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纯干货!如何寻找中国最NB的城市和板块,直接决定未来发展

2019-05-28 17:35   来源: 米宅  

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每一个排行榜的出炉,都不能让所有人满意。


前几天,由《第一财经周刊》根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合评比后,拿出的“2019年新一线城市排名”,自然也不能让众人满意。



排名前进的城市居民,欢欣鼓舞,认为自己城市进步得到了肯定。


比如扬州,排名由去年的三线城市变成了二线城市,虽然只是二线城市的最后一名,然而,扬州本地自媒体,仍然表现出这样的兴奋。



而排名靠后的城市,投资价值则受到怀疑。已经有好几个南方粉丝,在后台向我咨询“无锡从新一线掉到了二线城市”,是不是还值得投资。


而我给出他们的意见是,对城市是否值得投资,和这个排名虽然不能说毫无关系,但是产生的影响也是微乎其微。


因为这种排名,只能代表城市过去的表现,而投资更加看重城市未来的发展与活力。


补一句:从投资的角度来看,苏州的调控,反而为无锡带来一定窗口机会,这种机会和是不是新一线城市没有毛关系。


2

那么,什么才是代表城市未来的发展与活力呢?


实际上,在前几天,一篇看似玩笑的网上段子,反而说出了这个秘密。



相信大家,都已经读过这个段子。


粤海的面积很小,仅有14平方公里。常住人口更少,只有区区20万人。


但这里绝对是一片神奇的土地——这个街道,创造了2509亿元以上的GDP,可跻身全国“城市”前100强。


孵化了87家上市公司,走出过华为、中兴、大疆、腾讯等科技巨头(华为发源于此,后来搬到坂田总部基地)。


请注意,这几个细节。


1、 这些都是中国的高科技行业或者互联网行业,都是中国重点扶持的行业

2、 这些粤海很多公司都是中国某高科技细分行业,比如人工智能、大数据、云服务、量子通信的头部企业。

3、 这些行业的从业人员,都属于高素质,高文化,高收入的的人群。



因此,这也就不难理解,为什么在强手如林,企业星聚的深圳,拉长时间段,为什么南山区房价能够涨幅最大。


一句话解释——因为有NB公司和企业支撑。


从宏观层面解释:


NB的公司聚集;

形成NB的产业聚集;

形成NB的生产总值。

NB的生产总值反过来形成NB 的税收;

NB的税收反过来形成NB的配套;

从而让这个板块更加NB。


从微观层面解释:


NB公司的聚集;

吸引了NB的人才;

NB人才带来了企业NB的营收;

NB的收入为员工带来了NB的收入;

NB的收入支撑了NB的房价;

从而让这个板块在长时间有了NB的涨幅。


这就是问题的关键,这就是房价的逻辑。


3


我有一个朋友,刘军,在《中国科技报》工作,十年前在全国范围开始买房投资。


一直以来,我都认为他运气很好,因为无论在任何地方,买的板块都差不多是这个城市涨幅最好的或者次好的。


在北京,他重点布局在海淀的西二旗。


在杭州,他重点布局在未来科技城板块和西湖区。


在成都,他重点布局高新区大源板块。


在重庆,他重点布局在照母山板块。

(至于房票如何解决,是另一个话题,我们今天只讲选址)


可以说,基本上是压一个准一个,十年下来,刘军身价都是十倍的涨幅。


有一次,我问他为什么那么有先见之明。


他给我总结了二句话。


第一句,买房布局的选址,不跟风概念,只跟高科技行业、互联网行业和金融行业聚集地(尤其是大企业第一年布局的板块)。


第二句,跟着行业头部企业选址选择,选择中产阶级喜欢的较好小区。


以杭州为例,他重点选择跟着最大巨头阿里公司选址。


因为阿里总部在余杭区文一西路969号 ,所以他在文一路,文二路布了二个点。


另外蚂蚁金服在西湖区西溪路556号,所以他在周边重点布了三个点。


至于为什么要在蚂蚁金服周边布更多,用他的话来说,阿里已经上市,而蚂蚁金服未来还未上市,想象空间更大。


蚂蚁的员工很多都是持股的,一旦上市会瞬间带来几千个千万富翁,而一旦现金到手,周边的优质房地产就是这帮“网一代”最主要的投资和保值对象。


“蚂蚁金服上市后的一年到三年,就是该板块周边房价上涨最快的时间,也就是我房子变现的时间”。


甚至,刘军为这个事情专门交了几个蚂蚁金服中层朋友,对于蚂蚁上市的具体时间表,比其一般员工还要清晰。


4


“如果,万一不能上市怎么办,你不是砸手里了?”我曾经半开玩笑的对刘军说。


“那也没事,产业聚集地周边的房子,一定会比其他非产业聚集地板块更保险。”


1、 产业聚集一定会带来人,人一定要住房子,阿里一个公司杭州的员工就能达到6万,而其中50——100万年薪的不在少数,他们能支撑住较高的租金。所以在那个区域阿里周边的租金是比较高的,有助于买房现金流的维持。


2、 头部企业往往意味着不是一个企业,而是一个生态,一群企业。


生态是一个产业的专有名词,形容的是由于这个头部企业而带动的上下游相关行业,比如华为是深圳通讯行业的头部企业,为他做各种配套服务的企业、为他提供零部件的企业,在事实上就形成了一个以华为为核心的生态。


一个头部企业的选址,就意味着一群企业的扎堆,带动的就业人口,就不单单是这个企业的几千人、几万人,很可能是几十万人。不管租还是售,这些相关行业的人口就是房地产投资的保证。


5


总结一下,回答我们标题上的问题——如何寻找中国最NB的城市和板块?


1、 中国未来十年,最NB的行业、国家扶持力度最大一定是高科技、互联网和金融,以及相关细分行业,这一定是收入最高的行业。


2、 如果你有条件关注这些行业头部企业动向,可以多一种思路,这些公司进入了哪些城市,哪些板块,这些板块是否还有机会。


3、 如果他们恰好选择的板块是你可以下手的板块,不妨在头部企业周边下手,尤其是新房。因为这些公司选择一定也是深思熟虑的,他们要考虑交通,地铁,配套和成熟度,有自己的一套方法论。这套方法论至少保证你的房子短时间拥有可租、可居、可售的条件。


4、 另外当地政府为了招商,往往会承诺当企业入驻的时候,就会增加什么什么配套,比如地铁的延长,商业的兴建,学校的配套都会增强。由于已经对于企业承诺,所以落地性比一般自然生长板块要快的多,而这些配套的增强,就意味着房价增值比一般板块要快的多。


至少,跟着高收入行业的头部企业选址买房,一定不是进入这个城市布点最坏选择。



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来源:米宅

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