高淳取消限购 苏州加码调控,一城一策来了!

2019-06-12 17:44   来源: 中产先生  


从去年中央经济工作会议对2019年楼市的定调:房住不炒、因城施策,到一季度后政治局会议重提“长效机制”,政策面结合市场面,楼市一城一策渐露雏形。



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何谓一城一策?


以往我们的楼市调控都是大开大合,要收紧都收紧,要放开都放开。


常规套路就是小城市先试探,中央不反对其他城市一拥而上,比如:


2011-2013年那一拨,打响第一枪的是马鞍山;随后,北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。


2015-2016年那一拨,南宁率先定向放开限购,然后全国城市开始房价翻番。


一城一策则不同,是要根据当地经济和房市运行情况,调整制定差异化的调控政策。


理由也很好理解:有的地方经济很落后,一棍子打死不让它卖地卖房,地方就要破产;有的城市经济还可以,但是楼市库存越来越高,楼市继续搞下去,难免要一地鸡毛。


虽然说是一城一策,但是我们其实可以理解为一类城市一种政策,结合目前楼市的现状,我们来聊一聊。



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首先是一线城市:


一线城市里,我们可以看到上海的楼市调控很有成效,和苏杭最近的势头比起来,自称为“长三角洼地”。


北京也比较平稳,深圳的楼市价格长期也是比较平稳,但或许因为是新兴城市,投机比较重,杠杆太高了。


整体来说,一线楼市是风向标,本身也是顶级资产,没有大的政策变动的话,还是会稳定如钟的,基本不在一城一策的范围内


然后是二线城市:


二线城市就有的说了,二线划分本身地域跨度就大,而且经济发展也不均衡,符合一城一策的标准。


楼市如何调控,可以参考几个标准:


1、房价涨幅快慢:杭州、南京、苏州、武汉、成都、青岛、厦门、天津、宁波、西安……


2、经济发展水平和人口流入情况:一般来说,经济水平好的地方,产业也比较发达,就业岗位多,人口自然也多,这点可以和第一点合并。


3、当地财政状况:虽然是二线城市,但是很多城市的财政状况依然不太乐观,财政土地依赖程度很高,依赖度高,调控起来就要投鼠忌器。


4、楼市库存情况:一些城市连年楼市大发展,比如合肥楼市去年库存全国第一,楼市降个价房管局都出动叫停。不过一年之后,合肥库存也告急了,可见楼市的热度。


贴几张数据:




有这三个图做比较,基本能判断个大概:


1、经济不错,财政也还好的强二线城市们,是要压一下的,像是苏州、南京、宁波、武汉、青岛、成都,毕竟他们的实体和制造业还是可以发展的。


这里需要说一下,杭州是个个例,现在看房价涨得不慢,卖地也很勤快,调控似乎还放松了,因为什么呢?2022年亚运会,你懂的。


2、像是石家庄、天津、西安、郑州感觉还是以呵护为主,毕竟财政比起上面这些还是困难不少,库存也不小。


最后是三四五线城市:


也很符合一城一策的标准。


像是三亚、金华、北海、昆明这些涨得就太快了,应该要压一下。


其他大部分就比较困难,你看南京的高淳昨天取消了限购,湖北恩施叫停降价……在长效机制建立之后,未来三四线也可能会取消限购,鼓励刚需接盘,但是就目前的房价刚需怕是接不起,投资客还敢去吗?估计除了个别城市,别的也是被套怕了。



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未来楼市怎么走?


一二线我觉得还是会维持现状,房住不炒要在一城一策之前,在以城市为责任主体的长效机制建立之后,行政化的手段也许会放松,但是房价大涨不可能。


三四线就有点难了,主要是鼓励刚需接盘,用人才政策突破或者取消限购也说不定。


一城一策的关键在于控制节奏:


一线是风向标,要稳住;二线是发动机,要压住;三四线是压舱石,不能在薄弱链条上发生风险。


如此这般,十年之后,楼市难题或可解。



来源:中产先生


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