份大连二手住宅城市市场均价为15933元/平方米,环比下跌4.29%,已经是连续第2个月下跌,跌幅较比9月明显扩大。也是本年度自4月份房价跃至16000元/平方米以来,首次跌破16000元/平方米。10月份二手住宅市场均价的环比跌幅绝对值同时创本年度市场均价变化绝对值新高。

     “银十”已过,今年留给房企的时间不多了。据不完全统计,截至2019年10月份,全国楼市调控次数高达482次,其中“双向调控”继续发力!“银十”之后,本就进入房产销售的传统淡季,再加上国家调控立场的坚定不移,地方城市房产调控政策又未见松口,大连10月份二手房住宅城市市场均价在多条件加持之下,成功迈过今年最后一个高涨幅“雷区”,平淡收尾,如预期中稳中下行,依照房产市场的正常发展规律,进入房产淡季期。

数据来源:诸葛找房大连站

       从单月二手住宅市场均价变化趋势来看,10月大连二手住宅城市市场均价整体波动幅度相对较小,仅在月初10月6日到月中10月15日之间波动相对较大。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.2  主力户型2居室占比52%,3居、1居占比次之

       从二手房入市房源的居室分布来看,2居室占比依旧相对较高,占比为52%,其次为3居室22%,1居室20%。

数据来源:诸葛找房大连站

      二手房入市房源面积分布来看,60-90平方米依旧占比最高,占比为37%;其次为60平以下和90-140平,占比均为27%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.3   中山区市场均价微跌,依旧领跑众城区

       10月份,中山区二手住宅市场均价为19448元/平方米,环比9月微跌0.25%,仍高居各主城区市场均价之首。高新园区虽仍位居第二,但与9月相比,与中山区二手住宅市场均价差距已明显缩小;其次则为沙河口区18090元/平方米、西岗区17434元/平方米,甘井子区、开发区和金州区二手住宅市场均价依旧位居后三,金州区仍是唯一二手住宅市场均价低于10000元/平方米的城区。

       与商品房相比,二手房房价行情能更直观反馈当下购房者及业主对房产市场的预期和信心指数,自大连市7月份下发限价通知之后,大连二手住宅市场均价仅在8月份有小幅上涨,9月、10月均环比下跌。

       10月份,主城区市场均价排序与9月一致。城区均价排序仅在8月份发生变化,高新园区取缔中山区占据各城区均价首位。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.4   中山区降价房源量增幅较高,沙河口区涨价房源量减幅较高

       10月份各城区降价房源量环比涨跌各异。其中降价房源量涨幅最高区为中山区;其次为西岗区和开发区。除此外,其他城区降价房源量环比均呈不同幅度下跌趋势。

       与9月相比,开发区、沙河口区、金州区降价房源的平均降价幅度均扩大,其中开发区平均降幅的增长幅度相对较高;其他区域降幅均收窄,其中中山区降幅收窄幅度相对较高。

       上述数据说明,金州区、西岗区、开发区有更多业主选择将房源售价调低,而金州区等则相反,降价房源量环比减少。

       10月中山区和开发区降价房源量及房源下跌幅度同步增长,说明上述城区不仅有更多业主选择调低房源售价,且房源平均下跌幅度仍在继续下探;金州区、高新园区、甘井子区则相反,降价房源量及降幅同步收窄,尤其是金州区,两项数值均相对较高,与9月相比,入市降价房源量环比减少,跌幅也有回升。

数据来源:诸葛找房大连站

       与9月相比,各城区涨价房源量环比有涨有跌,西岗区、中山区、高新园区涨价房源量环比增加,其中西岗区环比上涨幅度最高,环比增加15.82%;

       其他城区涨价房源量环比则不同幅度减少,其中沙河口区、金州区环比减少均在17%以上,甘井子区环比减少11.45%,开发区环比仅减少5.68%;

       10月各城区涨价房源量平均涨幅环比9月,仅甘井子区、西岗区、高新园区平均涨幅下跌,其中甘井子区的平均涨幅下跌幅度相对较高;

