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诸葛1月月报:土拍“休整期”多数据归零 商品房成交量降幅明显,二手房相对稳定

2020-02-08 20:50   来源: 诸葛找房   作者:大连小诸葛

概述

1月大连土拍进入“休整期”,仅供应1宗居住类地块,无成交。供应地块建筑面积、成交金额等多数据归零,创大连市近12个月相关数据最低。疫情防控期,土拍能否按原定步调进行?还需继续观察。  

不同于12月份众多项目的集中入市,1月份房企火力暂歇,重心转移到企业内部。1月大连商品房成交套数环比下跌70.05%,同比下跌34.36%,从诸葛找房记录的近12个月成交数据来看,1月备案成交套数仅高于2019年2月份的1023套。与商品房不同,二手房情况相对稳定,虽涵盖春节假期,1月二手房成交套数3222套,环比下跌31.87%,同比下跌2.83%。对比近十年来同月份的二手房备案成交套数,2020年1月份成交套数,仅低于2018年1月份的4819套,仍处于较高水平。  

1月份大连城市租金均价为37.32元/平方米/月,环比微跌0.21%。因处于租赁市场的传统淡季,大连城市租金均价自2019年四季度以来长期在低位小幅波动。12月份,租赁均价自低位市场性小幅回升,1月份因涵盖春节假期,并疫情发生,对租赁市场又造成一定程度的影响,大连城市租金均价止涨转跌,但下跌幅度不大,仍处于相对稳定的状态。


城市市场分析

2.1  政策解读

2.1.1  城市政策

01 大连拟发布户籍管理新规 征求意见中

1月8日,大连市改善城市人口结构领导小组办公室在大连市公安局网站发布“关于公开征求《大连市户籍迁入管理若干规定》意见的公告”。该规定施行后,2019年1月18日印发的《大连市人民政府关于印发大连市户籍管理若干规定》(大政发﹝2019﹞5号)同时废止。规定具体实施细则由市公安局会同相关部门另行制定。 

02 大连将研究建立新市民住房公积金缴存制度

1月19日,大连市召开了2020年全市住房公积金管理工作会议。会上提出今年将有可能研究建立新市民住房公积金缴存制度、进一步扩大住房公积金覆盖范围、适当放宽商业贷款转住房公积金贷款和异地贷款条件、建立抵押品管理系统…… 

03 大连发布10项就业服务承诺

为贯彻党中央、国务院关于稳就业的决策部署及国家、省、市促进就业工作的各项政策措施,在1月11日召开的全市就业工作会议上,市人社局向社会做出10项就业服务承诺,并推出2020年稳就业工作20项新举措,全方位推进我市就业服务优化升级。


2.1.2   行业动态

01 大连市房地产开发企业暂停营销等聚集性活动!

1月27日晚,大连市住房和城乡建设局发布了《关于我市房地产相关企业配合做好新型冠状病毒疫情防控工作的通知》。全市各房地产开发企业、经纪机构应严格线下销售活动管理、暂停举办集中式营销、培训等人群聚集性活动。 

02 大连市不动产登记中心将免费邮寄产权证

1月30日,记者从大连市自然资源事务服务中心获悉,目前《大连市不动产登记中心疫情防控方案》已经制定。为最大限度减少市民往返次数,减少群众聚集,春节上班后,大连市不动产登记中心将免费邮寄市内产权证件,让市民少跑腿。 

03 辽宁省物业服务标杆项目公布,大连11个物业上榜!

1月,由辽宁省住建厅组织评定的2019年辽宁省物业服务标杆项目揭晓,大连共有11个物业服务项目获此殊荣,标杆项目数量位居全省第一!其中,大连万科蓝山项目在获奖的全部40个项目中名列第一!


