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持续回温!哈市二手房市场价环比上涨0.06%!松北区蝉联涨幅第一

2019-11-04 16:00   来源: 诸葛找房   作者:哈尔滨小诸葛

本周一的到来,不仅意味着上周的结束,也意味着10月最后一周正式画上句点。

在最后一周里,全国楼市整体成交出现上行,同环比均有小幅上扬。其中一二线城市环比均升,仅三线城市小幅下降。土地方面供求环比走低,出让总净额增加。在十月的最后一周里,全国楼市仍保持平稳运行。

上周哈尔滨楼市与全国楼市情况接近,土地市场热度仍在,新房市场上出现一盘新开,二手房继续小幅回温,楼市成体表现稳定。 

土地市场

进入十月,哈尔滨土地招拍挂市场热度较高,上周这种形势也未改,共有2宗地成交,分别是No.2019HT014地块No.2019HT024地块

No.2019HT014地块位于南岗区学府四道街10号,原哈尔滨市公安消防支队哈西中队位置附近。地块性质为住宅用地兼容商业金融业用地,面积共计18511.02平方米,规划地上总建筑面积为100329平方米,规定容积率不大于5.42。该地块的起始楼面价4754.36元/㎡,成交楼面价4764.43元/㎡溢价率为0.21%成交总价高达47800万元。摘得这宗地的正是哈尔滨华崴焊切股份有限公司。

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No.2019HT024地块是今年南岗首推宗地,也是9月推出的第3宗地。该地块位于南岗区王岗镇兴农大街与兴隆路交叉口东南角局部地段,地块性质为商住混合用地,面积共计101062.14平方米,规划建筑面积不得大于213711.66平方米,规定容积率不小于1.0并且不大于1.82。该地块最终以出让起始价44420万元的价格成交,楼面价为2078.50元/㎡,溢价率为0,最终由黑龙江省应赫房地产开发有限公司竞得。

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新房市场

上周,哈市新房市场再添一盘,此次开盘的项目是位于香坊区的华润置地·熙云府。

据悉,华润置地·熙云府于10月26日正式开盘,该项目位于香坊区果园街与埠南街交汇处。首开1、2、4号楼,主推建筑面积97-130平米户型,分为高层及小高层两种产品,住宅均以两室三室为主,均价12500元/平米。 

整个十月,哈市共计有4个纯新盘入市,分别是位于道外区的御湖壹号、香坊区的金瑞林城三期瑞园华润置地·熙云府,以及位于松北区的鑫丰云筑

这四个项目其中两个项目位于香坊区,参考售价在万元以下的仅有一个,多数楼盘主推户型为刚改、改善型住宅。

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“银十”熄火,整月仅有4个新盘入市,虽然当前新房销售行情尚可,但预计未来将出现下行趋势。

二手房市场

诸葛找房数据研究中心监测,截至2019年11月3日,哈尔滨市二手房市场均价10255元/㎡,与上周10241元/㎡的均价相比,环比微涨0.06%(上期涨幅0.08%)。继9月最后一周哈市二手房市场价首次表现为负增长后, 在十月第二周开始哈市二手房市场价格出现小幅回升,直到上周为止以连续四周小幅度回升,涨幅微弱。

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进入第三季度以来,哈尔滨楼市整体向好。从优化营商环境,到促进高校生毕业留省就业;从老城区改造,到哈尔滨新区建设使哈尔滨整体经济环境得以改善,在创业可行性、营商积极性、招商引资力度方面,都表现出了向好的一面。

近来又有自贸区落地哈尔滨等利好催动,起初,“金九”发力推动新房市场行情火热,带动二手房市场转好,业主对哈尔滨楼市持看好的心态,而至9月中下旬,“金九”明显发力不足,新房市场疲态已现,二手房市场有价无市情况暴露更为严重,市场情况发生转变,在第39周哈尔滨二手房市场价格终于出现下降趋势。

进入第四季度后,除十月首周二手房市场价出现较大幅度下降,从第二周起市场开始回温,价格出现小幅度回升,本周这种现象持续,量价皆出现小幅回升,这种现象已持续四周。

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从挂牌价和挂牌量表现来看,自8月以来哈市持续维持着量价齐升的市场回温态势,并且在持续了一段时间的“有价无市”局面后,在价格抬升的看涨预期下,下半年二手房市场的成交开始显露出暖意。直至9月第三周二手房挂牌量价均达到今年峰值,随后从9月最后一周开始,哈市二手房市场量价均出现下跌迹象,并且在十月首周二手房市场价与挂牌量降幅双双扩大。

而近四周伴随着二手房挂牌价的小幅回升,挂牌量也有增长。本期二手房挂牌量/价涨幅均较前上周有所收窄,涨幅较小。 

在最初,由“金九”哈市新房市场活跃,开发商诸多营销内容,造成业主对二手房市场预期抬高,二手房市场量价齐涨。随着9月月末的逼近,新房市场后劲不足,对二手房市场的带动作用减弱,而二手房市场价格接连下降也让不少业主对当前市场信心减弱。十月新房市场表现平平,也未能挽救二手房市场降温的趋势。在整体楼市稳定的背景下,二手房市场出现稳定但涨幅微小的回温,有价无市现象仍在持续。

