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诸葛12月月报:年底房企打折促销效果显著 商品房成交量创全年新高!

2020-01-08 18:38   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

概述

    12月土拍场降温继续,本月成功摘牌4宗居住类地块,其中主城区仅一宗来自旅顺龙头街道盐厂新村的地块。受各方面条件影响,众房企参与的积极性不高,12月土拍成交总金额再次刷新全年新低的纪录。截止本月,我市土拍溢价率已连续四个月为0。

    为了尽快回笼资金,12月房企打折促销活动不断,让利购房者的诚意满满,数据证明效果非常显著,12月大连市商品房、二手房备案成交量双双上涨,其中商品房备案成交总量更是创年度新高点;二手房备案成交总量则占据近十年同月份成交总量第一。往年销售相对“淡季”的12月,今年的热度远超传统的“金九银十”,商品房的火热也间接刺激了周边二手房市场的活性,增强了业主信心指数。

    大连的城市租金均价在本月终于结束了连续4个月的走低趋势,止跌小幅回升。租金均价在毕业季退场后,8月份开始高位回落,在经过长时间的低位浮动后,收尾月迎来租金均价合理的小幅度回升。但年关将近,租金均价行情仍缺乏明显的上涨动力,预估节前租金均价仍将延续稳中微变的变化态势。


城市市场分析

2.1  政策解读

2.1.1  城市政策

01 大连老旧小区将全部实现“有人管”

从大连市住房和城乡建设局获悉,以居民需求为出发点,大连市通过完善行业政策、建立管理体系、加强考核通报、推进智慧建设等多项措施,打造让市民满意的优质居住小区。截至目前,市内60%以上的“无人管”小区已完成物业管理全覆盖,明年底前此类小区将全部实现“有人管”。

大连市物业综合管理平台将在今年底前上线试运行,实现数字化行业管理,集合企业及项目信息存档、业主大会电子投票、物业企业和项目经理信用信息管理等多种功能,促进全市物业管理迈入信息化、智慧化。

02 大连46家物业服务企业被查

今年10月起,大连市住房和城乡建设局对46家具有独立的法人资格、在住宅小区实施服务的物业服务企业进行了随机抽查,合格率超97.8%。

本次抽查企业主要涉及中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区等五区46盘。其中,包括首开·铂郡、绿城深蓝中心小区、龙湖滟澜山、万科樱花园等在内的45盘均被贴上了“合格”标签,仅精品园一个项目目前为街道代管状态,物业服务企业已退出。

03 大连下大气力解决已售商品房“办证难”

大连已售商品房不能办理产权证问题,涉及群众数量多、时间跨度大、成因复杂、解决难度大。为让群众真正享有获得感、幸福感和安全感,大连按照“调查研究接地气、上下联动聚合力、创新制度定规范、分类研究保精准、并行推进简流程、强化培训明政策”的工作总思路,下大气力解决“办证难”问题。切实解决因“办证难”,导致落户难、入学难、办理社保难等人民群众最急迫、最现实的利益问题。大连为此建立了政府联席会议制度,制定问题清单,建立问题台账。

2.1.2   行业动态

01 大连将承办2021年世俱杯和2023年亚洲杯!

12月28日,2021年国际足联俱乐部世界杯(简称;世俱杯)和2023年亚足联亚洲杯承办城市揭晓。全国将有15座城市参与到两大足球盛会的承办工作中,其中上海、天津、 大连成为同时举办世俱杯和亚洲杯的城市。

02 大连旅顺开发区将新建“文旅城”

12月16日,旅顺口区政府与恒大地产集团合作开发“恒大旅顺文旅城”项目签约仪式,在大连香格里拉大酒店举行。大连市政府副市长张志宏、市政府有关部门、旅顺口区委书记赵红巍、区长冷雪峰等领导以及恒大地产集团辽宁公司董事长姜志辉等出席项目签约仪式。

03 大连明年将利用闲置地建设口袋公园

12月26日上午,大连市西岗区第十八届人民代表大会第三次会议在香洲花园酒店召开。记者从会上了解到,2020年西岗区将持续改善人居环境,开展10万平方米老旧小区建筑保温、下水管网、楼院环境综合改造和31万平方米楼院环境提升工程。充分利用边角地、废弃地、闲置地建设口袋公园,增设休闲座椅等便民设施,让群众休闲有更多去处、活动有更多场所。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土拍“降温”继续 地块成交总金额再创今年新低

     12月供应土地建筑面积(居住类)18.49万平方米,环比下跌19.68%,由涨转跌,同比下跌86.52%,与11月相比,跌幅进一步扩大。12月土拍场延续了前两个月的低温状态(建筑面积统计时以最大值统计),主城区仅成功摘牌旅顺一宗地块。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

