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周报:新盘扎堆入市!全市二手房挂牌均价周涨幅超1%!香坊以2%领涨

2019-08-12 16:28   来源: 诸葛找房   作者:哈尔滨小诸葛

经历过6月份和7月份的新房市场沉寂期后,8月份哈尔滨终于迎来酝酿已久的新房开盘潮。据诸葛找房不完全统计,截止到目前,8月已有14盘预计上市,新房市场热度渐高。与此同时,上周土地市场的表现也不逞多让。前有道里一环地块竞拍当天即成交,后有“最贵”商业地块在江北诞生,还有逾80万平土地规划出炉。在全国楼市政策一路收紧,楼市整体成交下行的大环境下,哈尔滨楼市看上去一路向好。

土地市场

进入8月,哈尔滨土拍市场的热度急涨,仅在上周,哈尔滨土地市场就有两宗地块成交,分别是位于道里区的No.2019HT010地块和松北区的NO.2019HTS008地块。

No.2019HT010地块性质为商住地,位于道里区地工街、规划路、地节街、中铁二十二局围合区域,距离哈尔滨站仅500米左右,属于名副其实的“城市正中心区域”。该地块面积达22000.2平方米,规划容积率≤2.15,最终成交楼面价为5247元/㎡,溢价率达0.04%,最终由哈尔滨市城乡发展集团以2.48亿元的价格竞得。

NO.2019HTS008地块位于松北区松北大道以西、北岸明珠小区以东以北以南区域,用地性质为商业用地兼容商务用地,用地面积共计2973.15平方米,出让年限40年,容积率≤3.48,出让起始价5700万元,最终成交价为5800万元,由桐楠格地产竞得,楼面地价为5612元/平方米,溢价率约为1.75%。

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8月预计有7宗地块加入网上竞拍,其中有6宗地块位于江南老城区,足以见市政府对于老城区重新规划改造的决心,而进入市场的老城区涉住地块,也将为冰城人民置业提供更多选择。

新房市场

4个纯新盘入市1处老盘加推 8月新房市场江南江北分庭抗礼

8月哈尔滨新房市场迎来开盘潮。经过诸葛找房最新统计,上周哈尔滨有五个纯新盘首开,香坊、群力、江北刚需、刚改和别墅项目齐发力,开年来首个新房供应爆发期已至!

上周开盘的新盘项目分别有融创·御湖宸院、江城国际、汇龙·拾光里和汇龙·澜湾九里。其中汇龙·拾光里8月2日取得预售证,预售证号为【2019】哈房预售证第1472号,预售范围为1-5号楼,合计706套房源入市。汇龙·拾光里营销中心位于香坊区果园街与油坊街交汇处。规划建筑面积66-134平米户型,预计均价13000元/㎡;

汇龙·澜湾九里7月31日取得预售证,预售证号为【2019】哈房预售证第1469号,预售范围为汇龙·澜湾九里小区1-8栋、S1栋、S2-1栋、S2-2栋,合计913套房源入市。项目位于道里区群力第五大道与青山路交汇处,规划8栋建面90-140㎡高层、洋房户型。

哈尔滨松北区内的3个新盘纷纷拿到销许,分别为保利水韵长滩五期和墅的Z1-Z10栋别墅,华润置地· 萬象府的5-8号楼、11号楼、16号楼,龙福家园的4号楼、5号楼、地下车位。

保利水韵长滩五期和墅本月即将加推,联排建面200-227㎡,双拼建面354-402㎡,房源仅34套,即将认筹。

华润置地·萬象府,规划8栋高层及8栋洋房,共1218户。预计8月中旬开盘,带装修高层约110㎡-125㎡三居;毛坯洋房约122㎡-145㎡三居四居,售楼处已开放。

