11月石家庄房产月报:土地供应缩减 二手房连续4月走低

2018-12-10 10:59   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

【核心结论】

11月石家庄土地市场供应面积下滑,成交额环比大幅上涨,环比上涨72.75%,同比上涨2045.11%,土地成交26宗;11月新房方面,新下37张预售证,6个项目开盘;二手房挂牌均价为18332元/平方米,环比下跌1.97%。二手房挂牌房源方面,100-150万占比最多,高达31%,挂牌房源仍然以刚需、改善为主。

【全国市场分析】


11月全国各地在供地计划压力下,土地供应持续放量,保持相对高位;土地供应的持续放量并没有带动成交面积上涨,11月土地成交面积同环比双双下跌,仅一线城市成交额上涨。临近年底,房企加速推盘,带动30个重点城市新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价连续3月下跌,各等级、各区域城市均价环比均下跌,二线城市跌幅扩大明显。

1、调控政策继续维持稳定,加强市场监管


01 国务院:完善养老设施供地政策 新建小区要求相关配建


11月28日,国务院总理主持召开国务院常务会议,听取优化营商环境工作汇报,决定开展中国营商环境评价;部署进一步发展养老产业、推进医养结合,提高老有所养质量。会议指出,适应庞大老年群体多样化多层次养老需求,促进养老服务增加供给、改善质量,是践行以人民为中心的发展思想、保障改善民生的重要举措,也有利于扩大就业、提升服务业水平。


02 住建部重拳治理房地产失信行为:已部署30城、101种行为将拉黑


11月8日,中央人民政府网站发布消息显示,住建部重拳治理房地产市场失信行为,拟将101种违法违规行为“拉黑”,进一步加大房地产市场失信行为整治力度。根据住房和城乡建设部发布的《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》内容可知,发布虚假房源信息和广告的,捂盘惜售或者变相囤积房源的,以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格的将被列入失信联合惩戒名单。另外,未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房也将被“拉黑”惩戒。


2、11月全国土地市场供应持续放量,成交量受其影响打破连续3月上涨趋势转而下跌


临近年关,全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,11月土地供应面积与上月几乎持平,维持高位水平。受政策调控持续高压下,房地产市场转冷下行,房企拿地更为谨慎。


从全国主要地级市土地市场数据来看,土地供应方面,11月份土地供应面积22330万平方米,与上月几乎持平;土地成交方面,11月份土地成交面积14957万平方米,环比下跌13.77%,同比下跌4.2%,土地成交面积同比降幅扩大。

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数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房


3、一线城市土地成交额持续上涨,二线、三四线城市土地市场持续低迷,均连续4个月下滑


受供应放量的带动、北京土地市场集中拍卖,一天成交316亿元,以及房企对一线城市市场长期看好,一线城市土地成交额上涨最为明显,环比上涨50.91%、同比上涨9.66%。二线、三四线城市土地成交额均已连续4月下滑。

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数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房


4、房地产开发投资增速维持相对高位,稳中有降


从全国开发投资增速来看,1-10月份投资增速为9.7%,增速比1-9月份下降0.2个百分点,与上月相同。从房屋新开工面积增速来看,1-10月份新开工面积增速为16.3%,增速回落0.1个百分点。房屋新开工面积的增速连续提高后增速增幅开始收窄,10月增幅微降,但增速仍保持较高水平。

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房


从全国土地购置面积增速来看,1-10月份土地购置面积增速15.3%,增速比1-9月份回落0.6个百分点,土地购置面积涨幅维持在较高水平。土地购置面积涨幅保持高位,增速在经历快速增长后逐渐放缓。

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房


5、全国房价持续下降,销售面积及销售额的双双下降导致房企到位资金增速回落


从全国商品房销售额及销售面积情况来看,10月份商品房销售额为11782亿元,环比下跌20.05%;商品房销售面积13804万平方米,环比下跌18.02%,销售额及销售面积均有不同程度下跌。销售额跌幅大于销售面积跌幅,房价持续下降。政策调控效果明显,市场降温趋势显现。

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房


从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-10月份,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速的收窄,主要受全国房地产市场销售情况影响,企业自筹资金以及销售定金及预收款受到影响。