       其他四区平均涨幅均有不同幅度增加,其中仅金州平均涨幅增加8.6万/套,其他城区增值均低于1万/套。

       综合看各区涨价房源两项数据,仅甘井子区涨价房源量和涨价幅度同时减少,即与9月相比,甘井子区本月不仅涨价房源量减少,且房源的平均上涨幅度同步降低;中山区涨价房源量和涨价幅度同步增加;除此外其他各区,两项涨价数值变化均不统一,要么是涨价房源量增加,但是涨价幅度减小,如西岗区和高新园区;要么是涨价房源量减少,但涨价幅度增加,如金州区、沙河口区和开发区。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.5   降价房源量占比连续3个月上涨,10月占比创年度新高

      10月我市降价房源量占比为78.34%,与上月相比占比仍在上涨,且涨幅进一步扩大,比上月增加1.56个百分点,已连续3个月上涨,本月降价房源量占比创2019年度新高。

       据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,截至10月,大连市降价房源量占比仅在一季度的3个月份低于70%,其中2月份占比64.67%为目前年度最低值;从最低值到10月份最高值,累计上涨13.67个百分点。

    “房住不炒”定位将被继续执行,大连市二手房产市场随着地方政策的加持,热度也在如预期中日趋降温,“银十”作为往常年度最后一个销售“爆发”月,在国家及地方双向调控之下,我市二手住宅市场均价10月成功过度,稳中下行,进入房产的传统销售淡季。房产调控的效果凸显,民众的购房心理日趋理性,逐渐迈入正轨。

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.6 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房大连站

2.3.7  10月主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源:诸葛找房大连站

2.4 租赁市场解读

2.4.1    10月大连城市租金稳中走低 跌幅持续收窄

      10月份大连城市租金均价为37.65元/平方米/月,环比9月下跌0.87%,租金均价近3个月持续稳中走低,跌幅逐月收窄。

数据来源:诸葛找房大连站

       各居室租金,大连10月份一居室租金均价为2017元/月,二居室租金均价为2523元/月,三居及以上租金均价为4011元/月。据诸葛找房数据研究中心统计数据,与9月相比,各居室租金均价环比均下跌,一居室环比跌幅相对较小,三居室环比跌幅相对较高。

       因已进入传统租赁淡季,大连市租房行情走势继续稳中下行,但跌幅已在逐渐收窄。三居室作为租房市场需求量相对较低的户型,受租房市场整体行情变化的影响较大,而一居室则相反。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.2    各城区10月租金均价全线微跌,沙河口区跌幅相对较高

        10月各主城区租金均价全线下行,其中沙河口区租金均价环比跌幅相对较高,环比下跌1.14%;其他各城区环比下跌幅度均低于1%,其中跌幅仅次于沙河口区的是高新园区,其次则为开发区,西岗区和甘井子区下跌幅度相近;金州区和中山区跌幅靠后,相对较小。


数据来源:诸葛找房大连站

       10月主城区各居室租金分布情况:中山区所有居室租金均价持续占居首位;

       一居室,沙河口区和高新园区分别以2192.13元/平方米和2106.255元/平方米次之;

       二居室,高新园区以2891.631元/平方米位列第二,其次为沙河口区,租金均价为2769.3元/平方米;

       三居室及以上,沙河口区4882.59元/平方米位居第二,其次为西岗区3947.32元/平方米。值得一提的是,各主城区分居室租金均价排名与上月一致。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3   中山区港湾广场租金下跌,仍居热点商圈租金首位

      中山区港湾广场的商圈租金均价为66.67元/平方米/月,环比虽下跌,但仍占居10月TOP20商圈榜首。

      本月商圈租金TOP20中,中山区占比较高,占比为55%;沙河口区和西岗区占比均占20%;高新园区占5%。且本月前20榜单内的商圈与上月保持一致,没有变化。

      据诸葛找房数据研究中心统计数据显示,众商圈中,仅沙河口区的太原街和中山区的东港,商圈租金均价环比微涨;其他商圈租金均价环比均呈下跌趋势,其中跌幅相对较高的前三商圈分别为中山区的港湾广场、青泥洼桥和三八广场。

数据来源:诸葛找房大连站

备注:均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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