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8月城市挂牌价分层级明显,热点城市挂牌量显著较多

2018-09-17 14:49    来源: 诸葛找房

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1.1 国家政策

01住建部:建立房地产市场监测体系 对楼市调控不力城市坚决问责

8月7日,国家住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。此次座谈会主要集中在两个方面内容,分别是加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。在住房发展规划方面,加快制定发展规划,坚决遏制炒房;在楼市调控方面,切实做好房地产市场调控工作,确保市场稳定。

02银保监会:“以房养老保险”从试点扩至全国范围

8月8日,银保监会印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,决定即日起将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。《通知》要求,保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

03住建部约谈海口等5市:严厉打击投机炒作,遏制房价上涨

8月17日住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。约谈强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持分类调控、因城施策、一城一策,完善和落实房地产调控措施,防范化解市场风险,促进建立房地产长效机制。约谈要求,严肃清处捂盘捂地、囤房炒房等问题,整顿规范市场秩序,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

1.2 不同等级城市二手房均价分化明显,一线城市挂牌价是三四线的5.94倍

2018年8月,一百个城市二手房挂牌均价为14935元/平米,环比上涨1.3%。分城市级别来看,一线城市二手房挂牌均价57406元/平米,是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

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从区域分布来看,区域二手房挂牌均价差距明显,东部二手房挂牌均价最高,均价20626元/平米,普遍为其他区域的2倍左右,中部二手房挂牌均价10036元/平米,西部二手房挂牌均价9822元/平米,东北二手房挂牌均价9425元/平米。

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1.2 环比上涨城市近八成,二线城市下跌比例远大于三四线城市

100个城市的二手房挂牌均价中,环比上涨城市78个,环比下跌城市22个。分城市来看,一、二线城市下跌城市数量占比较大,三四线城市降价城市数量占比较小。

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从各区域城市二手房挂牌均价涨降城市状况来看,东部及中部降价城市占比较大,西部及东北降价城市占比较小。

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1.2 8月重点城市挂牌价涨跌分化明显,西安涨幅高达2.55%

2018年8月重点城市挂牌价层级分化较为明显:北京、上海位于第一梯队,挂牌价摇摇领先于其他城市,展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。天津、南京位于第二梯度,仅次于北京、上海,剩余城市位于第三梯队。11个重点城市中,有6个城市挂牌价上涨,5个城市挂牌价下跌;其中,西安涨幅最大位2.55%,天津降幅最大为1.46%。

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1.2 各城市挂牌量差异较大,一线城市及热点二线城市房源量较多

2018年8月重点城市挂牌量各异,上海挂牌量超过40万套,远超其他城市;其次为南京、重庆、北京、天津、济南,挂牌量均超10万套,高于其他城市;大连、西安、无锡挂牌房源量最少。可以看出,一线城市及热点二线城市由于二手房市场发展较为完善,因此挂牌房源量较多。

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1.2 各城市挂牌房源面积段分布各异,90-140平占比均较大

从挂牌房源面积区间占比来看,各城市60-90平米、90-140平米占比差距不大,大部分城市90-140平米占比明显大于60-90平米,以改善型房源为主。60平以下户型普遍占比较少,在10%-20%之间,而天津、大连等城市60平米以下占比较其他城市较多。200平以上高端房源方面,北京、西安、无锡普遍大于其他城市。

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1.2 套均降价方面,除北京外,其他城市降价金额差异较小

重点城市降价房源方面,北京降价房源的套均降价金额最高,平均每套房源降价高达15.38万元;其次,上海、重庆套均降价比例也较高,套均降价金额均在9万以上。套均降价金额在8万左右的城市最多,分别是天津、南京、济南、郑州、西安。无锡、大连、哈尔滨等二线城市套均降价金额最低,在5-6万之间。

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2.1 北京二手住宅市场热度不减,8月累计成交15036套,同比增长95%

8月份北京市二手住宅成交15036套,环比上涨1.42%,同比上涨94.97%,成交量维持在相对历史高位。大量共有产权房项目入市,一定程度上缓解了北京新房供不应求的局面,新房市场的好转带动二手房市场成交量小幅上涨。

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据诸葛找房数据研究中心统计数据:自2010年以来,8月二手房成交套数仅次于2015年、2016年,处于历史同期较高水平,表明今年8月份市场情况发展较好。