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数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房


6、新房:30个重点城市11月新建商品房成交套数及面积同环比双双上涨


11月,30个重点城市新建商品房成交套数15.84万套,环比上涨18.21%,同比上涨11.73%;成交面积1657.05万平方米,环比上涨19.23%,同比上涨10.31%。新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。从11月重点城市新房成交走势上可以看出,临近年底,房企加速推盘,以及采取更加主动的营销策略,带动成交量上涨。

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房


重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。


7、二手房市场:11月100城市二手住宅挂牌均价降至15268元/平方米,连续三月下跌且跌幅持续扩大


据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年11月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15268元/平方米,环比下跌0.3%,连续三月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

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数据来源:诸葛找房


8、各等级、各区域城市均价环比均下跌,二线城市跌幅扩大明显


从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各等级均有不同程度的下跌,其中一线、二线城市跌幅较大,跌幅分别为0.43%、0.48%,三四线城市环比微跌0.07%。


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数据来源:诸葛找房


从区域分布来看,东部依靠发达的经济基础,以21445元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9476元/平方米。从环比10月份情况来看,各区域全线下跌。东部、东北跌幅均有不同程度的扩大,东北地区购买需求在前一轮上涨中提前释放,后续需求疲软,市场供大于求,特别是东北区域的三四线城市,降价较为明显;东部大部分城市由于一直处于调控高压状态,二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%,跌幅最大。而西部、中部与上期近乎持平。


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数据来源:诸葛找房

【城市市场分析】

一、政策解读


1、城市政策


01 省住房城乡建设厅:加强建筑市场监管


11月6日,省住房城乡建设厅发布《关于进一步加强建筑市场监管工作的通知》。进一步规范建筑市场秩序,加大违法行为查处力度,坚决遏制新增违法建设,形成建设单位、施工企业“不敢违、不愿违”的长效机制,以保证工程质量和施工安全,维护人民群众合法权益。


02 石家庄:租赁纳入监管平台


11月6日,河北省住房和城乡建设厅已印发《河北省住房租赁信息服务与监管平台建设工作方案》,提出到2018年底前,石家庄市、廊坊市建立住房租赁信息服务与监管平台;2019年6月底前,各市完成平台建设并投入使用,基本建成省级平台;2019年底前,全省住房租赁业务全部纳入平台监管。


2、行业动态


01 国家统计局:10月石家庄新建商品住宅价格环比上涨3.3%


11月15日,国家统计局公布《2018年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,公布2018年10月70个大中城市新建住宅价格指数。数据显示,10月石家庄新建商品住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨10.7%,同上个月相比环比、同比涨幅均有所扩大。二手房住宅价格环比下降0.2%,同比上涨4.6%,同上个月相比同比涨幅下降。


02 2018年石第二批公共保障房公开摇号分配 3506户家庭配租成功


11月8日上午9点,石家庄市区2018年第二批公共保障房公开摇号分配在人民会堂举行,最终有3506户家庭配租成功。本次分配房源共48个小区4215套,分配对象为市内四区(桥西、长安、裕华、新华)正在享受租赁补贴的城镇低收入(含低保)家庭、取得住房保障资格的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工及外来务工人员。


二、土地市场解读


1、11月土地供应面积下滑,成交面积、溢价率小幅上涨


从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。11月份土地供应规划建筑面积为234.01万平方米,环比下跌35.71%,成交规划建筑面积为223.84万平方米,环比下跌27.72%。

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数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房


从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年3月至6月,土地市场一直较为低迷,7月开始回升,11月成交金额为724.37亿元,环比上涨72.75%,同比上涨2045.11%。11月土地溢价率上涨至11.17%。

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数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房


2、11月石家庄土地成交共计99.79亿元

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成交地块总结分析:


01.11月石家庄共成交26宗地块,3宗地因故停拍,一宗流拍


02.受不同板块、区位及起始楼面价等因素影响,地块溢价情况表现不同


03.从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,单块成交建面在4-10万平方米左右


数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房


3、11月石家庄3宗地因故停拍,一宗地流拍

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4、热门地块地处正定新区,配套完善、交通便利

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热门地块分析:


3宗地块均位于正定新区,均为住宅用地,总面积为144212.58㎡(约合216.32亩),总起始价为168900万元(16.89亿元)。三宗地被华润、金地、金科三家品牌房企各斩获一块,位置相邻,均属于正定新区东北区域,地块经过了多家竞买人多轮出价,可谓是遭到了疯抢,最终以18.41亿元成交,楼面价超6000元/㎡!


