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诸葛数据月报:10月哈尔滨二手房跌幅0.65% 今年首次月环涨出现负增长

2019-11-04 11:00   来源: 诸葛找房   作者:哈尔滨小诸葛

春去秋来,时间过得飞快。转眼间2019年已经走完三个的季度,连第四季度的头一个月也悄然结束。我们一边迎接着寒冷空气的到来,一边对“银十”抱有更多期待。然而,在“金九”表现尚佳之后,“银十”的哈尔滨楼市却显然不尽如人意。新房市场热度减退,二手房市场经历量价齐跌,回到8月水平,唯有土地市场表现亮眼。又一轮楼市调控即将到来,我们不禁怀疑哈尔滨楼市要如何度过这个“寒冬”。

概 述

2019年10月份100个重点城市二手住宅市场均价为15066元/平方米,环比2019年9月份上涨0.02%,百城二手住宅市场均价连续8个月上涨,涨幅持续收窄,东北地区罕现跌势,环比上月跌幅为0.13%。哈尔滨二手房挂牌均价10243元/㎡,环比跌幅高达0.65%,这是从今年开年以来,哈尔滨二手房市场价首次出现负增长现象。

1—4月份哈尔滨二手房市场降温趋势明显,经历过二手房交易环节严格落实资金监管新政、中介行业大洗牌的“市场风暴”后,买方和卖方的入市积极性受挫,挂牌房源量急剧缩减,主城区全部出现量价齐跌现象,5月中下旬直至整个6月份,哈尔滨主城区开始全部看涨。

6月份,哈市土地市场亮点频出,虽然成交量不多仅有5宗,但仍有新地王面世,松北东片区招商引资提上日程。新房和二手房价格都有所上涨。哈尔滨6月份新房价格9537元/㎡,环比涨幅0.33%,涨幅较上月扩大0.15个百分点。虽然上半年哈市新房供应吃紧,6月仅有2盘新开,3盘加推新房源,但本月开发商认筹、蓄客节奏加快,预热力度不减。

7月份,哈市土地市场表现较为平淡,仅有2宗土地成交纪录,且均为商住地,成交土地面积与金额都不大。8月哈尔滨新房市场迎来开盘潮,新房价格猛涨,月环比涨幅高达2.40%,为今年最高。9月哈市新房余二手房市场价格均有上涨,月初涨幅较为稳定,月末二手房市场价出现较为明显跌势,但月均价仍刷新今年高点。

10月首周二手房市场延续9月末量价俱跌情况,此后记住出现回温趋势,但涨幅甚小,尚未回到8月中旬水平。新房市场方面,10月哈市新房热度明显减退,一整个月仅有4个新盘入市,销售行情虽尚可,但是新房放量明显减少。唯有土地市场热度颇高,12宗地成交,10宗地出让,创今年下半年成交之最。

从各区域新盘数量占比来看,本月仅有的4个新盘其中半数位于老厂区香坊,其余1盘位于松北,1盘位于道外。推盘数量明显较8、9月份有所减少。

二、城市市场分析

 

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 住宅小区道路破损 可申请启用维修资金

市住房专项维修资金管理中心明确指出,根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》规定,住房专项维修资金是专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金,小区道路属于共用设施设备,过了质保期可以申请维修资金。 

02哈市将试点建“拼装房屋”

近日,省住建厅和省自然资源厅联合下发《关于在土地出让阶段明确装配式建筑建设要求的通知》。《通知》要求,试点城市哈尔滨市每年出让的国有建设用地中,20%以上要采用装配式建造方式,其他有条件的市地在每年出让土地中要结合实际确定装配式建筑比例。

03哈尔滨六区提公积金付房租  不再需要无房证明

6月25日起,在哈尔滨住房公积金管理中心道里、道外、南岗、香坊、平房、松北办事处缴存住房公积金的职工,申请提取住房公积金支付租住商品住房租金时,不用再提交无房产证明了。申请提取相关公积金职工本人及配偶名下无房产信息,通过哈市房产信息共享系统直接查证。另悉,按照相关规定,每年6月30日为住房公积金年度结息日,即结算个人住房公积金账户年度利息。

