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新政一年多变幻,深度解析北京楼市现状

来源:官方   


摘要:新政一年多变幻,深度解析北京楼市现状,有诸葛找房官方发布。又到了3月17日,这个本来普通得再普通不过的日子,因为2017年的一纸政策,而改写了整个北京房地产市场,甚至影响到全国。

如果说2016年很多买房的人庆幸自己赶上了末班车,那么2017年恰好相反,一年13%的暴跌让大多数买房人懊悔自己上车。而317新政,正是最关键的转折点。


眼看2018年3月17到来,317新政执行即满一周年,诸葛找房数据研究中心统计新政一年来北京市二手房挂牌、成交、用户浏览等特征后发现,北京市场在调控高压下发生一系列变动,低总价房源受宠,改善型房源成交占比下跌。


但同时数据也在表明,新政一年后,市场经过自身调整,逐渐适应调控高压的环境,并进入到另一个新平衡。


1. 新房房价同比涨幅回落急速,环比稳定微降,二手房跌回一年前。


从国家统计局公布的北京商品住宅销售价格变动情况来看,从2017年4月份开始,北京市新建商品房住宅销售价格指数同比出现大幅度回落,环比稳定下降。新政“认贷”极大的提高了新房购买的门槛,更多买房人只能望房兴叹。


据诸葛找房数据研究中心统计,2017年北京市新建商品住宅共网签30115套,同比下降48.4%。成交量的拦腰斩,使得卖方降价出手,房价迅速回落。后期政策并没有任何放松迹象,银行房贷利率不断上浮,购房成本不断增加,部分人买房计划搁浅,同时对市场进行观望,房价在低成交量中保持稳定。


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数据来源:国家统计局


从北京新建商品房供应量和网签情况来看,供应量方面并不乐观,除2017年6月份及9月份供应量超3000套之外,其余月份供应量均在2000套左右。一方面市场下行环境下,购房需求被抑制,开发商谨慎开盘。


网签方面,新政一年来,单月网签维持在2000套左右,2018年2月网签仅为594套。从网签数量来看,2017年12月开发商为了冲刺业绩而进行大范围营销,使得12月份网签量大幅提高,除此之外,成交量稳定在2000套左右。


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数据来源:国家统计局


二手房市场方面,自2017年5月份开始,二手房价格持续下跌。2017年10月份开始,二手房价格同比降低,二手房调控方面效果明显。


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2. 低总价成交占比大幅提高,500万以下受宠,1500万以上折半。


随着新政将购房门槛的提高,北京市二手房成交量上,不同总价占比发生变化,500万以下房源占比稳步提升,500-800万房源成交占比显著降低。新政下高首付及高利率的影响下,购房总价或成为人们购房的首要考虑因素。


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300万以下房源成交占比提高较为明显,从成交量趋势线来看,2017年上半年增长较快,下半年增长逐步减慢。


表明新政前期购房群众在积极购房的心理影响下,选择能力范围下的低总价房源购买,后期购房客适应新政下的房产市场,观望情绪浓厚,低总价房源占比增长放缓,而后趋于稳定,在“房住不炒”的调控总基调下,房产市场在新常态下稳定运行。


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500万以上房源中,500-800、1500万以上房源占比下降较大,800-1500房源成交占比仅缓慢下降,值得注意的是,500万以上房源中,各价格段的成交占比已经趋于稳定,政策高压下,购房者已经适应现有新的市场环境。


3. 前期卖方市场反应较为强烈,后期降价房源量及降价幅度稳定


自新政颁布后,北京二手房市场迈入下跌拐点,迫于市场压力,大量挂牌房源纷纷选择降价来吸引购房人群购买,诸葛找房数据研究中心数据表明,2017年4月,降价房源量较少,仅部分售房者对于市场调整做出反应。


5月份,售房客对于市场的判断开始转向消极,市场由卖方市场转为买方市场,降价房源量迅速提高,经过一年的调整,目前降价房源量逐步减少,降价幅度稳定在4.5%。


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4. 低总价降价房源占比上升,改善型大户型房源占比回落


新政下,低总价房源受宠,因此低总价小面积户型降价房源量占比较少,降价幅度较小,300万以下的降价房源量占比逐步走低,2017年6月到达低谷,但随着市场的稳定,购房者对于新形势下市场的适应,各面积、价格区间降价房源占比逐步恢复到新政前。


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5. 高端小区浏览回暖,朝阳最受购房客偏爱


新政后,购房门槛提高,购房者的房源浏览也相应发生变化,据诸葛找房数据研究中心统计用户浏览数据表明,低总价、底面积户型在新政颁发后缓慢提升,2017年8月份后60平米小户型浏览量快速上涨,或为政策的持续高压,使得民众的购房心理发生变化。


价格方面,8月份300万以下房源的浏览量大幅上涨,但在2018年1月份开始,不同价格区间、不同面积区间的搜索量占比开始回到新政前的状态。


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从浏览城区占比来看,朝阳最受欢迎,浏览占比近三成。一方面是因为朝阳面积大、小区多,浏览量较大。另一方面,朝阳小区房价相对其他主城区较为便宜,商圈、商场众多,生活配套设施完善,性价比高。海淀浏览占比居第二,丰台第三。


商圈方面,大兴的黄村占据浏览榜首,朝阳望京居第二。浏览商圈TOP10中,城六区仅占4成,郊区占比6成,昌平、朝阳商圈上榜最多,此外房山良乡及长阳商圈也上榜,表明低总价的房源在新政一年间更受欢迎,购房者不在将目标局限在城六区,房价高企下,郊区房源开始受宠。


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用户浏览商圈排名TOP10


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用户浏览小区排名TOP10


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当年力度空前的认房认贷严控手段,严防投机,接下来还有大量的共有产权入市,加上租赁政策同步推动,令北京楼市成为刚需买房人的时代。


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