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2.1 北京8月份二手房挂牌价环比下跌0.21%,挂牌量小幅下跌

8月份北京市二手房挂牌价为64493元/平米,同比下跌6.38%,环比下跌0.21%,挂牌价小幅回落。随着市场成交量的不断上涨,优质挂牌房源被快速消耗,8月挂牌量小幅下降。

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从单月挂牌价趋势来看,8月北京挂牌价整体呈现持平态势,但8月挂牌价波动较大,波动幅度近700元/㎡。

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2.1 北京挂牌房源以刚需、改善型房源为主,2居室占比减小2个百分点

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,300-500万占比最多,高达31%,其次为500-800万房源,占比27%,两者占比近6成。相比上月,300-500万房源占比减小1个百分点,1500万以上房源扩大1个百分点。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为31%,其次为60-90平,占比30%,二者占比超6成。相比上月,60-140平房源占比均减小1个百分点。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比42%;其次为3居,占比29%,两者占比超7成。相比上月,2居室房源占比减小2个百分点,4居室、5居室及以上房源分别扩大1个百分点。

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2.2 上海二手房挂牌价小幅回调,下行中筑底趋势显现

8月份上海市二手房挂牌价为57519元/平米,环比上涨0.12%。2018年上海市二手房挂牌价整体趋势走低,近5个月价格波动不大,下行中筑底趋势明显。

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从单月挂牌价趋势来看,8月上海挂牌价呈现先跌后涨趋势,8月月末挂牌价有所波动,整体呈现上涨态势。

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2.2 上海挂牌房源以中低价位、中小套型为主,置换需求仍是市场主力

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,200-400万占比最多,高达41%,其次为400-600万房源,占比21%,两者占比超6成。市场上挂牌房源以中低价位房源为主。

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二手房挂牌房源面积分布来看,60平以下及60-90平占比最多,均为30%,其次为90-140平,占比28%,挂牌房源以中小套型为主。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比45%,是市场上挂牌的主要户型;其次为3居,占比24%以及1居室占比为22%。

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2.3 天津8月份二手房挂牌价止涨回落,市场热度褪减

8月份天津市二手房挂牌价为30372元/平米,环比下降1.46%。6、7月份受人才引进政策积极影响,市场止跌回涨;成交量的上涨消耗大量优质房源,使得8月挂牌房源下降。从近期市场情况来看,天津二手房挂牌价低位徘徊,市场热度有所退减。

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从单月挂牌价趋势来看,8月天津二手房挂牌价呈持续下降趋势,月末比月初每平米下降440元。

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2.3 天津挂牌房源以中小套型为主,2居过半,100万以下房源占比收窄5%

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-200万占比最多,高达42%,其次为200-300万房源,占比为23%,300万以下房源占比近8成,仍是市场主力。

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二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平、90-140平占比最多,均为32%,其次为60平米以下,占比28%,三者占比超9成。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比过半;其次为1居,占比26%,市场置换需求旺盛。

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2.4 南京二手房市场热度不减,8月累计成交6565套

8月份南京市二手房成交6565套,与上月持平,同比下跌22%。连续4个月成交量在6000套以上。

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2.4 南京二手房市场回暖,月挂牌价涨幅持续扩大

8月份南京市二手房挂牌价为29616元/平米,环比上涨2.5%。从近半年挂牌价情况来看,年初市场筑底上行,逐渐回暖,经历一季度大幅上涨后,二季度市场较为稳定,7月挂牌价再次上涨,8月涨幅持续扩大。

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从单月挂牌价趋势来看,8月南京挂牌价呈现持续上涨态势,下半月上涨幅度较快。

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2.4 南京挂牌房源以中低价位改善型为主,置换需求占据市场供给主体

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-200万占比最多,高达34%,其次是200-300万,占比为27%,挂牌房源以中低价位的房源为主。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平区间占比最多,为36%,而60-90平区间占比环比上月收窄3%,两者占比近7成。改善型房源增多,置换需求是市场供给的主体。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,两居室、三居室占比最高,均占39%,其中两居室占比环比上月减少3%,两者占比近8成,占据市场的主体。

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2.5 郑州8月份二手房市场挂牌价环比下跌0.23%,跌幅较上月缩小