2.1.2 行业动态

01冰城今年最大棚改项目启动征收

道外东棵街(南侧)棚改项目征收动员大会在哈尔滨市人民体育馆举行,标志着此项目房屋征收工作正式启动实施。项目涉及房屋征收面积18.37万平方米,总征收户数2390户,是今年哈市启动实施的规模最大的棚户区改造项目。道外东棵街(南侧)棚改项目征收范围位于东棵街先锋路一带,东起化工路、西至中铁物流公司,南起规划路、北至先锋路。区域内房屋多为建于上世纪六七十年代的老旧平房,由于年久失修,许多房屋已成为危房;道路大面积破损,排水设施严重损毁,环境卫生条件差,消防安全隐患大,群众要求整体搬迁改造的意愿十分强烈。

02 48家房产中介机构违法违规被查处

为严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为,市住建局、市市场监管局等部门联合对开展住房租赁业务的房地产中介机构存在的违法违规经营行为进行专项整治。相关部门依据各自职责,对检查中发现的存在无照经营、未按规定到住建行政主管部门进行机构备案、房屋租赁合同未按规定备案、房屋分割对外出租等违法违规行为的住房租赁中介机构进行了严肃查处。

03黑龙江省暨哈尔滨市房地产商会走进富力 共鉴冰城新地标

10月18日,由黑龙江省暨哈尔滨市房地产商会组织发起的“走进优秀房企,相互学习提高,共创百姓美好生活,促进龙江经济发展”为主题的系列活动开启第六站之旅。

本次活动来到了富力集团哈尔滨公司,黑龙江省暨哈尔滨市工商联房地产商会所属的副会长及会员房地产企业汇龙、汇智、大地、滨江、金源、大众新苑、建安、富煜、宝宇、绿地、融创、中海、华鸿、华润、保利、碧桂园、万科、鲁商、巨鹰、昆仑、嘉天、越橘、易居、世联行的副会长及副会长代表和国家及黑龙江省内27家主流媒体一起走进富力江湾新城。

2.2 土地市场解读

2.2.1 10月土地供求两端皆增,土地市场热度高

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。成交、供应高峰期集中在去年的7月至12月份。土地供应在11月份达到峰值,单月供应地块面积达208.84万平方米,成交量在12月份达到峰值,为170.75万平方米。

进入2019年后,1月份、2月份供地量和成交量大幅缩减,3月份开始招拍挂市场开始活跃起来,单月供地面积达到177.24万平方米,接近去年8月和11月供地峰值期。

5、6、7月份土地市场表现低迷。7月哈尔滨土地供应12.66万平方米,环比缩减8.19%,供应量连续三个月下滑,创今年土地供应量新低。

而8月土地市场温度有所回升,土地成交面积约10.20万平方米,近乎是7月土地成交面积的2倍;供应面积更是超过68万平方米,接近今年4月“小阳春”时期土地供应面积。

到了9月,哈市土地供应量再次减少,不到8月的一半。而在成交量方面,受到8月出让土地面积较大的影响,9月哈市土地市场成交面积有一定增加,但涨幅较小。

而整个10月哈市共有12宗土地成交消息以及10宗土地出让消息,也就是说每隔不到一天半的时间,土地市场就有新消息传来,这当中还不包括土地规划调整内容,租一间十月土地市场热度之高。

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数据来源:哈尔滨国土局;整理:诸葛找房

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年8月至12月成交额迎来高潮,除11月份外,土地市场成交活跃度明显,12月成交金额达到43.43亿元。

去年3—7月份,哈尔滨土地成交供应均偃旗息鼓,而今年第二季度哈尔滨迎来土地成交高潮。4月份土地成交额高达53.52亿元,已超越12月份成交总额,达到一年来峰值。

第二季度过后,今年第三季度,哈尔滨土地招拍挂市场表现不佳,无论是成交量还是溢价率都远不及今年第二季度。9月哈尔滨土地成交金额较8月又有大幅减少,约为8月的三分之一,溢价率仅为0。

