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诸葛专家答记者问:参观样板间应以挑刺为主

2019-12-24 14:57   来源: 都市时报  

(原载:都市时报 全媒体记者:徐琳惠)

  接房本是一件喜事,好不容易终于可以住进等待多年的房子,招商翰林大观项目的业主却为接房之事忧心忡忡。墙体鼓包、窗户内开、入户门锁损坏……招商翰林大观项目业主在验房时发现了诸多问题,900多名业主中有半数向开发商表示拒绝接房。

  针对业主的疑问,开发商和物业公司目前还没有给业主一个明确的答复和处理方式。

  ★业主反映

  实际交房与宣传不符 绿化率不达标建筑有质量问题

  问题一:样板间窗户为外开,接房时变内开

  12月4日,有市民在人民网的地方领导留言板留言称:招商翰林大观开发商将窗户改为向内拉开,这一改变没有提前告知业主,故意隐瞒。

  记者仔细查看市民的留言,原来该业主在购买招商翰林大观的房子时,在项目的售楼部看到样板间窗户是向外推开的,但到了交房验收时,却发现房子的窗户是向内拉开的,与当时在样板间看到的窗户打开方式不一样。

  该市民还在留言中提到,对于此事,开发商给业主的解释是“窗台有提示非交付标准”。但是业主表示,开发商的提示非常不明显,同时提示也没有明确说以后是内开。

  问题二:绿化率明显不达标,整改方案未明确

  12月19日,招商翰林大观项目的业主接到了开发商发送的接房信息,业主验房时发现,所购住宅除了窗户内开以外,还存在诸多问题。

  “开发商宣传时告知业主小区绿化率在50%以上,我们去看房的时候发现,小区的绿化率明显不达标。上周向住建部门反映之后,住建部门派工作人员来项目勘察并向开发商下达了整改通知。但到现在开发商都没有进行大规模的动工整改,也没有向业主公示具体的整改方案。”有业主说。

  问题三:墙体外立面存在多处鼓包

  “走进小区,还可以看到1栋和7栋的墙体外立面存在多处鼓包,时间长了肯定会导致墙体脱落。有业主向开发商咨询,得到的回复是墙体鼓包属于正常现象。但是我觉得,如果是少量鼓包还可以理解,像这样大面积的鼓包应该算是质量问题了。最终开发商也没有告知业主是否会处理。”业主王先生说。

  问题四:产权证年限存疑,房间布局三室变两室

  王先生表示,小区还存在房屋产权证年限存疑和开发商修改房间布局三室变两室等问题。“住宅的产权都是70年,除去建设的2—3年时间,正常购买的房屋产权应该是67年左右,但是我们的产权只有63年。关于这个情况,我们也向开发商和住建部门反映了,但是没有得到处理的办法。”王先生说,“关于三室改两室的问题,房屋面积是110多平方米,原本户型图上分为主卧、次卧和书房,结果交付的房子只有两个房间。和开发商交涉后,开发商表示让业主自行处理,后来开发商又说等业主接房之后由开发商来处理。但是现在房子问题太多,900多名业主中,有一半的人都不敢接房。”

  ★现场走访

  小区内临时摆放绿植盆栽 内开窗户影响居住体验

  昨日,记者跟随一名业主来到位于呈贡雨花路与景明南路交汇处南侧的招商翰林大观项目。从售楼部旁的道路向小区内部走去,就看到了1栋住宅墙体外立面上的鼓包,分布在从顶楼向下的大片位置,数量众多。

  进入小区大门后,可以看到小区内绿植不多,有些空地上还放置着盆栽花卉,不知后期是要栽种在小区内还是放置几天后就会拿走。小区内偶尔会传来施工的声音,业主表示是开发商在做一些收尾工程。小区内有一个供业主和小孩玩耍的休闲区,放置着石凳子,休息区的外围还有塑胶跑道。

  业主看房必须有验房人员陪同,业主在物业中心等待约1个半小时后才被告知可以去看房。

  走进这名业主购买的房屋,就看到水泥墙面刮得十分粗糙,很不平整。这套70多平方米的住宅,有两室两厅一厨一卫,一套房子内就有3种方式打开窗子:两间卧室均为内开窗,其中一个卧室被设计为避难房,窗户和门均采用防火材质,窗户会自动闭合,无法一直处于打开的状态,需要用物品抵住窗户才能保持打开;厨房的窗户为正常的左右推拉窗;卫生间的窗户则是向外打开的平开窗。

  针对卧室的内开窗,陪同业主验房的验房人员解释说,“开发商响应政府的政策,要求做内开窗”。记者询问该工作人员,为何卫生间的窗户又向外打开呢?该工作人员沉默不语。

  记者查找到,该工作人员所说的政策为昆明市住房和城乡建设局2018年发布的昆建通【2018】374号《关于高层建筑外墙开窗应用技术管理的通知》(以下简称《通知》)。该《通知》显示,按中华人民共和国建设部公告第659号《建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术(第一批)公告》《全国民用建筑工程设计技术措施——规划·建筑·景观》(2009年版)相关要求,高层建筑设计不得采用外平开窗。

  按《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327规定,推拉门窗扇必须有防脱落措施,扇与框的搭接量应符合设计要求。高层住宅建筑采用推拉窗时,应有防止从室外侧拆卸的装置和防脱落措施。

  由上述文件可以看出,并没有规定要求高层建筑必须做内开窗。

  随后,记者找到开发商工作人员,欲就业主的疑虑进行询问。该工作人员表示不方便接受采访。

  ★专家分析

  诸葛找房市场研究员姜国君:

  样板间效果不具法律约束力 参观时应以挑刺为主

  诸葛找房市场研究员姜国君表示,样板间是商品房项目的形象工程之一,主要功能是作为期房或精装房的展示样本,起到供客户参观并激发客户购买欲的作用。但是,样板间所展示的空间效果和装饰美感并不具有法律约束力,其设计布置本身也是开发商单方面的行为,并未与任何一方订立相关协议,所以开发商标明“非交付标准”也是合情合理的。

  商品房样板展示一般分为两种场景,一种是在售楼处临时搭建与相关户型比例对等的样板间,另一种是把相关户型的真实房源装修成样板房。前者属于临时建筑,不可入市,后期需拆除或作其他用途;后者属于所开发产品的一部分,可依法入市交易。所以,真实的样板房比临时样板间更可靠,更具参考价值。

  为了吸引客户目光,激发购买欲望,开发商会尽可能地把样板间的各项功能最大化,装饰设计上也会尽力体现美感和情调,更有开发商为了扩大效果而适当增加临时样板间的层高等。即便用真实房源做成的样板房,开发商也会挑选楼层、朝向等环境较佳的房源用于展示。因此参观样板间应保持理性,以挑刺为主、欣赏为辅,多发现户型缺陷并权衡相关利弊。在具体选房及交易时,购房者应把握好法律依据,以购房合同及合同附件的房屋平面图、装饰、设备标准等约定为准。

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