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诸葛年报|2020金华房市的机遇与挑战已送达,请签收

2020-01-14 09:36   来源: 诸葛找房金华站   作者:Pulan

2019已经悄然过去,如果给2019年楼市来定义一个主题,则是“稳定”:土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定。 

 政策篇 

因城施策叠加金融监管,稳中多变促市场平稳

2019年以来,房地产政策保持主线不变,地方微调为主,房地产金融政策强化执行力,同时对市场预期施以引导,对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。政策调控主要在两个方面发力:一方面以中央定调“房住不炒”为定位,“因城施策,一城一策”为主要调控方式;另一方面政策调控“松紧结合”,既要遏制房价过快上涨,又要保持房地产市场平稳发展。今年各地政府为稳定房地产市场平稳发展,部分城市进行了政策松紧适度的微调。预测2020年房地产政策不会有较大幅度及范围的放松,但结构性、区域性的微调仍是大概率事件。

2019年房地产行业面临有史以来最严的金融监管潮,自5月份以来房企融资环境持续收紧,银保监会对银行、信托、外债融资上进行监管,强化房地产调控政策的执行,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金监管。预测2020年,房地产金融仍将面临强监管态势,确保不发生系统性风险,房地产行业资金监管端依旧偏紧。

一、“房住不炒”定位不变,“因城施策”松紧结合稳定房地产市场平稳发展

(一)始终坚持房住不炒”定位,政策主基调仍以“稳”为主

2019年以来,政策层面始终坚持“房住不炒”的定位,“因城施策,一城一策”确保房地产市场平稳发展。今年来政策层面经历了三个阶段,由年初的平稳预期到年中的加码预期最后到年末的平稳预期。

1月份,中央在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。而后两会召开,为全年楼市平稳走向定下了基调。

3月初的政府工作提出,要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

同是3月份,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会,强调要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,坚决防范化解房地产市场风险。

4月份中央政治局会议重申“房住不炒”;

7月份中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

12月份中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”;

12月全国住房和城乡建设工作会议中对2020年重点工作也提到“着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。”


1:中央层面坚持“房住不炒”

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数据来源:诸葛找房整理

12月18日国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会强调,当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。一定程度上表明,目前房地产市场调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标。

(二)各地“因城施策”提速,微调已成普遍之势

“因城施策”在2015年首次被提及,2016、2017年政治局会议中也被提及过,但因市场问题“因城施策”在当时实际上是各城市“自行加码”,直到2018年731政治局会议重新提及并强调坚持“因城施策”,“因城施策,一城一策”逐渐成为房地产市场调控的主要方向。

2018年处于调控初期,控制楼市热度是主要目标。当时中央政府强调的是夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。即重点是防止炒房带来的暴涨和大涨。

2019年经济下行压力较大,则强调的是每个城市的政策可以不同,各地可能在因城施策的基础上适度加大主动权。过热就要收紧,过冷则需放松。这也表明各地在因城施策的基础上可以适度加大主动权。“因城施策”城市也在逐渐增多,上半年政策调控数量较少以收紧为主,下半年微调政策城市越来越多,政策多以人才新政及落户宽松政策为主,甚至出现“因区施策”,如成都天府新区、广州南沙和黄埔区等。

2019年各地因城施策经历了三个阶段,方向上从普遍紧变为“紧松并行,以松为主”,政策类型上从“人才新政”也逐渐加大力度和范围:

阶段一,1-4月份部分城市迎来新一轮人才引进与落户政策宽松期,广州、海口、南京、大连、西安等城市纷纷下调落户限制,市场预期有所好转,成交量价有所上涨。

阶段二,5-7月份政府调控关注房价上涨过快城市,遏制房价过快上涨,住建部对房价涨幅过快的佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警,后期苏州、西安等城市相继调控政策加码,维持市场房价稳定。基于此市场好转预期被打破。