8月份郑州市二手房挂牌价为16622元/平米,同比下跌4.26 %,环比下跌0.23%,8月挂牌量略微下跌,跌幅缩小。

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从单月挂牌价趋势来看,8月郑州挂牌价呈现持续下跌态势,8月下旬挂牌价下跌幅度减缓。

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2.5 郑州挂牌房源以改善型房源为主,3居室占比高达35%

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万与100-150万占比最多,分别为27%与25%,中低价位房源占比超5成。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为35%,其次为60-90平,占比27%,二者占比超6成。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居与3居占比最多,分别占比为34%、35%;其次为1居,占比19%。

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2.6 西安8月份二手房挂牌价同环比继续上涨,市场延续火热状态

8月份西安市二手房挂牌价为14100元/平米,环比上涨2.55%。从近半年挂牌价情况来看,西安市二手房市场持续火热,挂牌价持续8个月上涨;随着市场成交量的上涨,挂牌房源被快速消耗,8月挂牌量继续下降。

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从单月挂牌价趋势来看,8月西安挂牌价呈现持续上涨态势,8月中旬挂牌价上涨速度较快,下旬涨幅趋缓。

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2.6 西安挂牌房源中50万以下房源占比明显收窄,改善是市场供给主体

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万房源占比三成,其次为100-150万,二者占比过半。中低价位房源仍是市场主力。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,超过四成,其次为60-90平,占比22%,二者占比近7成。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比38%;其次为3居,占比35%。刚需和改善是市场供给主体。

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2.7 重庆二手房挂牌价涨速放缓,市场整体较为平稳

8月份重庆市二手房挂牌价为14540元/平米,环比上涨1.01%。在经历连续三个月的大幅上涨后,8月份重庆二手房挂牌价涨速放缓,市场回归平稳。

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从单月挂牌价趋势来看,8月重庆挂牌价呈现持续上涨态势,整月涨幅较窄,价格波动较小。

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2.7 重庆两居室与三居室占据市场绝对主力,刚需需求较为旺盛

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,中低价位房源(150万以下)占比近7成,仍为二手房市场主流。但占比环比上月减少4%,刚需需求较为旺盛。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平米占比最多,为32%,其次为60-90平,占比31%。环比上月,90平以下的房源占比在减少。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,三居占比最多,占比36%;其次为二居,占比32%。环比上月,一居室和两居室的占比有所降低。

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2.8 济南二手房市场止涨回稳,8月下旬挂牌价降幅明显

8月份济南市二手房挂牌价为20579元/平米,环比微跌0.14%。从近半年挂牌价情况来看,二手房挂牌价持续上涨,市场持续火热,8月份济南二手房挂牌价止涨回稳,市场趋于冷静。

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从单月挂牌价趋势来看,8月上半月济南挂牌价延续之前上涨态势,8月下半月挂牌价开始下跌,半月跌幅0.40%。

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2.8 济南挂牌房源以中低价位刚需、改善型房源为主,二居占比近半

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,占比最少为400万以上,占比仅为6%。200万以下房源占比超六成,中低价位房源是市场供应需求主导。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为43%,其次为60-90平,占比28%,二者占比超7成。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比45%;其次为3居,占比37%。两者占比超8成。市场刚需、置换需求旺盛。

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2.9 无锡二手房成交连续三个月下跌,下半年市场热度稍退

8月份无锡市二手房成交4971套,环比下降9.57%,同比上涨0.28%。5月份达到近期小高峰后连续3个月成交量下跌。

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2.9 无锡二手房挂牌价短期回调后小幅波动,市场趋于稳定

8月份无锡市二手房挂牌价为16915元/平米,环比下降1.05% 。7月份小幅上涨后,8月再次波动微跌。市场整体趋于稳定。

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从单月挂牌价趋势来看,8月上半月挂牌价持续下跌,下半月涨速趋于平稳,整体市场较为稳定。

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2.9 无锡挂牌房源以两居和三居为主,刚需与改善仍是市场主力

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,仍是100万以下占比最多,但环比上月收窄4%。其次是100-150万房源,占比23%,中低价位的房源占比接近6成,仍是市场主力。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,高达40%,其次为60-90平,占比28%,二者占比超6成,刚需和改善占据市场绝对主力。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比40%;其次为3居,占比36%。

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2.10 大连8月份二手房挂牌价环比上涨1.73%,市场延续上涨态势

