这份数据告诉你,市场并没有你想象的那么冷!

2018-12-10 16:56   来源: 诸葛找房   作者:诸葛找房南京站

概述

11月南京土地出让数量较少,但多达33幅的挂地提前预示了下个月土地出让将迎来一个高峰。11月南京新房成交环比上涨67%,已经连续3个月上涨;二手房方面,11月成交5653套,环比上涨23%,结束了连续3个月下降态势。挂牌房源方面,300-500万房源依旧占据主流,挂牌房源以刚需改善为主。


二、城市市场分析


2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 南京江北新区完成重大区划调整

11月5日,南京国家级江北新区完成重大区划调整,新增大华社区和明发社区,泰山街道社区中,除花旗村、码头社区保持原状外,其余社区低于边界均按道路、河流、铁路等重新划分。这是在2017年江北新区核心区调整之后,江北新区做出的又一次重点区划调整。


02 南京住房租赁办公室开展租赁集中登记工作

11月7日,南京市房管局、网宣办等部门召集了南京各大房地产平台企业以及房屋租赁企业,开展了租赁集中登记工作。南京的461家住房租赁企业和67个长租公寓项目将办理信息登记。据悉,下一步,市租赁办公室将结合开展全市住房租赁市场专项检查。


03 江苏省实行重大户籍改革,苏北5市户口通迁

11月13日,江苏省政府发布通知,江苏将实行户籍新政。从2019年1月1日起,苏北徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁5个城市的城镇居民可在5个城市中自由迁移户口。此外,本身户籍人员身份证换证补办将可以全省通办。


2.1.2 行业动态


01 南京首套房利率下降

11月15日,据多家媒体报道,南京市首套房房贷利率出现下降。一直以来,南京的首套房利率一直维持在20%,少数银行维持25%的利率。不过,这种现象在11月出现的改变,已经有多家银行下调了首套房房贷利率上浮比例,从原有的上浮25%,下调到上浮20%。


02 国家统计局:南京新房二手房价格环比均上涨


11月16日,国家统计局发布2018年10月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,其中,南京市新房环比上涨2%,同比下降1%,二手房均价环比上涨1%,同比上涨4%。


03 南京陆续挂出33幅地,开启年末拍地潮


11月中下旬开始,南京市国土局逐渐开启了“挂地模式”,短短的2周时间内共挂出33幅地块,其中包括13幅住宅用地,8幅租赁用地,12幅商业用地。起拍总价超过200亿元。


2.2 土地市场解读

2.2.1 11月土地供应量大幅上涨,溢价率小幅下跌


从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。11月份土地供应面积为179.05万平方米,环比上涨347.4%,成交面积为39.71万平方米,环比下跌77.32%。进入四季度后,在供地计划压力下,推地节奏明显加快,仅11月,南京就有33幅地块挂出。


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数据来源:南京国土局;整理:诸葛找房


从近一年来的土地市场成交金额及溢价率来看,进入2018年以来,土地市场一直较为低迷,仅6月、8月两月出现较大成交,下半年成交金额持续减少,11月成交金额仅有24.49亿元,环比下降61.42%,同比下降12.22%11月土地溢价率回升至1.59%


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数据来源:南京国土局;整理:诸葛找房


2.2.2 11月南京仅有1幅宅地出售,宅地成交共计1.49亿元,平均溢价率35%。


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成交地块总结分析

01.宅地出让较少,11月仅有1幅宅地出让成交

02.受土地市场不景气影响,11月宅地成交溢价率较低,仅35%

03.从地块总规划建筑面积来看,地块面积较小,唯一一块成交的住宅用地仅有1万平米。


地块位置地图标志

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数据来源:南京国土局;整理:诸葛找房


2.2.3 热门地块地处江北核心区,归属六合,交通便利

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热门地块分析

该地块为江北核心区G11地块,土地面积约为1.03万平方米,溢价率为35%,地块经过40轮报价,由江苏建信以1.49亿元总价竞得。

地块优势为:地处江北核心区范围内,未来规划较好,周边有龙湖天街等配套设施,同时靠近地铁S8号线,交通较为便利。


2.3新房市场解读

2.3.1 南京11月新房成交套数8184套,环比上个月上涨67.5%


从2018年前11个月南京新房成交套数及认购套数来看,11月成交套数8184,环比上涨67.5%,延续了自8月以来的上涨局面;受调控政策影响,年初新房销售额持续走低,5月份后市场触底回暖,新房销售额逐步上涨。销售均价方面,由于新房市场受政府调控严格,销售均价本身就较低,今年以来销售均价整体呈平稳趋势。


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数据来源:南京房产局;整理:诸葛找房


2.3.2 新房成交数量、认购数量同步增长,年末开盘潮显现

从近一年南京成交及认购面积情况来看,南京新房市场基本保持稳定,新房成交面积及认购面积变化不大,但受到多个重点楼盘开盘的影响,认购量在10月和11月迎来了较大幅度的增长。11月南京新房成交8184套,认购10343套,成交环比增长67.5%,认购环比增长9.14%。