阶段三,8月份以后,各地人才政策不断发力,多城市调整人才落户门槛,长沙、江门、三亚等城市在全市降低人才落户门槛。上海、天津、南京等城市针对特定区域放松限购。至此“因城施策”政策微调城市越来越多,政策调控的范围也从一开始的人才政策逐渐扩展到特定区域放开限购政策。未来“因城施策”政策涉及的政策种类会更加丰富,政策范围也会更加聚焦。


2:2019年地方调控分为三个阶段

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数据来源:诸葛找房

1、紧:加码调控房价过快上涨城市,遏制房价过快上涨

4月19日,中央政治局会议重提“房住不炒”。同日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。随后住建委又对近三个月价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警提示,严控房价过快上涨。

“因城施策,一城一策”是2019年地方楼市调控的主旋律,5月份之后苏州三次出台政策促进房地产市场稳定,5月11日,苏州出台限售令;5月24日,出台限价令,明确2019年房价涨幅不超5%;7月24日,苏州限购、限售双双升级。6月国家统计局公布的价格指数,西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国,6月20日,西安升级限购政策,政策力度较为严苛。在四季度大多数城市颁布宽松政策时,12月25日,南通政府发布《通知》:对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满五年后方可转让登记。政策充分体现了当前稳定市场价格,稳定市场预期的决心,为保证房地产市场的平稳运行,各地政府要采取松紧适度的调控政策。“因城施策”并不是绝对的宽松,而是松紧适度的微调。

综合而言城市为抑制房价过快上涨及保证房地产市场的平稳运行,城市可根据实际情况出台限购、限售、限价相关的加码政策。“房住不炒”的决心不会变,地方调控严控房价过快上涨,确保房地产市场平稳发展。

表1:2019年地方“因城施策”调控收紧

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数据来源:诸葛找房整理

实际上,金华市政府2018年正式下发【2010】90号文件《关于进一步加强房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》,开始实施房产限购政策,主要是限制贷款和限制价格。但整体解读来讲,对刚需置业者是非常友好的。

政策规定:对购买三套及以上住房的,商业银行和公积金停止贷款。值得关注的一点是,金华市初次规定商品房售价调整幅度超过8%的须重新备案预(现)售方案。即:房地产开发企业要严格执行商品房销售价格管理规定,按商品房预(现)售方案备案申报价格明码标价。销售价格调整幅度超过8%的须重新备案预(现)售方案,严格商品房预售许可管理,取得预售许可证10日内开盘并一次性公开销售房源;逐步推行商品房预售合同实名网上签约备案。

而在2019金华购房新政中,最主要内容就是限贷,政策中初次明确了对三套房停贷。据限购政策,对于贷款买房,提出暂停商业银行向居民家庭发放第三套及以上住房贷款。同时对不能提供1年以上当地纳税证明,或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购房贷款。对住房公积金贷款也有明确表示:对购买首套普通住房的职工家庭,住房公积金贷款优先予以保障;对购买二套住房的,住房公积金贷款限于购买改善型自住房的职工家庭,贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的职工家庭停止发放住房公积金贷款。

从金华市住房公积金管理中心官网可以了解到,2019年金华公积金政策也进行了多次调整:

2月25日,《关于简化直系亲属提取住房公积金条件的通知》,自2019年2月25日起,对购买、建造、翻建或大修住房的,按规定提取父母、子女住房公积金,取消购(建)房人缴存住房公积金的前置条件;

4月17日,《关于调整购建住房公积金提取办理期限的通知》,决定于2019年5月5日起,因购买、建造住房申请提取公积金,申请人及配偶无住房公积金贷款的,自颁发《不动产权证书》之日起一年内予以办理公积金提取。

5月6日,《关于享受公积金优惠政策的高层次人才范围的通知》。明确了高层次人才范围,表示享受公积金优惠政策的高层次人才应在金华市范围内工作并在工作所在地缴存公积金。享受公积金优惠政策的公积金贷款部分,不实行存贷挂钩。