     12月大连市土拍居住类地块成交总金额为2.87亿元,环比下跌9.46%,与上月相比,下跌幅度明显收窄。随着土拍热度的持续降温,土拍成交总金额已连续5个月下跌,本月成交金额再刷新2019年的全年新低。

     12月成功摘牌4宗居住类地块,其中3宗地块来自普兰店,1宗来自旅顺的龙头街道盐厂新村。据诸葛找房小编统计,2019全年,旅顺口区一共成功拍出9宗居住类地块,第四季度,旅顺是众城区中,相对“活跃”的供地区。

     下半年,自大连市政府7月末下达“限价通知”之后,大连土拍场的热度降温明显,8月份开始,成交总金额逐月减少;溢价率自8月份大幅下跌后,9月到12月,连续4个月溢价率均为0。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

        12月成交地块明细:

      12月供应地块明细:

大旅(2019)-21号地块大概位置

大旅(2019)-21号地块特色优势:

    宗地位于盐厂新村,地块周边延伸路线有201国道,旅顺南路、学城路等,周边有大连外国语学院、大连医科大学、塔河湾浴场等,有相对密集的人流做支撑;

    据悉,地块计划建设引进旅顺口区五星级酒店大连创元温德姆酒店,对该区域的商业旅游资源配套有进一步的升级。

    该地块周边的代表楼盘有悦安居、中庚香海壹品、亿达蓝湾、慧谷阳光等,周边生活配套相对成熟,生活便利程度较高。

2.3   新房市场解读

2.3.1 12月商品房备案成交量创2019全年新高          

    12月,大连市商品房共备案成交4498套,环比上涨42.30%,同比上涨22.76%,12月备案成交量创全年成交量新高。

    今年的楼市与以往不同,随着国家对“房住不炒”政策的贯彻执行,金融环境对房地产商的严苛,现今的楼市已不能完全再用“老眼光”“老规律”来看待,整个行业也面临全新的改革。所以往年相对火热的“金九银十”今年却热度一般,往期相对“佛系”的收尾月,今年众房企们却火力全开,项目新开、加推动作不断,优惠力度不减,在让利更多条件给购房者后,效果非常显著,成功创下12月份的成交套数高峰值。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

    纵观近十年同月份的成交数据,2019年12月份的成交套数,仅低于2017年12月份的6001套和2013年12月份的4781套,处于十年较高水平。除此外,2015和2016的成交套数也较为接近,分别为4400套和4243套。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

2.4   二手房市场解读

2.4.1  12月二手房备案成交量居近十年同月份成交量之首        

    12月二手房共备案成交4729套,环比上涨10.85%,同比上涨35.46%。

    与商品房相比,二手房各月份的成交套数,除了2月份外,各月份相差幅度较小。二手房成交套数全年的变化趋势与往年不同,往期的“银十”成为今年的相对低点,今年的3月、4月和7月是备案成交量高点月份,8月到10月成交量连续下跌,至11月,随着商品房新项目频推、大力度优惠等刺激了房产市场热度进一步升温,间接也提升了周边二手房商圈的市场活性。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

    从近十年来同月份的二手房的备案成交量来看,2019年12月备案成交量刷新近十年的成交量新高。2017年12月的4667套和2018年12月份的3491套低于本月成交套数。

    一方面,商品房市场的火热,对周边二手房楼市的影响是非常明显的;另一方面,二手房楼市一直以来相对稳定,不同于商品房的火热程度与开发商对让利空间的大小有很大关系;二手房的业主,尤其是学区房和品质较好的次新房的业主们,对在售房价并未松口,因其附带的学区资源、黄金的地理位置等二手房的独有优势,使得众业主信心十足,事实上也确实如此。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

2.4.2 大连二手住宅市场均近4月连续走低,跌幅明显收窄       

    12月份大连二手住宅城市市场均价为15173元/平方米,环比下跌0.38%,同比微涨0.34%。与11月相比,环比跌幅收窄,同比涨幅亦减少。

    2019年大连市二手住宅的市场均价环比变化,涨跌月份数量基本参半。1月份二手住宅市场均价为15632元/平方米,12月份均价与之相比,上涨0.52%,可见,2019年,在国家及地方政府双向调控的调节下,二手住宅市场均价成功实现“稳”的目标。

数据来源:诸葛找房大连站

    从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看,12月大连二手住宅城市市场均价整个月份的波动较为频繁,但幅度相对不大。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3  主力户型不变,2居室占比超50%       

    从二手房入市房源的居室分布来看,2居室、3居室仍是目前主力户型,2居室、3居室占比之和高达79%。

    一居室次之,占比为14.4%,比上月相比,相差较小。

数据来源:诸葛找房大连站

      二手房入市房源面积分布来看,60-90平方米占比持续领跑,与上月相比,各居室占比基本没变,60-90平方米占比为39%;其次为90-140平方米,占比28.75%,60平方米以下,占比为22.89%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.4  开发区、西岗区市场均价微涨,其他城区微跌

