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“老破小”,远比你想的要坚强

2019-11-08 18:01   来源: 房导航  

公众号 | 楼市问号
作  者 |  奶   酪  

很多人问老破小现在还能不能买?


当然能买。


普通的老破小我觉得考虑两点——能不能保值、生活便捷度怎么样。但至于买学区房则是完全另一个课题。

当以上两点都能满足后,你大概率会遇到另个问题——房间内太破、太脏、格局不好。


我认为如果你指的不是棚户区,上海现在许多家装公司都有非常好的老破小改造案例,通过装修是可以弥补这一方面的不足。


这并非夸夸其谈,因为我自己购买的首套住房就是老破小,而且我大多数的居住时光都在老破小内度过。


即便家里不久前买了一套新房之后,我也没有把原来的老破小卖了,如今依旧住在里面,反倒是把新房给出租出去了。

一来,市区的地段价值让我对其保值能力有信心。

二来,上海人口流动不会消失,有人来就会有居住需求,去年试探性挂牌后依然有不少购房意向,所以我不担心没有接盘侠,长期持有并没风险。

不少人觉得老破小已经失去了购买意义,我却觉得——


“老破小”,远比你想得要坚强。




Part.1买老破小我没犹豫过


说实话,钱多没人愿意住老破小,这其实是种无奈。



不管在上海限购前还是限购之后,市区核心地段的新房乃至次新房很多工薪家庭是承受不起的。买房掏空六个荷包的故事太多太多,而我当时又不愿意选择郊区的新房,即便预算是够的。

因为我自己的生活圈都在市区,出行时间成本和生活便利性是我更看重的。


所以在居住环境和地段当中我选择了后者,老破小自然成为了唯一的选择。


从看房到最后成交我只用了一个礼拜,地段选择了一直生活的世博板块,生活配套都非常成熟,对我日常生活习惯也不会有改变

更重要的是我对这里乃至各个小区情况都了如指掌,中介没有办法来忽悠我。


我的想法就是,如果不够了解别的区域,那就选择自己长期生活的地方,这样可以减少不必要的麻烦。


上南花城

次新房也看过像上南花城这样的社区,不过当时逼近10万的单价让我望而却步,剩下的就是上南、上钢、德州这里的老破小。


老破小在房型的选择面上并不是很丰富,比较多的是一房(35平左右)和两房(50-70平左右)。


许多挂牌出来的房源我实地看过之后,房间里面的环境确实是脏,比如厨房油腻、墙面发黄、杂物随意堆砌,厕所有一些独特气味等,难免会产生厌恶感。


不过我是把注意点都放在房子的结构布局上,房型是不是好,通风采光怎么样,因为房间内脏乱差都是可以通过后期装修来改变的,我也从来没指望这里还能冒出来个精装修。


改造前


改造后


像这样改造完的老破小你还会嫌弃吗?


当我一旦认可了房型就签下了购房协议,至于小区内部环境基本都是大同小异,没必要在这上面过多的纠结,交房之后我把房间全部翻新了一遍。

54平的2房加上装修费用总共不到300万,这还是上海没有限购的时候。


按照现在的广告语,那可是3轨环绕,毗邻黄浦江,坐拥世博源综合购物中心。


相比之下,当我后来买新房可没那么轻松,整个过程中一直担心装修是否有什么问题、样板间跟交付的是不是一样,更别提现在市面上还有不少新盘你都看不到样板间、还要参与认筹、摇号,真的是非常痛苦。


现在你问我买老破小后悔吗?

没有,但如果没买我会后悔,因为我的工资跟不上房价的涨幅。

Part.2老公房依旧有价值,但仅限于核心地段


外环外新房&内环内老破小价格趋势


从过往15年的价格趋势来看,内环内老破小都是处于稳步增长的趋势,虽然没有外环外新房涨幅来的大,但它依旧能够为你带来些许增值空间。


所以,老破小确实可以买,但郊区的最好不要碰。


因为现在老破小房子本身值不了什么钱,它的价值完全就体现在了地段价值上。


上海绝大多数老公房都是建设于八九十年代,在建造初期基本都没有社区这种概念,小区内部的规划就显得凌乱,由于物业管理、小区环境、房龄等因素,在价格层面上远远低于区域内的一手房和次新房。


但同样的因为建成时间早,大多数老公房都是位于市区地段,在生活配套上(交通、商业、医疗、教育)都已经非常成熟。


上海核心地段的老破小更加能够抗跌,哪怕市场再如何的变化,价格想要跌破地段价值基本没什么可能性。


至于郊区,它发展依然不是非常平衡,首先各种生活配套缺陷会对你的生活产生一定的影响。


其次,大家如今买房都希望选择好的地段去靠拢,郊区的老破小你以后想要等到一位接盘侠,周期可要比市区长不少。




从前两年上海二手房成交情况来看,50-90平的户型以及300万以下的购房需求占据了大半个江山。

不要看现在豪宅出来就被买空,上海的购房水准就是上千万水平了,其实更多的还是普通老百姓刚需层面的购房,所以老破小依旧有着它的市场,即便你以后不住了,不论你是出售还是租赁,只要地段合适就不会无人问津。




Part.3租赁住宅会不会压制老破小


我看到过很多媒体说租赁住宅的推出会完全取代老破小。而且上海在租赁市场的发展在全国范围内可以说是最快的,使得很多购房者产生了担忧,买还是不买?



我认为不必如此纠结,无须因将来的未知去影响当下的决定,而且现在租房要面对的问题会更多。


首先租金怎么样?

租金每年会不会出现上浮?

租赁房租金比市面上房东的价格能便宜多少?

我能在这里住多久,稳定性怎么样?区域内的学区资源我是不是能够享受的到?


在最终政策没有落地之前,以上这些都没法得到保证,你还愿意去赌吗?


你需要明确的是,租赁住房从本身性质上不是用来替代老破小,而是最终能让租房的人可以使用贷款来进行租房。

况且,最根本的是选择租赁代表着我依旧没有房子,作为传统概念中的生活必需品,房子承载的东西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系等等。

简而言之,必需品就应该买。


Part.4 写在最后


买房是人生的一件大事,作为经历过老破小的我只想说,你的人生第一套房完全可以从老破小开始,我也相信老破小不会是你的终点,以后你一定会慢慢置换更好的。

更不需要担心未来会怎样,未来变化得再快,也能想办法追上它的速度。

陆铭的《大国大城》里说到:

无论发展中国家还是发达国家,均呈现人口从小城市向大城市集中。大城市和都市圈人口向市中心集中。

只要城市在发展,“老破小”,就远远不会达到退出历史舞台的地步。



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