10月成交地块共计12宗,仅次于今年“小阳春”4月13宗地的成交量,较9月3宗的成交量增长3倍,创下半年成交量之最。10月土地成交总额403352万元,与9月土地成交总额28875万元相比,约为9月土地成交总额的13倍。本月成交的12宗地中,有8宗地溢价率高于0,其中溢价率最高的地块是位于香坊区香坊南北路18与闽江路交汇处西南角的No.2019HT019。该地块的起始楼面价1837.04元/㎡,成交楼面价2101.88元/㎡,成交总价98414万元,溢价率为14.42%。

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数据来源:哈尔滨国土局;整理:诸葛找房

2.2.2 10月哈尔滨十二宗地块成交,半数为商住地

去年上半年,全国各种调控政策密集出台,加上哈市去库存压力下,土地市场供应量迅速下降,1—9月仅有13地成交。而今年1-9月哈市土地市场商住用地成交39幅,成交总价132.90亿元,成交总面积202.3万平方米。

十月成交的12宗地中有6宗商住地,3宗居住用地,3宗商用地,成交地块总面积 达782224.26㎡ 。其中居住用地面积213347.12㎡,占成交地块总面积的27.27%;商用地面积共计136996.55㎡,占成交地块总面积的17.51%;成交数量最多的商住地总面积431880.59㎡,占成交地块总面积的55.21%。

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成交地块总结分析

01.12宗地块中,6宗为商业,3宗居住用地,3宗商用地;

02.本月成交的12宗地中,有8宗地溢价率高于0,其中溢价率最高的地块是位于香坊区香坊南北路18与闽江路交汇处西南角的No.2019HT019,溢价率为14.42%;

03.成交地块中成交楼面价最高的是位于南岗区学府四道街10号的No.2019HT014地块,该地块起始楼面价4754.36元/㎡,成交楼面价4764.43元/㎡。

地块位置地图标志

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数据来源:哈尔滨国土局;整理:诸葛找房 

10月哈尔滨土地出让统计

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出让地块总结分析

01.10月出让的9宗地中,近半数宗地位于道外区,其中3宗地位于团结镇,1宗地位于水源路。除道外区外,占比较高的还有老城区香坊,共计3宗地出让。其余两宗地位于松北区,靠近松北中心区域;

02.本月出让的8宗地中有5宗商住地,2宗商用地以及2宗居住地,出让地块总面积高达397689.9平方米;

03.纵观整个10月土地出让日程,所有出让地块均在10月下旬出让。香坊2宗地均于10月19日公示出让,道外4宗地于10月22日公示出让,松北两宗地也在10月25日出让。

2.2.3 热门地块位于学府路商圈,楼面价比肩松北新区

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热门地块分析

No.2019HT014位于南岗区学府四道街10号,原哈尔滨市公安消防支队哈西中队位置附近,属于南岗区学府路商圈,靠近哈西、黑大商圈,这个地段在哈尔滨市区内可谓是热门中的热门,核心中的核心。该地块的起始楼面价4754.36元/㎡,成交楼面价4764.43元/㎡,是10月成交宗地中楼面价最高土地,溢价率为0.21%,成交总价高达47800万元,摘得这宗地的正是哈尔滨华崴焊切股份有限公司。

该地块属热门区域,周边在售新房项目与二手房数量较多,且均价较高。

需要特别注意的是,No.2019HT014地块的最终竞得方是哈尔滨华崴焊切股份有限公司,该公司原址即在哈尔滨市南岗区学府四道街10号。此次竞拍下该宗地后,将就哈尔滨市公安消防支队哈西中队和被征收居民回迁安置以及焊接博物馆筹建、运营和维护等事宜与南岗区政府签订协议。

地块位置

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数据来源:哈尔滨国土局;整理:诸葛找房

2.3二手房市场解读

2.3.10月份二手房市场量价齐升跌,回升缓慢

10月份哈尔滨市二手房挂牌价为10243元/平方米,环比下跌0.65%,为2019年开年以来首次出现下跌趋势,且跌幅较为明显。并且哈尔滨也是东北三省唯一二手房市场价呈下跌趋势的省会城市;挂牌量396577套,环比跌幅为2.45%,可以看出市场处于量价俱降阶段。