6月25日《关于调整2019年金华市区企业单位住房公积金缴存工资基数的通知》,自2019年7月份起,对企业单位住房公积金缴存工资基数进行调整。

10月18日,金华市住房公积金管理中心发布《关于完善住房公积金还贷提取业务的通知》,对公积金一年一次还贷提取政策进行微调,放宽提取门槛。

在已经办理公积金按月还贷提取的基础上,10月21日起以下两种情形,可以继续办理一年一次还贷提取业务:(1)本人及其配偶当年还可以再申请同一套住房组合商贷的一年一次还贷提取;(2)申请另一套住房一年一次还贷提取。

12月23日,金华市住房公积金管理中心发布《关于加强购房住房提取住房公积金管理的通知》,规定自2020年1月1日起,同一人多次变更婚姻关系购房、同一套住房一年内二次(含)以上买卖交易、非配偶或非直系亲属二人以上共同购房,该房已办理提取过住房公积金的,同一年度内不得再次办理住房公积金提取业务。

2、松:多城市微调政策,确保房地产市场平稳发展

2019年12月25日,中办国办印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》正式向社会公布。其中明确,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。而在2019年这一年内,超过30多个城市发布了人才新政政策,或直接放宽人才落户和购房限制,或间接通过给予购房及租房补贴来吸引人才流入。例如:上海、天津、苏州城市因区公布人才落户及优先购房政策;南京、三亚、宁波等城市纷纷降低社保年限;佛山、宜昌等城市取消社保年限限制;杭州、芜湖等城市则是通过人才安家补贴吸引人才流入落户。

而金华本身就没有落户限制,在吸引人才流入上已经走在前列,但仍然面临较大压力。近年来,市委、市政府高度重视人才引进、集聚、储备工作,出台“智选金华”优秀高校毕业生集聚工程引才政策,由市财政局对人才专项经费给予全力支持,保障引才福利,优化引才环境,搭建人才服务平台。其中2019年引进高层次人才财政分3类补助,即安家补助、津贴补助、柔性引才补助。其中,安家补助根据引进人才层级的不同,可申领最高100万元的一次性补助;津贴补助申领者可享受最高1000元/月的财政补助;在市区企业服务满两年的柔性引进高层次人才,一次性可申领最高10万元补助。

放开落户限制是对本地户籍人员购房的放松,人才引进落户政策的宽松是对外地户籍人员的放松,都是通过降低或者取消落户限制来扩大潜在购房需求。人才引进放宽落户限制在今年下半年较为普遍,这也有利于人才的自由流动,利于人才的合理布局。预计该情况还会延续至明年,也有可能成为明年城市政策微调的主要方向。

“因城施策”内容不断细化,由一开始的“因城施策”到后来的“因区施策”;由“人才”政策到“四限”政策;可见为稳定当地房地产市场平稳发展,政策范围更加细化,政策内容更加丰富。各城市为稳定房地产市场发展,不断优化现有政策,未来“四限”或将迎来边际性宽松。

表2:2019年地方“因城施策”微调政策类型及城市

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二、房地产金融迎来最严监管年,成为市场转向的“关键手”

(一)加强各机构资金管控,强化房地产金融调控政策执行

随着一季度市场的升温,特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显,政策开始频频加码,资金监管趋向严格,从2019年5月份开始,房地产市场的信贷进入收紧态势,严查资金违规流入房地产市场,房地产市场迎来史上最严监管年。

图3:2019年金融政策梳理

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数据来源:诸葛找房整理

5月份银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果?促进合规建设”工作的通知》,坚持在稳增长的基础上防风险、治乱象。此次工作通知旨在严查房地产违规融资,聚焦五大重点,届时房企面临各种资金监管,表内外融资不得用于土地出让金融资,资金通过影子银行流入房地产等。购房端也是处于严格收紧的态势,除了首付比例还维持在高位,个人消费贷款、综合贷款、信用卡透支不得用于购房。