8月份大连市二手房挂牌价为15930元/平米,环比上涨1.73%,二手房挂牌价持续上涨,涨幅较大。

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从单月挂牌价趋势来看,8月大连挂牌价呈现持续上涨态势,8月下旬挂牌价上涨幅度趋缓。

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2.10 大连挂牌房源以中低价位、中小套型为主,2居房源占比过半

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万占比最多,高达36%;150万以下房源占比超7成,挂牌房源以中低价位为主。

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二手房挂牌房源面积分布来看,90平以下房源占比超6成,中小套型房源占居市场主力。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比51%,置换需求旺盛;其次为3居,占比22%。

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2.11 哈尔滨8月二手房挂牌价环比上涨0.42%,涨幅收窄,市场持续上行态势

8月份哈尔滨二手房挂牌价为9272元/平米,环比微涨0.42%。回顾近半年哈尔滨二手房市场,挂牌价连续6个月后上涨,8月涨幅趋缓。从近一年挂牌价情况来看整体呈现上涨趋势,市场较为活跃。

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从单月挂牌价趋势来看,8月上旬中旬哈尔滨挂牌价呈现稳定上涨态势,进入下旬后,挂牌价连日下跌。下旬到月底跌幅0.44%。

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2.11 哈尔滨挂牌房源以中低价位为主,50万以下房源占比扩大5个百分点

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50万以下房源占比最多,高达42%,其次为50-100万,占比35%,两者占比近8成,挂牌房源以中低价位为主。

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二手房挂牌房源面积分布来看,140平以下房源占比超9成,140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比超6成,中小套型房源占居市场主力。

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从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比59%,置换需求强烈;其次为1居,占比23%。

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 诸葛找房关于二手房均价计算模型调整说明 

一、诸葛找房当前二手房均价计算模型运行情况

诸葛找房作为房地产独立第三方平台,自上线起即对外公布城市、商圈及小区均价,供用户参考使用。现有计算模型,采用了以城市/商圈/小区全部在售房源为样本基础,并结合大数据算法进行了重复房源聚合、虚假房源剔除,以此为基础进行计算。

基于先进的算法和数据处理能力,诸葛找房是目前业内唯一一家公布每日二手房均价的房地产互联网平台,为行业及用户了解房地产市场变化、作出合理决策提供了有益参考。

基于此均价模型的研究成果,也得到了新华社、人民网、中国证券报、华夏时报等一系列主流媒体的广泛报道。

二、二手房均价计算模型的改进要点

1、城市样本城区扩大

近年来由于房地产市场快速发展以及城市发展边界的外推,二手房市场在很多城市愈发活跃,特别是二三线城市,很多近郊区域也愈发活跃,以前的城市二手房均价计算中以主城区为主,在很多城市已经不足以反映二手房市场的整体状况。

有鉴于此,我们重新评估了城市的二手房市场活跃区域,在多数城市都扩大了样本区域的范围,将二手房市场活跃的近郊区域也纳入了计算样本,以更加准确的反映二手房市场价格情况。

2、样本选择考虑各个小区的结构性因素

由于二手房市场是纯个人市场化行为,在某一时点上挂牌上市的二手房房源具有较大的随机性,可能与本小区的房屋类型结构具有较大差异,比如居室方面,有的小区在售房源以一居室为主,但小区实际上具有大量的三居室房源,但由于三居室房源更受欢迎,置换比例低或交易速度快,如果只是单纯的依赖在售房源为样本计算小区/商圈/城市均价,可能会导致在实际计算时均价结果偏离实际情况。

居室结构差异只是一方面,产权性质、楼栋区位等都有可能会造成这种结构性的均价误差。

本次改进时,基于诸葛找房的海量数据基础以及大数据算法,我们在样本选择时充分考虑了各种结构性因素,优化了样本的选择和覆盖范围,以降低结构误差对实际计算结果的影响,更加准确真实的反映二手房市场情况。

基于以上考虑,诸葛找房重新优化了二手房均价计算模型,涉及城市均价、城区均价、商圈均价以及小区均价各层级,经过详细验证,有理由相信,新的均价计算模型更加贴近市场真实状况,也更能反映市场波动。

以新的均价计算模型为基础,我们重新计算了过去12个月的均价并同时在平台更新,以供使用参考。

诸葛找房

2018年9月1日

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