上周除4个新盘项目入市以外,还有1处老盘加推。8月10日,地恒托斯卡纳加推小户型产品,继续拓展呼兰新房市场。

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从区域来看,8月入市的11个纯新盘中,江北(包括呼兰)和道里分别推出5个纯新盘、香坊占据剩余1盘,在众多新项目的带动下,下半年势必会让江北和群力西成为哈尔滨“炸场”区域,并且从整体上看,这批新项目与几年前板块内的产品比,将在户型设计、产品质感上会有很大提升。

二手房市场

哈尔滨二手房挂牌价连涨9周 上周挂牌均价涨幅超1%

据诸葛找房数据研究中心监测,截至2019年8月4日,哈尔滨市二手房挂牌均价10177元/㎡,与上周10032元/㎡的均价相比,环涨1.45%(上期涨幅为0.15%),涨幅较上期有较大幅度的抬升。从全市挂牌均价走势图可以看出,近2个月哈尔滨二手房价格呈连涨趋势,且已完成了10周连涨,市场平稳回温且整体向好。本期二手房挂牌均价结束了延续上周涨幅扩大的趋势,涨幅扩大幅度增加,挂牌价仍然持续高企。

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进入第三季度以来,哈尔滨优化营商环境,促进高校生毕业留省就业,老城区改造加速,新区政策利好一再加码,使得哈尔滨无论是在市容市貌还是在创业可行性、营商积极性、招商引资力度方面,都表现出了向好的一面。加之自下半年起,新房市场动作活跃,入市新盘销售状况火爆,更坚定了业主对哈尔滨楼市看好的心态。

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从挂牌价和挂牌量表现来看,自5月初开始哈市持续维持着量价齐升的市场回温态势,并且在持续了一段时间的“有价无市”局面后,在价格抬升的看涨预期下,下半年二手房市场的成交开始显露出暖意,上周哈尔滨二手房挂牌价急增,周涨幅超过100元,挂牌量变化较小,涨幅缩紧。上周哈尔滨二手房挂牌量397359套,周环涨0.13%(上期涨幅0.76%),涨势略有扩大。

从哈市的新房市场现状来看,楼盘陆续开盘,未开盘楼盘预热活动频繁,接下来新房市场很大可能是持续升温,开发商会以多重优惠政策吸引购房者。本期二手房价涨幅扩大,可能与老城区改造,房屋价值回升,以及下半年学区房抬价有关。8月面市新盘较多且具备强大竞争力,所以下半年除了学区、热门商圈附近二手房仍有较大吸引力外,整体二手房市场行情仍会接受较大考验。

松北区涨幅已开始放慢 香坊区涨幅逼近2%

本期部分城区二手房挂牌价涨跌较上期比变化稍小。平房区与阿城区二手房挂牌价继续成下降趋势,且降幅均有不同程度的扩大,降幅分别为1.09%(上期降幅0.57)和0.59%(上期降幅0.55)。除上述两区外,道外区也加入到二手房挂牌价下跌的阵营,降幅较小为0.04%(上期涨幅为0.21%)。

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在二手房挂牌价上涨的城区中,道里、南岗、松北、呼兰涨幅变化较小。其中道里本期涨幅为0.12%(上期涨幅0.03%),南岗本期涨幅0.19%(上期涨幅0.15%),松北本期涨幅为0.29%(上期涨幅0.26%),呼兰本期涨幅0.29%(上期涨幅0.29%),除呼兰涨幅不变外,其余三区涨幅均有微小程度的提高。需要说明的是,在前几个月领涨全城的松北区,涨幅已放慢。

本周二手房挂牌价增涨最显著的城区是香坊区,涨幅逼近2%,高达1.96%(上期涨幅0.17%),这可能与该区域学区房涨价、老城区改造工程有关。

挂牌量涨幅缩紧 松北区首现负增长

截止8月11日,哈尔滨二手房总挂牌量为397359套,与上期396814套相比,涨幅0.13%(上期涨幅0.76%),挂牌量伴随挂牌价持续14周小幅回温,涨幅有明显缩小迹象。