挂牌价方面,从图中可以看出,自去年9月份至今,哈尔滨二手房价格因受限售政策影响,结束了稳步大幅上涨的势头,房价涨跌互现,整体归于平稳,在9600元/㎡的水平线上徘徊。进入2019年后,挂牌均价稳涨行情再现,4月份和5月份连续两个月下跌,但在6—9月哈尔滨出现了量跌价涨的局面,直到今年9月达到顶峰。而本月出现下跌趋势,且挂牌量下跌情况较为明显,回到8月水平。

哈尔滨二手房市场有价无市的局面一直延续,但从6月份二手房市场开始复苏。二手房房价涨幅甚至超过新房,从今年7月份,哈市二手房价有史以来第一次超过万元,且主城区挂牌价格持续涨幅,挂牌量小幅回温。7月哈尔滨二手房市场保持稳定增长态势,增长幅度虽然有所缩紧。进入8月二手房市场价再次大幅上涨,上涨幅度明显,堪称今年之最,二手房挂牌量也有一定程度的增加,哈市二手房市场整体表现向好。进入9月,哈市二手房市场挂牌量价仍保持上涨态势,但涨幅不及上月,未达到预期水平。10月哈尔滨新房销售行情不在,对二手房市场的带动作用大大减弱,出现了量价齐跌现象。

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数据来源:诸葛找房

从单月挂牌趋势来看,10月上旬哈市二手房市场价延续9月末不济态势,价格维持在8月初水平,出现涨跌互换情况。从10月中旬起,哈市二手房市场逐渐回温,二手房市场价出现小幅上涨态势,涨幅虽小但逐渐恢复到8月中旬水平。

价格前期的下跌主要是由于“金九银十”效果减退,新房热度不再,对二手房的带动作用减弱,二手房市场遇冷下跌,随后在楼市逐渐趋于稳定,二手房市场价格自然回升,但回升幅度较小,很难出现8、9月份的大幅上涨势头。

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数据来源:诸葛找房

2.3.2 10月哈尔滨二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

二手房挂牌房源面积分布来看,140平以下房源占比超9成,140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比超6成,60平以下房源占比最多为32%,与上月持平,各个面积段房源占比也与上月相比无变动。

在新房上半年供应吃紧、价格走高、位置偏郊区的背景下,不少刚需人群开始主要考虑二手房房源,小户型入手门槛低、周边配套完善、可随时入住等优势符合刚需诉求,可见中小套型房源依然占据市场主力。另外也可以看出市民置换需求仍比较旺盛,预计在接下来新房供应井喷阶段,二手房中小户型供给量将持续攀升。

从国统局上个月统计数据也可以发现,由于小户型同质性较强且供给量较大,房价涨势开始趋弱,二手房90㎡以下小户型涨价幅度1.3%(9月份为0.9%)。90㎡—144㎡刚改类、舒适型产品面积段价格涨幅1.3%(9月份为0.7%),144㎡以上的纯改善大户型涨幅2.2%(9月份为1.0%),涨幅继续扩大。刚改类户型的大幅度涨势,离不开群力、江北两大改善类置业区域土拍热潮的推动。

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数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比60%,与上月占比相同;其次为1居室,占比23%,两者占比超8成,市场置换需求依然强烈,3居室占比14%,四居室占比2%,五居室为1%。

与一季度数据统计结果相比,10月份及9月份二手房挂牌房源居室类别位发生变化。一居室占比还是最多,一方面说明哈市置换人群积极入市,另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐成为二手房购买主力,小户型房源供应力度加大,销路和市场需求量增加,手握小户型房源的业主挂牌积极性较高。

