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给楼市注入信心

2020-02-14 08:56   来源: 21世纪经济报道   

李一戈

春节前就有人问我,这次武汉疫情对房地产有什么影响。我的观点是,疫情对经济对各行业对每个人都有影响,但房地产可能是受影响较小的行业之一。

疫情对房地产的影响,分两方面,一是对持有型物业,二是对销售物业。对前者的影响很大。

大多数地产商都有一定的持有物业,普遍的是商用物业和文旅业态。商街商场shoppingmall,春节本是一年最旺的时节,如今的现状是,勉强开业也是人流稀少,营业额下滑得厉害,同比十不及一。多数地产商采取了减免租金的措施,帮商户共渡难关。

文旅业态要更困难一些,游乐场、雪场冰场一般都选择了关闭。大一点的集团,估计减收十几二十亿。虽然国家发改委敦促各地有条件的要尽可能复工,但这主要是指工厂企业,文旅业态要重新开放,恐怕还得等些日子。

我个人倒是建议,湖北以外的城市,也应创造条件让文旅业态在确保疫情安全可控的前提下开业。大部分游乐设施是在室外,场地开阔,空气流通,只要对入园人数稍作限制,要求佩戴口罩,座位隔开,并不比坐公交车、地铁更不安全。

对销售物业也有影响,但可控。最大的影响当然是售楼处都关闭了,房子没得卖,地产商就没有收入来源。销售回款是地产商现金流的主要资金来源,这次突然被疫情阻滞,搁谁身上都会有压力。

三四线城市的项目指望春节期间的返乡置业行情被打断了,往年这期间的销售额多者能占全年的二三成;一二线城市虽说春节本就是一年最淡的时候,但多少也会有些成交,而不是像现在这样断了流。

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谁也不知道售楼处啥时候能重开。我个人仍然建议,除湖北以外的城市,应在确保安全可控的前提下,允许售楼处在2月底开放。彻底消毒,每人必须戴口罩,限制进场客流(人也多不到哪里去),销售员与客户保持1.5米以上距离进行商谈。至于签合同,好办,轮流上前到桌上签就是了。如果不是疫情来袭,3月照例会有一波成交。

地产人忐忑不安,既因为不晓得售楼处啥时候重开,也担心重开后购房者会不会来。我还有一句话,疫情只是阻滞了销售,延迟了成交,但不可能消灭需求。购房需求何时恢复,与经济大势有关,更与购房者的消费信心有关。

我上面建议各地允许售楼处在2月底重开,是希望赶上3月的这波成交。但重开了,今年的3月也不可以期望。因此,多数地产商要有心理准备今年一季度可能是近10年来同期成交最差的。中小房企捂紧口袋,头部房企抵御风险的能力强,疫情之下还敢大手笔拿地。2月11日北京鼠年首次土地出让,三宗地卖了80亿,热门地块竞价仍达几十轮。

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一个季度的歉收,大中小房企都难受。但你不能枯坐干等。

听说有些项目负责人初八就复工了,在家办公,视频会议,各种方案讨论,也是忙得不可开交。但对房企销售条线来说,最要紧的还是何时能卖房,要知道,老板并没有因为疫情到来而减少全年的销售任务。

前面说了,房企面临的是基本没有成交带来的现金流压力。那就要在售楼处开放前,想方设法争取客户,锁定客户,提前获得一些现金收入。比较可行的办法,是网上卖房。现在VR技术这么发达,视频看房完全没问题。客户与销售员通过视频来交流也没有障碍。如果谈成了,客户可以把定金或首付先打过来锁定房子,至于正式合同,一个月以后再签也不算迟。

要吸引客户,留住客户,房企得拿出诚意来。目前应该是开展一次营销活动的好时机。淡市让利,有理有据。写稿的时候正好看到这条消息:2月13日,恒大开始所有楼盘实行网上售房,到5月10日前购房者享受最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。记得去年年初和国庆期间,恒大都推出过相关的营销活动,从销售额来看,成效非常显著。

我个人只是觉得,恒大营销活动期间,存5000抵2万,优惠额有点低。我建议优惠额度还是要分城市,三四线城市可以是存5000抵2万,二线城市至少是存1万抵5万,一线城市至少是存2万抵10万;重要的是,线下签正式合同之前将首付款打过来的,可再额外给1-3个点的优惠。疫情期间,这样做才有点吸引力。尤其是那些负债较高、资金压力大的中小房企,行动要更迅速、坚决一些。

不少朋友说我过去喜欢唱空楼市,其实是极大的误解。我长期以来反对的是房价上涨过快,这与唱空楼市完全是两回事。而即使到了今天,我依旧认为中国房地产还有较长的发展期,只是房价绝不能再像以前那么上涨了。即使是疫情阻滞房子成交的现在,我仍然对中国房地产有信心,疫情过后想买房的一定会买,能买两套的还是会买两套。唯一要提醒的是,不要再用过往的思维来看待商品房,它不再是无风险、高收益的投资好品种。

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