2.2 土地市场解读

2.2.1 1月土拍进入“休整期”,多项数据归零

     1月大连土拍供应土地建筑面积(居住类)为5.18万平方米,环比下跌64.29%,同比下跌90.48%,供应建筑面积创近12个月新低。因1月无住宅类地块成交,故成交规划建筑面积为0,亦创下了近12个月同类数据的新低。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

     1月我市土拍,仅供应1宗地块。大城(2020)-1号宗地来自中山区,位于竹青街以东、文林街以西、新生街以南,宗地供地面积为8196.8平方米,竞买保证金25659.5万元,位于中山区民主广场港湾隽景西南侧,周边代表项目有港湾隽景、海派优座等。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连站

2.3   商品房市场解读

2.3.1 1月商品房备案成交量降幅明显,二手房相对稳定          

     2020年1月,大连市商品房共备案成交1347套,环比下跌70.05%,同比下跌34.36%,从诸葛找房记录的近12个月成交数据来看,1月份的备案成交套数仅高于2019年2月份的1023套。

    无需多说,今年的春节假期与以不同,不仅比去年来的更早了些,突然出现的疫情更是让这个假期,这个1月被罩上了沉重的氛围。整个楼市也仿佛被“冰封”,但购房需求仍然存在,不是消失,只是延后,期待因疫情带来了全新的线上模式,会给“冰封”的楼市带来一点新机。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

    纵观近十年同月份的备案成交数据,2020年1月份的备案成交套数1347套,仅高于2015年1月份的853套和2012年1月份的486套。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

2.4   二手房市场解读

2.4.1  1月二手房备案成交量虽下跌,仍居近十年较高水平        

    2020年1月份大连二手房共备案成交3222套,环比下跌31.87%,同比下跌2.83%。

    从近12个月的成交数据可以看出,2019年的3月、4月、5月、7月,成交量不相上下,8月开始明显下滑,往期的金九银十,今年反倒未显现任何优势。

    与本月商品房的备案套数相比,二手房成交量变化趋势更为缓和。大连的二手房市场一直以来更为稳定,因与配套资源等并不确定的期房相比,二手房的房源优劣势更为明显,且现房现住,给刚需购房者提供更多便利。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

    从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看,2020年1月份大连二手房的备案成交套数,仅低于2018年1月份的4819套。

    从本轮房产调控至今,“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”的理念已经深入人心,从二手房的成交数据也可以看出,二手住宅的房产市场愈加稳定。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房大连站

2.4.2 大连二手住宅市场均价连续5个月走低       

    2020年1月份大连二手住宅城市市场均价为15616元/平方米,环比下跌0.62%,同比下跌0.10%。已是大连二手住宅市场均价连续第5个月下跌。

    因疫情的影响,今年的楼市乃至其他所有行业都被暂时的“打入冷宫”,在生命面前,谁都插不了队。一直以来,大连的房产市场大环境总的来说相对较为健康,1月份虽均价仍在下跌,从相关数据的涨跌数据可以看出,变化幅度仍在合理的范围之内。

数据来源:诸葛找房大连站

    从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看,1月大连二手住宅城市市场均价在10号左右波动幅度相对较大,20号之后波动相对较为缓和。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3  户型、面积结构基本不变,2居3居占比和近80%       

    从二手房入市房源的居室分布来看,2居室占比高达54%;3居室占比为25%;1居室次之,占比为15%。

数据来源:诸葛找房大连站

    从二手住宅入市房源的面积分布来看,60-90平方米继续以39%的占比领跑;其次为90-140平方米,占比29%,比上月微微扩大;其次为60平方米以下,占比为22%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.4  中心城区均价走低,金、开、甘自低点小幅微涨

     2020年1月份,热点城区二手住宅的市场均价排名,延续上月排名,中山,高新园、沙河口稳坐前三。

    与12月份相比,市场均价环比下跌的城区有高新园、沙河口、西岗和中山,环比跌幅分别为1.06%、1.04%、0.78%和0.68%。二手住宅市场均价环比上涨的城区分别是金州、开发区和甘井子,跌幅分别为1.08%、0.60%和0.12%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.5   城区涨降价房源量均减少,高新园降幅减小涨幅扩大

    1月份各城区降价房源量与上月相比,均呈不同幅度的缩减趋势。 

    与12月份相比,被统计的主要城区,仅高新园区的平均下跌幅度有所缩减,其他城区均有不同程度的扩大。其中沙河口区、金州区和西岗区的扩大程度相对较大,中山、开发区和甘井子扩大幅度相对较小。