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数据来源:诸葛找房

2.3.3道里均价最高,为12001元/平方米;南岗区挂牌房源环比下跌5.10%

从各城区二手住宅挂牌均价来看,道里区以12001元/平方米领先,较上月相比下跌0.53%,松北挂牌均价8865元/平米,环涨0.19%,是十月哈尔滨9大城区中唯一一个二手房挂牌价呈上涨趋势的城区。从统计的全部9个区县来看,跌幅最明显的是平房区,本月二手房挂牌价为6856元/平方米,环比上月下跌的3.37%。

除去松北区挂牌均价有微小的涨幅外,其余各个城区均以跌势为主。主城区南岗,环比下跌0.56%,香坊区环降1.23%。而投资热度较高的松北区,挂牌均价8569元/平方米,较上月环比涨幅1.87%。

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数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,全市挂牌总量约为395214套(9月份为406541套),与9月份相比跌幅为2.79%。

各个城区中南岗、道里、香坊、道外四区挂牌量最多。南岗区以108537套依然领先,但数量上有明显下滑,与9月份114356套挂牌量相比,环比下跌5.09%。第二位道里区,挂牌量88566套,较上月下跌3.76%。热议度较高的松北区,10月挂牌量24150套,环比下跌3.67%。

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数据来源:诸葛找房

2.3.4 南岗降价房源高居榜首,10月累计降价房源量1621套

从各城区降价房源量来看,南岗区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,10月份共有525套降价房源,与9月份比数量上涨3.14%。其次为道里区,降价房源量为322套,与9月相比减少4套。主城区降价房源量整体较上月有一定程度的增加。

10月哈市降价房源总量上涨很有可能是由于新房市场热度减退,二手房市场转冷,二手房市场有价无市现象更为明显,业主想要尽快出售二手房只能寻求降价方式。

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数据来源:诸葛找房

2.3.5 降价房源量TOP20小区 套均降价幅度扩大

本月降价房源量TOP20小区数据与上月比,可以明显看出本月不仅降价房源量上有所增加,在套均降价幅度上也有明显扩大。香坊、南岗两区各自占据6席,道里区4个小区入选,道外占据2席,还有1个小区来自呼兰区。

香坊区中均价较低的小区立汇美罗湾二期(均价8281元/㎡),共88套降价房源,套均降价3.59万。挂牌均价较高的小区亚麻小区(均价14413元/㎡),共74套降价房源,套均降价4.31万。

降价房源量最多的小区,是道外的泰富长安城,降价房源量达到125套,小区均价6310元/㎡,套均降价幅为2.51万元。

套均降价幅度超过4万的小区分别为南岗区的红旗新区和宣西小区,道里的民生尚都,道外的红旗小区,以及香坊的果园星城、亚麻小区和永泰城。

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2.3.6 热点城区10月份挂牌量价表现各异

四大主城区10月份挂牌价波动情况各有不同。道里区主要成上升态势,仅在最后一周价格上涨浮动缩小几乎与倒数第二周持平。而南岗区月初至月中呈下跌趋势,在第二周价格达到本月波谷,从第三周起至月末价格出现回升态势。香坊区价格波动情况是整体呈上升态势。

挂牌量方面,各城区同样表现不尽相同。道里、到晚情况类似,整体呈稳步攀升态势。南岗、香坊情况接近,月初至月中挂牌量商上中,在第二周出现下跌情况,第三周挂牌量再次回升。

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数据来源:诸葛找房

2.4 租赁市场解读

租金有上涨态势9城中6涨3跌

整体来看哈尔滨房租价格仍处于历史低谷期,毕业季的来临对主城区租赁市场的提振作用彻底失效,租金整体处于一个较低水平,但与9月相比,不少城区出现租金上涨态势。统计的9大城区中有6个城区租金呈上涨趋势,3个城区租金与上月相比有小幅下跌。

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租金呈上涨态势的城区主要有道里、平房、阿城、松北、呼兰、双城。其中涨幅最为明显的是松北区,10月租金价格为25.33元/㎡/月,环比上月上涨12.43%。

租金呈下跌趋势的城区有南岗、道外和香坊。其中跌幅最明显的是道外,10月租金价格为20.73元/㎡/月,环比上月下跌19.50%。

租金价格最高的是南岗区,为30.56元/㎡/月,环比上月下跌0.42%。

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