随后,银保监对银行、信托、外债融资上进行监管和限制,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金监管,并对32城市银行机构开展2019年房地产业务专项调整,要求信托公司控制业务增速,提高风险管控水平,外债机构上房地产企业发行外债只能置换一年内到期的中长期境外债务。在执行上,各地大力执行监管并对违法行为给与严厉处罚,8月9日中信银行因十三项违法违规行为,被合计罚没2223.7万元,刷新今年以来银保监系统最高罚款记录。截至12月17日,粗略统计19家信托公司共计领到33张罚单,其中,建信信托、中信信托、北方信托、中泰信托、百瑞信托、华信信托都两度领罚,罚没总额2037.36万元,比2018年增加近40%。

(二)金融持续收紧,房企资金压力逐渐增大,市场策略或更灵活求变

1、房企国内融资进一步受限,无奈寻求高成本海外债“解渴”

资金面的收紧,无疑给房企带来巨大影响,在517巩固治理房地产金融乱象成果开始以后,根据国家统计局数据,房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势,至1-11月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点,房企面临较大的资金压力,从房地产开发贷款余额来看,开发贷款余额增速直线下滑,同比增速从年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

7月份,银保监提出加强房地产信托领域的风险防范,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。本次对信托的风险管控再次限制了房企信托的融资渠道,从中国信托协会数据上看,2019年三季度,房地产业信托余额为27811.9亿元,环比下降5.1%,增速2016年来首次转负。为了充裕企业内的现金流,房企不得不高成本发行海外债“解渴”,数据显示,1月-11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。部分房企如华南城、大发地产、正商实业等以超过10%的利率进行海外融资。

2、房企面临偿债高峰,房企负债前行

2016年-2017年,全国商品房销量大幅上升,一些房企加大力度补仓,促使房企加杠杆,带来发债潮。从债券到期偿还规模来看,2019-2021年为偿债的高峰期,2021年为偿债峰值。数据显示,2020年、2021年房企债券到期偿还额分别为4430亿元、7155亿元。随着债务到期压力上升,资金状况逐步收紧,预计融资政策亦有望边际改善,但前端融资监管仍难以松动,房企资金面或难现2019年年初宽松。


三、预测2020年“因城施策”深化落地,房企金融监管面继续趋紧

(一)2020年中央继续坚持“房住不炒”,“因城施策”或迎来边际性放松

预测2020年房地产政策不会有较大幅度的放松,且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”;同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。

2020年“因城施策”的城市会越来越多,政府对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。

(二)中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,金融监管放松可能性极小

12月13日,党委扩大会议上,再度提出完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为,坚决打赢防范化解金融风险攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险底线。为防范金融风险,预计明年资金监管面放松的可能性极小,金融引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。


 土地篇 

一、首先,让我来看一看在2019年间的土拍大事纪:

3月6日,二七凤翔地块经过5个小时、281轮竞价,最终由中天美好集团以24160元/㎡的价格竞得,总价14.9亿元,楼面价11505元/㎡,溢价率28%。

3月25日,金华楼市春意渐暖,42个城中村即将拆迁,168亩二七地块出让。

4月28日,二七167亩宝地竞价253轮,花落保利地产,总价33亿元,折合成交楼面价14170元/㎡,溢价率38%。

金东88亩地块则竞价168轮,由碧桂园竞得,总价9.77亿元,折合成交楼面价9183元/㎡,溢价率30%,一跃成为金东新城区近年来最高成交楼面价。

4月30日,多湖中央商务区112亩地块再次成功出让,富力地产首入金华,便以32300元/㎡的单价,总价24.2亿元夺魁,历时4个半小时,竞价201轮,按最高容积率折算,成交楼面价为10767元/㎡,溢价率44.8%。

5月31日,五月最后一天,市区湖海塘和城西两宗地块的成功出让宣告了“红五月”结束。

湖海塘东阳街地块最高报价17750元/㎡,宣告着滨江6.9亿回归湖海塘。以最高容积率计算,折合成交楼面价为9861元/㎡,溢价率5.09%,亦为今年土拍的最低溢价。而茂新也以11870元/㎡的成交价进驻秋滨。