地块优势:地处奥体中心西侧,紧邻太行大街,位置极为优越;周边配套设备完善,填补该区域住宅的不足。


热门地块位置:

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数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房


三、新房市场解读


1、11月石家庄共计6个楼盘开盘


据诸葛找房数据中心统计,2018年11月,石家庄共计6个项目开盘。

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数据来源:石家庄住建委;整理:诸葛找房


2、11月石家庄下发37张预售证,涉及30个楼盘


据诸葛找房数据中心统计,2018年11月,石家庄共计下发37张预售证,涉及30个楼盘,其中鹿泉区获19张预售证,居于各区首位。国控万科紫郡、帝华尚苑、恒大十里温塘、雅都园、东创铂悦府为首次获证。

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数据来源:石家庄住建委;整理:诸葛找房


四、二手房市场解读


1、11月份二手房市场呈现量涨价跌,挂牌价环比下跌1.97%


11月份石家庄市二手房挂牌价为18332元/平方米,环比下跌1.97%。挂牌量环比上涨20.16%,市场下行中,纷纷挂牌销售。随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,市场整体处于平稳下行态势。

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数据来源:诸葛找房


从单月挂牌价趋势来看,11月石家庄挂牌价波动较小,整体呈现小幅下跌趋势,整个月份均价都在18200~18500元/平方米范围内。

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数据来源:诸葛找房


2、11月石家庄二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主


从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-150万占比最多,高达31%,其次为150-200万房源,占比23%,两者占比超5成。相比上月,50-100万房源占比增加1个百分点。

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数据来源:诸葛找房


二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为40%,其次为60-90平,占比30%。两者占比7成。

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数据来源:诸葛找房


从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比50%;其次为3居,占比31%,两者占比超8成。

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数据来源:诸葛找房


3、裕华区均价最高,为18714元/平方米;长安区挂牌房源为19277套


从各城区二手住宅挂牌均价来看,裕华区以18714元/平方米领先,桥西、长安、新华房价遥遥领先于其他城区。藁城挂牌均价最低,为9764元/平方米。

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数据来源:诸葛找房


从城区挂牌量上来看,长安区以19277套领先,是第五位高新区的3.5倍。长安、桥西、新华、裕华四区挂牌量最多。

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数据来源:诸葛找房


4、11月份二手住宅降价房源量远高于涨价房源量


从降价房源量上来看,11月份石家庄降价房源量波动较大,单日降价房源量高达640套,日均降价房源量在305套左右。

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数据来源:诸葛找房


从涨价房源量上来看,11月份石家庄除个别时间涨价房源量较高外,整体较为平稳,日均涨价房源量在40套左右。

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数据来源:诸葛找房


5、长安区降价房源高居榜首,11月累计降价房源量为2150套


从各城区降价房源量来看,长安区降价房源量最多,11月份共有2150套降价房源,其次为裕华区,降价房源量为2097套,两城区降价房源仅相差53套。

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数据来源:诸葛找房


6、降价房源量TOP20小区


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数据来源:诸葛找房


7、热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳波动

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数据来源:诸葛找房


五、租赁市场解读


1、裕华区租金最高,为22.85元/平方米/月,主城区、新四区租金差异显著


石家庄各城区租金差异显著,裕华区以22.85元/平方米/月的租金价格高居首位,桥西区、长安区分列第二、三位,租金水平均超过了20元。各城区租金价格分布梯度较为明显,新四区方面,正定受益于政治、经济因素,工作人员旺盛的租房需求,以15.33元/平方米/月的租金领跑新四区租金,而藁城、栾城、鹿泉距离主城区相对较远,租金水平较低。

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数据来源:诸葛找房

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