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研究挂牌量前三位的城区挂牌量涨跌变化,可以看出南岗凭借着108631套房源继续保持着挂牌量各区榜上第一位,涨幅为0.33%(上期涨幅0.83%);道里区紧随其后,共有89730套挂牌房源,涨幅为0.30%(上期涨幅0.81%);香坊区挂牌量在各城区中排名第三位,为74476套,涨幅位0.11%(上期涨幅0.66%),三区二手房挂牌量涨幅均有不同程度的减小。

挂牌量较低的松北与呼兰,挂盘数量分别为23622套、32929套。其中,松北区的挂牌量8周以来首现下降趋势,降幅为0.48%(上期涨幅0.90%),这与8月新房集体入市,且松北区亦有新楼盘开盘所产生的分流效果有关,哈市二手房交易市场一直处于有价无市状态,成交难言回暖。

哈西、群力、群会展商圈降价房源量较多

在降价房源量商圈分布上,上周未发生较大变化。降价房源量最多的仍然是南岗区的哈西商圈、道里区的群力新区、南岗的会展商圈,降价房源量分别是286套、246套和222套。但是降价房源数量较上期有一定程度的增加。本周降价房源量最多的商圈哈西商圈,有降价房源286套,比上期降最多降价房源量155套,增加了131套,环比增长18.32%。降价房源量有所增加的原因可能是,伴随新盘入市,业主置换需求加强,希望依靠降价方式售出变现。当前哈市二手房市场现状有价无市,仍处于买方市场,降价求成交依然是主流。

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涨价房源量也存在一定变动,降价房源数量较上期有大幅增加。涨价房最多商圈的是哈西114套(上期109套)、大学城95套(上期46套)、群力新区64套(上期34套),这也是降价房源量最多的三个商圈。

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商圈挂牌房源量的多少一方面能显现出商圈的居住热度和密度,另一方面可反映周边居民的置换需求规模。诸葛找房挂牌量TOP10商圈排名中,前三位实力雄厚的商圈市场活跃度较为稳定,分别为哈西(28845套,环涨0.34%)、群力新区(22651套,环涨0.68%)和大学城(18372,环降0.42%),哈西与群力新区商圈挂牌房源量涨幅都较上期有明显下降,大学城商圈挂牌房源量更是出现下降趋势。

互助街睿城出现49套降价房源

从小区降价房数量统计情况来看,互助街睿城、中北春城1期、泰恒祥城二期前三,数量分别是49、42、39套。本期热门降价小区推出的降价房源量与上期相比,有将近半数的增长,很大可能是与本月新盘集中入市,新房竞争力强有关,二手房有必要采取降价手段,以求尽快出售。

本次热门降价小区排行榜中居1位的是一个新面孔,位于香坊区的互助街睿城小区以49套降价房源一举夺魁,其所位于的农大商圈也并非是热门降价商圈。

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观察排名前20的小区可以看出,降价较为明显的依然是南岗、香坊、道里等老城区,降价房出现较多的前两名小区,挂牌均价都在每平米万元以上。香坊的中北春城、道外的泰富长安城和呼兰的滨才城都是经常出现在热门降价小区名单中的“常客”。对于急着出手的业主来说,主动降价是释放出了有议价空间的信号,买方可重点关注。

小结

哈尔滨楼市虽然表现尚好,但也不能盲目乐观。根据中指研究院调查数据显示,上周全国楼市整体成交下行,各线代表城市环比均降,一线城市环比降幅18.3%,二、三线城市中超七成城市成交环比下降。土地方面整体供求环比走低,出让总均额也在缩水。

近日,银保监会点名32个城市,开展银行房地产业务专项检查,进一步缩小房企融资空间,持续加强房地产市场资金管控。这一批次检查城市中虽然没有哈尔滨,但是同为东三省省会城市的沈阳、长春赫然在列。

新一轮调控已至,哈尔滨楼市后续发展如何,让我们拭目以待。

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