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数据来源:南京房产局;整理:诸葛找房


2.4二手房市场解读

2.4.1 11月份二手住宅成交环比增长23%,调控高压下市场小幅回暖

11月份南京市二手住宅成交5653套,环比增长23%,结束了连续3个月成交量下滑的局面,但处于全年较低水平。与去年同期相比,南京二手房11月成交套数下滑21.5%。

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数据来源:南京房产局;整理:诸葛找房


2.4.2 11月份二手房市场呈现量价齐涨,挂牌价环比上涨2.14%


11月份南京市二手房挂牌价为31410元/平方米,环比上涨2.14%,挂牌价连续5月上涨。但挂牌量自6月开始逐月下降,11月挂牌量152395套,环比增长3%。市场整体呈现价量齐涨的局面,相比9、10两月市场热度有所回升。


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数据来源:诸葛找房


从单月挂牌价趋势来看,11月南京挂牌价波动较小,整体呈现平稳趋势,整个月份均价都在31200~31800/平方米范围内。


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数据来源:诸葛找房


2.4.3 11月南京二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主


从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-200万占比最多,高达34%,其次为200-300万房源,占比28%,两者占比超6成。相比上月,100-200万房源占比增加1个百分点。


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数据来源:诸葛找房


二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平占比最多,为36%,其次为90-140平,占比32%。两者占比近7成。


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数据来源:诸葛找房


从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比41%;其次为3居,占比39%,两者占比达8成。挂牌房源居室占比分布与上月无任何变化,市场较为稳定。


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数据来源:诸葛找房


2.4.4 建邺均价最高,为43317元/平方米;江宁区挂牌房源44000套。


从各城区二手住宅挂牌均价来看,建邺区以43317元/平方米居于首位,建邺、鼓楼房价遥遥领先于其他城区。高淳挂牌均价最低,为10939/平方米。


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数据来源:诸葛找房


从城区挂牌量上来看,江宁区以44000套领先,是第二位鼓楼区的近2倍。江宁、鼓楼、浦口、秦淮四区挂牌量最多。


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数据来源:诸葛找房


2.4.5 11月份二手住宅降价房源量远高于涨价房源量


从降价房源量上来看,11月份南京降价房源量波动较小,单日降价房源量最高达1116套,日均降价房源量在828套左右。


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数据来源:诸葛找房


从涨价房源量上来看,11月份南京除整体较为平稳,最高单日涨价房源211套,日均涨价房源量在150套左右。


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数据来源:诸葛找房


2.4.6 江宁降价房源高居榜首,11月累计降价房源量6391套


从各城区降价房源量来看,江宁区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,11月份共有6391套降价房源,其次为鼓楼区和浦口区,降价房源量分别为3477套和3414套。


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数据来源:诸葛找房


2.4.7 降价房源量TOP20小区


排名

城区

小区名称

降价房源量(套)

 降价幅度    (套/万元)

小区均价(元/㎡)

1

江宁

左邻右里

92

7.98

29933

2

江宁

水月秦淮

91

6.58

25719

3

鼓楼

新河二村

82

12.52

64277

4

浦口

江岸水城

79

4.79

20799

5

浦口

江佑铂庭

77

11.17

29067

6

江宁

明月港湾

70

7.00

27531

7

江宁

南方花园A组团

68

6.74

26588

8

江宁

中航樾府

67

9.09

36456

9

江宁

百家湖国际花园

66

9.18

27247

10

鼓楼

新河一村

62

13.55

66368

11

江宁

南方花园枫彩园

60

4.35

26588

12

江宁

金王府

58

8.91

31249

13

江宁

21世纪国际公寓

57

7.47

32423

14

浦口

新城花漾紫郡

57

6.90

23173

15

江宁

银河湾紫苑

56

5.18

24237

16

江宁

托乐嘉单身公寓

55

5.02

24989

17

江宁

银城蓝溪郡

55

4.98

22645

18

浦口

华府国际

53

9.70

26048

19

浦口

中海万锦熙岸

52

10.29

26027

20

建邺

莲花新城南苑

51

9.76

26166

数据来源:诸葛找房


2.4.8 热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳波动


  数据来源:诸葛找房



2.5 租赁市场解读

2.5.1 南京平均租金44.28元/m2/月,建邺区租金最高,为59.69元/m2/月,城区、郊区租金差异明显。

南京各城区租金差异显著,建邺区以59.69元/m2/月的租金价格高居首位,玄武区其次,租金为59.20/m2/。鼓楼、秦淮分列第三、四位,租金水平均超过50元/m2/月。各城区租金价格分布梯度较为明显,城郊城区租金差异较大。

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数据来源:诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈



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