和6套房投资客的一场深度对谈

2018-12-13 18:12  


来源:子木聊房

文丨子木


上次和薇姐见面,还是2017年年底。


她拿着一张涂满了标记的纸质地图,兴致冲冲摊在我面前,问我在深圳投资,龙华和宝安哪个更好一些。


我调侃道,你这买房是修仙还是入魔,到底几套房子才能满足你的愿望?


她笑着说,“活到老,买到老。”


随后迟疑了一分钟,略显无奈,“主要是现在的钱贬值得太快了,实在是找不到更好的投资渠道,房子还是靠谱一些,毕竟我也是一个幻想财富自由的人。”


记得当时中国楼市还是一片火热景象,而今,一年时光已去,楼市行情发生了翻天覆地的变化,多个城市房价调头而下,购房者预期180度大转弯,那么对于一个资深房产投资客来说,这种变化会对她们产生怎样的影响,她的心理活动是怎样的?


昨天我从一些读者朋友中收集了几个问题,在咖啡店里和薇姐完成了一次深度对谈,在买房路上,可能会对一些购房者有所帮助。


下面以对谈的形式,阐述几个问题:


1、大部分城市房价下跌,你焦虑吗?

2、对于购房,你感觉未来的机会在哪里?

3、投资房产时,会关注什么指标?做哪些准备工作?

4、未来房地产税出台,你怎么看?是否会怎么影响到自己?

5、对刚需购房者的建议是什么?


1


大部分城市房价下跌,你焦虑吗?


@薇姐: 没有焦虑,我反而看到了机会。


昨天查了一下自己的房子,在北京的下跌了很多,因为北京是换房,买的房子跌了,但我的卖的房子也跌了,所以一来一去,其实亏得也不是那么多,心态比较平衡。而且即使我的房产真的大幅降价,我感觉我也不会特别焦虑。


因为房产投资本来就是一个非常长期的事情,你不可能在一两年里面频繁操作,短线操作是投机式炒房,税费相当高,我不支持。短期内,比如1-3年的波动,对我来说都可以接受。


我一直相信房产投资的长期价值,如果是一个比较成熟的投资客的话,心态比较稳定,焦虑并不会太大。


而且我觉得很多人所谓的焦虑都是想象出来的,因为真正买在高点的其实是少数,大部分都是刚需,例如要结婚要生小孩,或者孩子要上学了,所以即使房价下跌,对他们也没有什么影响,因为都要迫在眉睫的事情。


@子木:在我身边也有很多焦虑的购房者,大概可以分为两种。


一是,自身心态就不稳定的。他们对房产投资了解不够,尤其涉及到这种几十万或者几百万的投资,房价稍许波动,心理上可能就接受不了,这个没办法,只能靠自己调节。


二是,玩高杠杆跟风炒房的。杠杆做的特别高,资金链紧绷,每个月还流水特别痛苦,如果房价下跌,这种人的精神压力会特别大。我有一个朋友,前段时间背着高杠杆炒房,结果自己所在的公司经营不善,自己被裁员了。卖房子吧生赔几十万,不卖吧自己又供不起房子,每天焦虑得睡不着。


现在楼市挺冷,未来可能会更冷,但冷的市场是理性的,好房子的价值会暴露出来,我一直坚信巴菲特那句投资经典语录:“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂! ”


这段时间,全球楼市集体降温,巴菲特却在今年密集加仓欧洲房地产,所以中国房地产进入冬季,我想对于购房者应该是个好事情。


2


对于购房,你认为未来的机会在哪里?


@薇姐:坦白说,因为去年操作买房比较累,所以2018年其实对我来说是一个潜伏期,主要任务是观察市场。


我模糊的感觉是,二线城市的机会会比一线城市更大一些,要么是一些被低估的城市,要么是一些基础比较牢靠而被低估的一些板块。


如果从上轮楼市表现来看,几乎所有城市的房价都翻倍了。但有些城市,例如南京、合肥、郑州的房价翻的太过分,未来可能回调的时间长一些,而长沙,贵阳这类城市,价值还没有发挥出来,回调时间可能会短一些。


前段时间我从网上下载了一些城市的战略规划报告,仔细比对发现,每个省份几乎把所有的财力和资源都放在了省会和核心城市,这应该就是未来的趋势。


@子木:现在看来,一线城市的发展已经趋于饱和,更多的是优化升级,人口流入也受到了政策限制。而对于大部分二线城市来说,发展空间很大,人口流入又那么多,对房子的需求一定会比一线城市更加突出。


上半年,我对二线城市的房地产市场总结了一个字就是,乱!


收茶水费的、找关系买房的、捂盘惜售的、万人摇房晕倒的…这个乱和前几年的北京、上海一摸一样。就这像古代打仗,乱世出枭雄,乱才有机会。如果整个市场平平如也,那就没有任何价值了。


3


投资房产时,会关注什么指标?做哪些准备工作?