7月17日,历时3个多小时,竞价250轮,保亿置业于一众知名房企中脱颖而出,以19540元/㎡的成交价收获该宝地,总价约7.3亿元。以最高容积率算,成交楼面价约12212.5元/㎡,溢价率为50.3%,成为今年地价第二高的地块,且超过50%的溢价率也登顶年内新高。

7月26日,经过6个多小时,191轮竞价,美的置业以14960元/㎡的成交价夺得湖海塘西地块,总价达7.67亿元,按最高容积率算,折合成交楼面价8311元/㎡,溢价率达37%。本场土拍激烈程度不逊于近期江南中学南侧地块拍卖时的场景。

8月21日,一度意外流拍的湖海塘两宗沿江地块重新出让,被滨江集团8.27亿元收入囊中。与上次拍卖该地块的情况相比,短短两个月之间,这两宗地块总价下降了6200多万。

总结2019年金华地区的土拍市场,除去工业用地,全年土地成交面积共计915576.61平方米,土地成交金额共计约154.46亿元。从成交总数上来看,金华市区土地共计成交23宗,与去年(2018)的19宗土拍成交记录相比,今年土地入市量稍有增加。

从成交的土地分布区域来看,2019年主城区成交土地近15宗,由此证明成交主力区域集中在金华主城区

成交面积最多的板块是江北老城区,高达17万平,其总价达到48亿。此外,在房地产交易市场上大火的金义都市新区由于之前供地充足,2019年只在年末登上土拍舞台,成交地块年仅三宗。

再来看看2019年我国的土地市场情况:

(一)土地供求规模相比去年基本持平,楼面价结构性回涨,土地市场延续低温态势

2019年1-11月国内重点城市住宅及商办用地供应15.04亿㎡,同比去年同期上涨4.1%,其中住宅用地供应12.17亿㎡,同比上涨4.5%;成交建筑面积为11.65亿㎡,同比去年同期上涨2.4%,其中住宅用地成交9.49亿㎡,同比上涨3.7%。土地供求规模相比去年基本持平,土地市场延续低温态势。

整体来看,全年土地供应呈现小幅上涨,而成交自5月开始持续下滑趋势,供需不平衡现象明显。具体来看,受上轮周期及春节假期的影响,第一季度推出土地较少,此后供应量逐渐上涨,二季度开始全国土地市场活跃,供应增加,第四季度土地各城市在年度供应压力下,供地节奏加快。但相较于去年同期,三季度以来供应规模有所不足。主要是受到上半年土地市场过热,一些城市土地供应已经完成大部分年内指标。从成交情况来看,上半年市场热度较高,土地成交规模明显上升,下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响,市场再次降温,进入到下调周期中。

(二)成交楼面均价结构性回涨,楼面价再创历史新高

全国重点城市土地楼面价止跌转涨,2019年土地成交楼面均价为4006元/㎡,同比上涨15.4%。土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后,大幅下滑,2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑,2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升,溢价率回归至14.66%。

土地成交价格受到结构性影响较大,2018年三四线城市热度提升,房企大量在三四线城市布局拿地,导致楼面价明显回落。到2019年房企在一二线城市拿地比例近30%,相比2018年的26%上升4个百分点。2019年房企战略布局逐渐回归一二线城市,加上大量市区高价地块的成交,推动楼面价和溢价率小幅回升。

(三)土地溢价率前高后低,流拍率持续攀升

从溢价率来看,2019年溢价率前高后低,整体处于近年来历史最低点,年内来看,4月和6月出现两个小高峰,分别达到23%和21.68%,随后土地市场回归冷淡,多幅地块底价成交使得溢价率连续下滑,至12月溢价率回落到6.55%。