    12月份,热点城区中,开发区和西岗区二手房住宅市场均价环比呈不同幅度上涨趋势,其中,开发区均价环比上涨1.02%、西岗区环比上涨0.53%;其他城区环比则呈不同幅度的下跌趋势。

    中山区二手住宅区域市场均价为19476元/平方米,依旧领跑众城区,与11月相比,环比下跌0.80%;高新园区环比下跌幅度相对较高,为1.01%,其次为金州区,环比下跌0.98%,中山区跌幅位居第三。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.5   城区降价房源量全面增加,高新园区降幅继续扩大

    12月份各城区降价房源量与上月相比,均有所增加,其中中山区、西岗区增长幅度较大。

    与11月份相比,高新园区、中山区的平均下跌幅度继续扩大;其他城区的下跌幅度则有不同程度减少,其中,开发区、西岗区的减少幅度较大,金州区、甘井子区、沙河口区减少幅度相对较小。

数据来源:诸葛找房大连站

    12月份,热点城区涨价房源量与上月相比,数量全部增加,其中,西岗区、沙河口区和高新园区的增幅相对较大;中山区和金州区的增幅相对较小。

    与上月相比,城区平均上涨幅度变化各异,其中多数城区平均涨幅进一步扩大,如中山区、甘井子区、西岗区等;开发区和沙河口区平均涨幅则比上月减少。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.6   12月降价房源量占比持续走低,降幅扩大

    12月大连市二手房降价房源量占比为75.39%,与上月相比,占比减少1.89个百分点,下降幅度比上月明显扩大。

    随着年关逼近,二手房市场活性在逐渐减弱。据诸葛找房数据研究中心调研业内专业人士,学区房及品质较好的次新房业主信心坚定,对预期房价信心十足,未见松口。而急于出手的房主经过前段时间的挂牌,或已经成功出手,未成功售出而选择暂时搁浅,重新观望。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.8  12月主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源:诸葛找房大连站

2.5 租赁市场解读

2.5.1  12月大连城市租金均价结束4连跌,小幅回升

      12月份大连城市租金均价为37.40元/平方米/月,环比小幅上涨0.19%。大连城市租金均价在毕业季退场后,8月份租金开始高位回落, 在经历近4个月的连续走低后,收尾月迎来租金均价的合理回升。但年关将近,租金均价行情缺乏上涨动力,节前租金均价仍将延续稳中微浮的变化态势。

数据来源:诸葛找房大连站

    据诸葛找房数据研究中心统计数据显示,12月份大连市各居室租金,一居室租金均价为1922元/月,二居室租金均价为2502元/月,三居室及以上租金均价为4029元/月。环比11月,一居室租金均价环比下跌1.83%,跌幅收窄了1.12个百分点;二居室止跌微涨;三居室涨幅收窄。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.2  12月多个主城区止跌回涨,金州区跌幅仍居首位

    12月份,热点主城区中,仅金州、甘井子城区的租金均价环比下跌,其他热点城区的租金均价均小幅回涨。按租金均价排名,前三城区仍然是中山、沙河口和高新园;

    环比涨幅前三城区分别为沙河口的环涨0.90%、高新园的环比上涨0.89%、及西岗的环涨0.87%;金州、甘井子城区租金均价环比跌幅则分别为1.67%和0.88%。

数据来源:诸葛找房大连站

    12月份,热点城区各居室的租金均价排名,中山区依旧占据各居室城区首位;

    一居室,中山区均价为2497.67元/月,环比下跌1.19%;其次为沙河口区的2173.63元/月,环比微跌0.01%;西岗区租金均价2000.12元/平方米位居第三,与上月位居第三的高新园区租金均价相比,下跌0.97%。

    二居室,租金均价前三城市分别为中山区租金均价为3157.27元/月,环比上涨2.30%;高新园区2831.37元/月,环比微跌0.51%;沙河口区二居室租金均价2812.33元/月,环比上涨2.08%。

    三居室及以上,中山区租金均价为5712.46元/月,环比上涨0.61%;沙河口区为4959.06元/月,环比上涨1.13%;西岗区租金均价4029.32元/月,环比下跌0.52%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.3  前20热点商圈租金均价环比涨跌数量参半

    与11月份相比,热点商圈TOP3维持不变。TOP10中,高新园区的万达广场的万达广场被中山区的三八广场顶替。

    TOP20热点商圈中,商圈租金均价环比涨跌的商圈数量各占50%。其中,环比涨幅相对较高的商圈为中山区的二七广场,环比上涨2.27%;跌幅相对较高的是中山区的港湾广场,环比下跌3.06%。

数据来源:诸葛找房大连站

备注:均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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