东北振兴战略满三周年!1—4月房地产投资增速10.6%!住宅投资增速21.2%

2019-05-15 14:31   来源: 诸葛找房   作者:哈尔滨小诸葛

2019年刚过去的四个月,房地产开发投资上涨靠前区域主要集中在西部与东北,从新开工数据看,一季度东北房地产新开工面积大幅度上涨,也是推动投资上涨的主要原因。这在一定 程度上说明东北片区城市政策相对宽松,楼市成长性较好,所以出现了跑赢全国的现象。

振兴东北是事关全局的国家战略

东北振兴战略实施已满三周年,今年一季度,辽宁、吉林、黑龙江三省地区生产总值分别同比增长6.1%、2.4%、5.3%。不论是从城市扩张还是招商引资,近几年东北发展可以说是重新提上日程。

2016年之前,东北地产投资一片衰退之气,画风与当下相比截然不同,省会房价涨幅相对缓慢,而且起点并不高,可以说是价格洼地,整个行业发展态势呈现出滞后性。那时的地产人有个共识,出生率的不断降低,结构老龄化和人口加速外流,东三省面临着 “后继无人”的尴尬。

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“振兴东北”早在04年的时候就已经提出,在16年的两会期间再次提出,振兴东北要扬长避短、扬长克短、扬长补短,向经济建设这个中心聚焦发力,打好发展组合拳,奋力走出全面振兴新路子。东北二次振兴的东风,也让国内一线房企携资北上,从17年开始东北的热点城市开始摆脱颓靡不振的姿态,迎来了房价持续上涨期。

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来源:中国房价行情

哈尔滨近一个月主城区新盘均价11900元,环比上涨4.73%,同比上涨13.8%。二手房单价在10900元,环比上涨1.73%,同比上涨6.74%。从14年5月的7500元左右,到目前为止涨幅达到4400元左右。

哈尔滨2018年开始政策开始向新区倾斜、深哈合作走向深入,产业园区、金融商业中心建设提速,扩城势头明显,后期哈尔滨对省内人口的吸附力越来越强,为今后几年哈尔滨地产发展奠定了基础。

在18年由于东北区域地产投资热度,各大热点城市出台了各种相应的政策从公积金贷款调整到限购、限价再到扩大限购。作为旅游城市的哈尔滨和大连在房地产发展方面都占有优势,而从房价的涨幅上也可以看到这两个城市房价涨幅更大一些。

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近两年来东北地区房地产投资热度不减

今天上午国家统计局公布了《2019年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况》,2019年前4月房地产开发投资增速达近5年新高全国房地产开发投资34217亿元,同比涨幅11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。住宅部分投资24925亿元,涨幅16.8%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

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销售方面,1—4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1—3月份收窄0.6个百分点,其中,住宅销售面积增长0.4%;商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。其中,住宅销售额增长10.6%。可以看出从4月份开始,全国商品房销售情况开始有所好转。

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对于房企来说,开发投资增速加快意味着对赌未来销售的增长,但房地产市场仍有不少隐忧,比如一线房企销售增速放缓、偿债高峰来临、政策依旧从紧等。

单看东北地区,1—4月份东北房地产开发投资共计915亿元,增长10.6%,增速回落11.2个百分点。住宅部分投资705亿元,增速为21.2%,回落12.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为77.1%,略高于全国平均值。

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销售方面,东北地区商品房销售面积1531万平方米,下降4.2%,1—3月份为增长0.3%;销售额1230亿元,增长3.3%,增速回落3个百分点。东北地区商品房销售速度放缓与供应量下降有关,自去年11月份至3月份是东北区域市场销售淡季,叠加房住不炒的调控高压,产品去化速度达到全年最低值,积压库存量较多,目前新房市场以去库存为主,新增供应远不及去年同期。

东北地区新房调控政策较为松缓,且在房价看涨的预期下,部分在售楼盘捂盘惜售或一次放出少量房源,买方可选择性降低,致使新房市场出现供应端需求端双双疲软的现象。

哈尔滨商品房供应低位区徘徊 去化速度减缓

上个月哈尔滨新房市场表现也不及预期,供应虽然有所抬头,但成交量却出现下滑现象。4月份哈尔滨供应商品房3690套(去年同期6020套),供应面积为37.05万平方米,较3月份供应量翻一番,但同比去年下滑达到41.2%。

下滑严重的,还有成交数据。4月份成交商品房5483套(去年同期成交9078套),成交面积57.8万㎡,环比3月份成交面积下降15.18%,同比去年下滑37.58%。

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目前哈尔滨累计库存为1694.85万㎡(含车位及商业面积),预计去化19.7个月。1—4月份哈尔滨商品住宅去化速度依然偏慢,库存量依然较大,从去年12月份至今年4月份,哈尔滨新房去化周期一直维持在19个月以上。

新房减少供应,市场新开盘量、新入市房源量持续在低位区徘徊,面对庞大的库存,新房出现供不应求的局面,新房价格持续攀升,易居提供的数据,4月哈尔滨商品房成交均价9863元/㎡,环比上月上涨1.55%,同比去年同期上涨11.15%。

2019年开年至今哈尔滨商品房去化欠佳,除了供应腰斩外,还有价格方面的因素。冰城利好政策已明显向新区偏斜,今年江北招拍挂市场热度骤增,开发商不惜高成本拿地,致使新楼盘调价意愿强烈,江北购房门槛也随之提高。

松北区域上半年总计会有15宗地块亮相招拍挂市场,今年下半年商品房数量供应充足,新建楼盘日益增加,区域价值也逐渐显现,主城区人口逐步向新区置换,哈尔滨房产整体市场进入调整阶段,预计哈尔滨房地产市场价格以稳中有涨为主流趋势。

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