@薇姐:如果我想买房,第一时间肯定要去买一张最新的城市纸质地图,结合着官方的战略规划,先把这个城市大体的发展方向弄清楚。


第二,我会想法设法加入各种各样有关的微信群,去听别人怎么说,有时候你会看到大家在讨论的一些热点,虽然你一言我一语信息很多,但是能充分感受到当地人对楼市的认识,能让我充分融入到这个城市中。


当大家都在谈论我所关注的地方,我就会用笔把所有信息记录下来。把一个地方的优点和缺点都记录下来,这个比漫无目的的瞎看会有效很多。


然后每个群一般都有一些不爱说话,但每次说话质量很高的人,这就是你要寻找真正的信息渠道,我会私聊他加好友塞红包,问他们关于我所关注地段的问题。


多找几个,仔细比对,你的目标就很清晰了。我的这种方法可能比较玄学或哲学吧,有数据是一方面,聊天是另外一方面,但前提是要花费大量的时间在里面。


最后一步就是找时间线下去踩点,用脚去丈量到地铁的距离,到学校的距离,到商场的距离,把自己充分想象为一个以后在这里扎根的人,用感觉说服自己是否喜欢这个地段,喜欢这个房子。


4


未来房地产税出台,你怎么看?是否会影响到自己?


@薇姐:关于房产税出台这个事情,首先我不是那么确定。它会不会出,什么时候出,是以怎样的形式出,我都无法确定。很多刚需都把房价下跌的希望寄托在房地产税身上,我认为不可取。


其实房产税现在已经在一些城市实施了,比如上海和重庆,已经有一段时间了,那最后的结果呢?结果是在卖房的时候会转嫁到买房的人身上,或者是把房地产税变成房租转嫁到房客的身上。所以我觉得,影响不会特别大。


另外一个就是,现在多套房子的持有者,基本不会把房子放在自己的名下,都是在亲戚好友身上,比如我可能会放在我姐姐的名下。


说这些,也并不是在炫耀我自己是通过什么方法去规避风险,而是想告诉大家,房子该买的时候要买,无论是自住还是投资,不要把希望寄拖于一个点上,当大家都寄予了,这个事情也就没什么希望了。


@子木:房地产税是政府税收的一种方式,而很多宣传者借此炒作房价下跌,也只不过是给自己一个不满房价的理由,仅此而已。


5


对刚需购房者的建议是什么?


@薇姐:对于刚需购房者,一个建议就是,学会「冷市淘笋」。


市场越冷越好,我大部分房子都是在楼市极度萧条的时候买的,没有人买我就买,可选择的余地很多,跟业主砍价的空间也很大。


而且你永远也不要盲目的去等所谓的底部,永远都会有更低的说法,但有可能等到最低的时候,房价马上又会反弹了,很难猜得准确。


房产交易,是一个时间周期很长的过程。从你看房到你去和业主去谈,到签约过户交定金,办手续,还要等贷款,怎么也得一两个月。


如果你非要等到最低点,那中间房价突然猛涨了,房东宁可毁约也不把房子卖给你,你就彻底错过这个机会了,所以我不建议等最底部。


第二个建议,就是把所有的关注点放在自己身上。


市场一转冷,你就会发现有一类人群特别活跃,他们特别开心,每天讽刺那些之前在高位买房的人,说“看你买高了吧?房价跌成这样是不是很痛苦?是不是想跳楼?”


他们至始至终都没有把关注点放在自己身上,房价涨时怨天怨地,房价跌时,讽刺嘲笑别人,我认为他们才是最焦虑的一群人。


@子木:如果你是一个成熟的购房者,你就要判断,你自己最需要的到底是什么?你的居住需要,生活需要,你家人的情况和你的资金情况,而且一定要量力而为。市场最冷的时候才是最好的契机。


6


不得不承认,薇姐在我的读者人群中是为数不多睿智的投资者,在狂热的市场保持清醒,在寒冷的市场又充满希望,这样不被环境影响,跟买跟卖的购房者少之又少。


她每次咨询我,都喜欢问“这个地方,10年后将会是什么样子?”虽然我们无法预测那么久远,期间又不知道中国的楼市会怎样曲折动荡,但是这个时间跨度给了我们充分的想象空间。


对谈结束后,薇姐在微信上问我“很好奇,其实我的回答并没有在你的知识范围之外,为什么你还能成文呢?”


我说,因为真实。


买房是一门艺术,也是一门苦学。知识可以相通,但故事无法相通,每个购房者都有自己的故事,有对房子自己的理解,而这个理解则很可能成为其他购房者的启发,在这个层面上,我们都是一样的。


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