从流拍率来看,全年基本呈现前低后高的特征,流拍率处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。受调控政策趋严、融资渠道收紧影响,房企拿地态度越发谨慎,下半年土地拍卖流拍现象明显增多。总体来看,造成土地流拍有多方面的原因,主要是由于房企拿地节奏偏快,自身处于偿债高峰期,加之下半年融资渠道收紧,房企资金链偏紧,因此拿地更加谨慎。其次,上半年各地持续收紧调控政策,房企对下半年市场预期转冷,也一定程度上抑制了拿地冲动。

二、土地市场预测

从全国土地市场来看,2019年土地市场整体供需两弱,楼面价结构性上行。溢价率降至历史低位,流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。预计2020年市场受到政策及资金面影响,房企拿地热情不高,市场将延续低温态势。

从各等级城市来看,城市间分化将进一步加剧,预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,房企逐渐回归一二线热点城市,未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响,预计明年三四线城市土地市场热度整体下降,土地市场逐渐转冷,房企加速撤离三四线。

土地市场冷热不均,区域分化的特征将会越来越明显。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手,而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津,房企拿地更加理性。


 成交数据 

据诸葛找房金华站数据不完全统计,2019年金华市场累计成交商品房17843套,相比去年(成交18406套)成交量微跌3.06%。金华市区二手房成交共计14514套,与2018年(17668套)相比,下跌17.9%,跌幅较为明显。

 

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以上两张图表分别为2018—2019年金华市区内的商品房、二手房成交量对比图。从中我们可以看出:上半年间,不论商品房或是二手房,2018年的成交量普遍高于2019年,而在下半年间,其成交量则反之。

商品房

2019年,在房企施工面积增速上升背景下,全国开发投资整体高增长,全年累计增速均维持10%以上的增长。截止到2019年11月,全国房地产开发投资额为121265亿元,累计增速为10.2%,比2018年累计增速增长0.7个百分点。2020年经济下行压力犹存,房企仍面临较大资金压力,预计明年的开发投资增速回落至8%左右。

2019年,受整体市场环境严峻影响,全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低,截止到2019年11月,全国商品房销售面积为14.89亿㎡,同比下降0.2%,与2018年相比下降1.1个百分点;商品房销售额为13.90万亿元,同比增长7.3%,与2018年相比增速下降4.9个百分点。预计2020年全国商品房销售继续乏力,销售增速下降至1.5%,受区域结构性及产品结构性影响,销售额增速维持在5%左右。

2020预判:成交规模小幅下降,成交均价结构性上扬,城市分化加剧

根据市场趋势预测,明年全国开发投资增速下降至8%左右,全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右,全国商品房销售额增速预计在5%左右,全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。

从整体来看,明年房地产市场整体维持稳定,但从分等级城市来看,城市间分化明显,预计明年一二线城市市场稳中有升,而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支,三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,明年绝大多数城市房价都有下降的可能,但受成交结构性因素影响,会导致全国平均值上升。

从成交量方面来看,预测明年可能会小幅下降,虽然金融环境收紧,但是还是处于稳定的状态,从需求规模总量来看,目前市场上还有大量的刚需购房人群,二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

二手房

2019年二手房市场逐步进入平稳运行周期,年初市场价格经历了从去年年末低基数的逐步回升,2季度后市场价格逐步趋于稳定。在以“稳”为主的基调下,城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市市场价格由于受政策调控压力较大,表现不如对市场敏感度较低的三四线城市;分区域来看,“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著,如长三角经济圈市场价格全年表现最为稳健,珠三角经济圈市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

2020预判:二手房市场整体平稳运行将成常态,因城施策下存在结构性空间

随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定,在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后,2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势,市场价格呈现温和波动状态。金华未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。分区域来看,金华所处的长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下,存在一定的回暖和上涨机率。

“因城施策”的逐步实践与落实,不仅将带来政府监管的逐步稳定和策略明确,也将推动市场情绪从动荡不安逐步走向平稳与理性,而市场情绪的理性,对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳,可能带来市场价格的短暂波动上升,但后期随着情绪持续平稳,市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。



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