数据来源:诸葛找房大连站

    1月份,各主要城区内涨价房源的数量与上月相比,均有不同幅度的减少,但各城区涨价房源数量排名依旧不变。

    与上月相比,城区的平均上涨幅度变化各异,甘井子、中山、西岗、金州城区的平均涨幅均减少;高新园、沙河口和开发区平均涨幅则有所扩大。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.6   1月降价房源量占比降幅创近一年新高

    2020年1月份大连市二手住宅降价房源量占比为 65.87%,与上月相比,占比减少9.52个百分点,占比下跌幅度创近一年新高。

    因正值春节传统假期,又受疫情影响,1月份的二手房市场被按下“暂停”键。房产市场的被关注度愈加降低,市场活性也随之减弱。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.8  12月主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源:诸葛找房大连站

2.5 租赁市场解读

2.5.1  1月大连城市租金均价止涨继续微跌

      1月份大连城市租金均价为37.32元/平方米/月,环比微跌0.21%。因处于租赁市场的传统淡季,大连城市租金均价自2019年四季度以来长期在低位小幅波动。12月份,租赁均价自低位开始小幅回升,1月份因涵盖春节假期,并疫情发生,对租赁市场又造成一定程度的影响,大连城市租金均价止涨转跌,但下跌幅度不大,仍处于相对稳定的状态。

数据来源:诸葛找房大连站

    据诸葛找房数据研究中心统计的数据显示,1月份大连市各居室租金,一居室租金均价为1907元/月,二居室租金均价为2507元/月,三居室及以上租金均价为4008元/月。与12月份,一居室租金均价环比下跌0.74%,下跌幅度继续收窄;二居室环比微涨0.19%,涨幅小幅缩小;三居室租金均价环比下跌0.52%,转涨为跌。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.2  西岗租金均价跃入前三,高新园均价环比下跌

    2020年1月份,大连的主要城区中,金州城区租金均价环比下跌,且金州城区租金均价连续4个月下行;除金州外,高新园城区租金均价环比亦呈下跌态势,且下跌幅度为0.43%,跌幅高于金州;

    除高新园、金州外,其他主要城区的租金均价环比均呈不同幅度的上涨趋势。其中,环比涨幅前三城区由上月的中山、沙河口、高新园变成中山、沙河口和西岗,西岗排名再进一位。

数据来源:诸葛找房大连站

    1月份,热点城区各居室的租金均价排名,中山区依旧占据各居室城区首位;

    一居室,中山区均价为2498.36元/月,环比微涨0.03%;其次为沙河口区的2181.79元/月,环比微涨0.38%;西岗区租金均价1982.03元/平方米,环比下跌0.90%。

    二居室,租金均价前三城区分别为中山区租金均价为3182.44元/月,环比上涨0.80%;沙河口区本月顶替高新园排名提升一位,城区租金均价为2861.19元/月,环比上涨1.05%;高新园区租金均价为2807.97元/月,环比下跌0.16%;

    三居室及以上,中山区租金均价为5785.75元/月,环比上涨1.28%;沙河口区为4966.83元/月,环比上涨0.16%;西岗区租金均价4117.98元/月,环比上涨2.20%。

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.3  TOP20热点商圈租金均价前三商圈不变,均出自中山

    与12月份相比,热点商圈TOP5维持不变。TOP10中,仅来自中山的昆明街和中山广场排位互换,其他热点商圈均未变动。

    与上月相比,TOP热点商圈中,港湾广场、人民路、和平广场、中山广场和五一广场的租金均价环比呈不同幅度的下跌趋势;其他商圈的租金均价环比均呈不同幅度的上涨趋势。

    整体来看,TOP20热点商圈,租金均价环比上涨、下跌的商圈数量基本参半。而商圈中,租金均价环比上涨幅度较高的为沙河口的星海商圈,租金均价环比上涨2.96%;租金均价环比下跌幅度较高的商圈为西岗区的五一广场,租金均价环比下跌1.45%。

数据来源:诸葛找房大连站

备注:均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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