多数城区二手房价小幅回升 松北0.19%领涨全城

本期各城区二手房挂牌价涨跌情况与上期相近,仍是多数城区二手房价格呈上升趋势,仅有3区二手房市场价下跌。

二手房市场价格上涨的城区中涨幅最高的仍为松北区,本期涨幅0.19%(上期涨幅0.33%),涨幅有缩小的趋势。呼兰区涨幅连续两期排名第二,本期涨幅为0.14%,与上期持平。并列第三位的是南岗与香坊区,这两区涨幅较上期均有所扩大,但上涨幅度仍较为微弱,涨幅为0.04%。此外,涨幅呈上涨态势的还有道里区,涨幅仅为0.01%,与上期0.04%的涨幅相比有所收窄。

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二手房市场价呈下降趋势的城区分别是道外、平房、阿城,较上期新增了道外区。道外跌幅为0.02%(上期涨幅0.05%)。跌幅排名第二的平房在上期跌幅最大,本期跌幅有所缩小,为0.10%。阿城区跌幅较上期有所扩大,本期为0.15%。

总的来说,本期二手房挂牌价上涨与下降城区数量与上期相近。涨幅排名第一的松北区涨幅有所收窄,但同时,本期跌幅最大的城区与上期跌幅最大的城区相比,下跌幅度同样有所缩小,其余价格上涨的城区涨幅都较为微小,整体价格保持平稳,变化较小。 

二手房挂牌总量小幅回升 各区二手房挂牌量涨幅扩大

截止10月27日,哈尔滨二手房总挂牌量为399162套,与上期397783套相比,环比上涨0.35%(上期上涨0.60%),本期哈市二手房挂牌量有小幅度回升,涨幅较小。

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主要分析挂牌量前三位的城区挂牌量涨跌变化,可以看出南岗凭借着108983套房源稳居挂牌量各区榜上第一位,涨幅为0.16%(上期涨幅0.34%);道里区紧随其后,共有89512套挂牌房源,涨幅0.48%(上期涨幅0.60%);香坊区挂牌量在各城区中排名第三位,为72654套,环比涨幅小于0.01%,几乎与上周持平。本周各区二手房挂牌量涨幅均有收窄趋势。

会展、哈西、群力新区降价房源量较多

本期降价房源量排名前三的商圈与上期相同,仍是哈西、群力新区以及会展,仅排名发生了变化。

排名第一的商圈由哈西变为会展,共有150套降价房源,上期有177套降价房源;哈西商圈在本期退居第二,共有149套降价房源,上期共有181套降价房源;群力新区连续两周位列第三,共有144套降价房源,上期共有147套降价房源。

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本期涨价房源排名前三的商圈与上期相比变化较小,前两名均不变,仅有第三名由群力新区商圈变为药六商圈。本期大学城商圈以63套涨价房源位列第一;其次是有57套涨价房源的哈西,排名第二;最后是名次前进一名位列第三的药六商圈,共有44套涨价房源。

总的来看,本期涨降价房源top20的商圈中,涨降价房源数量较上期有一定程度的减少,从中也可以看出当前哈市二手房市场行情下行,处境艰难。

格兰云天出现40套降价房源

本期热门降价小区榜单中的前三位与上期变化较小,上期挂牌房源量第一、二名的红旗新区红旗大街小区与恒祥城二期小区本期名次均向后退一名,上期排名第八的格兰云天在本期以40套挂牌房源登顶。

位于香坊区哈慈商圈的格兰云天小区挂牌房源量共有40套,小区参考均价为10628元/㎡;排名第二的红旗新区红旗大街小区共有34套挂牌房源,小区均价为11627元/㎡;位于道里大发市场商圈的恒祥城二期共有28套挂牌房源,小区均价为13415元/㎡。

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按照城区分布,本期热门降价小区最多的区域仍是南岗区,共有8个小区入围,其次是道里区占据5个席位,道外、香坊入围小区数量分别为4、3个。

总的来说,道外区的泰富长安城小区、南岗区的信恒现代城靓园以及闽江小区都是经常出现在热门降价小区名单中的“常客”,并且这三个小区都曾登上过热门降价小区的第一位,这三个小区所靠近的商圈也是热门降价商圈。 

小结

随着天气转凉,楼市行情也在趋冷。“金九银十”效果不济,包括哈尔滨在内的许多二、三线城市,都在经历二手房价格在新房的带动下高涨,与新房热度渐冷后的下跌。其中不少城市在经历了这种情况后,面临即将到来的严冬,选择开发落户,放松限购等政策,以吸引人才为楼市托底。

未来在中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调下,各地区仍将落实因城施策,稳定房价,受市场环境变化,包括哈尔滨在内的许多城市将面临一定调整压力。

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