月报:12月石家庄土拍吸金53亿元!二手房量涨价跌 最高降18万元/套!

2019-01-07 16:40   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

【核心结论】

12月石家庄土地市场供应面积缩水,创年内新低,成交额环比下降43.51%,同比下跌23.25%,土地成交22宗,8宗地停拍;12月新房方面,新批准36张预售证,11个项目开盘;二手房挂牌均价为17827元/平方米,环比下跌2.75%。二手房挂牌房源方面,100-150万占比最多,高达31%,挂牌房源仍然以刚需、改善为主。

一、全国市场分析

2018年,在政策调控高压下,土地市场流拍率增加,新房市场成交量低于去年但基本持平,二手房市场在下半年遇冷后持续下滑,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌。

从12月单月数据来看:年底冲刺,12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大。

1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

01  中央经济工作会议:因城施策,分类指导,地方政策微调自主性提高

12月21日,2018年中央经济工作会议闭幕,房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容,工作要求和方向有了新的要求,会议通稿相关表述虽少,但新意颇多。涉及房地产原文:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

02  发改委:支持优质企业发行债券 房企标准要求营收达300亿以上

12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”),旨在提高直接融资比重,优化债券融资服务,增强企业债券服务实体经济能力。其对房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

03  住建部:2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下方面工作:一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

1.2.1 12月全国地级市土地市场供应、成交环比双双上涨,全年处于较高水平

从全国主要地级市土地市场数据来看:2018年全年,全国主要地级市土地供应面积增加近两成,带动成交量上涨。2018年土地供应面积与土地成交面积已连续3年持续上涨,且均处于较高水平。

12月全国主要地级市土地供应和土地成交环比双双上涨。全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,12月土地供应规划建筑面积为28690万平方米,环比上涨20.34%,同比上涨17.03%,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。12月土地成交规划建筑面积23763万平方米,环比上涨53.32%,同比小幅下跌2.03%。

1.jpg

2.jpg

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 一线城市及二线城市受调控政策影响明显,土地成交额均呈现不同程度回落

2018年,受严格调控政策影响,一线城市及二线城市土地成交额同比均小幅回落,一线城市回落12.35%,二线城市回落1.40%。三四线城市受调控政策影响较小及延续之前的热度,土地成交额持续上涨,同比上涨15.44%。

12月份,为完成全年供地计划目标,各等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。

3.jpg

4.jpg

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,新开工增速创近两年新高

从全国开发投资增速来看,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份相同,在连续三个月增速放缓后出现持平(其中住宅投资增速回落0.1个百分点)。从房屋新开工面积增速来看,1-11月份新开工面积增速为16.8%,增速扩大0.5个百分点,房屋新开工面积增速仍在不断扩大,创近两年来新高。

5.jpg

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

从全国土地购置面积增速来看,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点但土地购置面积涨幅保持高位。受市场遇冷下滑影响,市场持续观望,土地购置意愿开始出现松动,增速有所回落。

6.jpg

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

1.3.2 全国销售面积及销售额环比小幅上涨,房企到位资金增速持续回落

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米,同比增长1.4%,销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,从当前市场情况看,2018年全国房产销售额有望突破14万亿元,创下新高。11月份商品房销售额为13594亿元,环比上涨15.38%;商品房销售面积15487万平方米,环比上涨12.19%。销售额及销售面积环比均有不同程度上涨。销售额涨幅大于销售面积涨幅,房价有所回升。年关将至,各房企加快销售速度,回笼资金,使得11月份销售面积与销售额均有不同程度上涨。

7.jpg

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速连续两月收窄,其中自筹资金50619亿元,增长10.0%,增速回落0.8个百分点,占到位资金的33.7%,影响较大。

8.jpg

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

1.4 新房:年底冲刺,新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

2018年,30个重点城市新建商品房成交面积17184万平方米,与去年相比基本持平。12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

分城市等级来看,各等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中,一线城市涨幅最为明显,环比上涨61.20%,同比上涨19.58%。

从12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺,房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。

9.jpg

10.jpg

数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.5.1 二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

11.jpg

数据来源:诸葛找房

1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价57254元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18520元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10634元/平方米。其中一线城市挂牌均价是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍。各等级城市跌幅均超1%。

12.jpg

数据来源:诸葛找房

从区域分布来看,东部发达城市较多,以21445元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9397元/平方米。从环比11月份情况来看,各区域全线下跌。东部、中部由于持续受政策影响,市场下行态势蔓延,跌幅均超过1%,其中东部地区跌幅最大,下跌1.55%,中部下跌1.19%。东北和西部地区由于前期房价上涨幅度并没有很大,因此即使部分城市出现价格回调,跌幅仍然较小于东部及中部,其中东北环比下跌0.84%,西部下跌幅度最小,仅下跌0.77%,下跌幅度仅为东部地区一半。

13.jpg

数据来源:诸葛找房

二、城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01   河北省深化工程建设项目审批制度改革

12月1日,我省制定了《河北省深化工程建设项目审批制度改革实施方案》,方案提出,围绕立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收四个阶段,大力整合审批办理环节,促进跨部门、全过程审批办理流程协调统一和深度整合。到2022年,进一步完善工程建设项目审批和监督管理体系,社会投资项目全流程审批时间压缩至80个工作日以内。

02   2019年起,石家庄停止商转公业务办理

12月29日,石家庄住房公积金管理中心发布通知,根据河北省人民政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字[2017]45号),石家庄住房公积金管理中心自2019年1月1日起,停止办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务。

03   石家庄大力扶持住房租赁市场建设

12月28日,石家庄市人民政府发布了《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》,《意见》指出,将从加大人才公寓建设力度、试点房地产开发企业自持住房用于租赁、支持和规范个人出租住房等多方面着力培育和发展住房租赁市场。

2.1.2 行业动态

01   国家统计局:11月石家庄新建商品住宅价格环比上涨1.4%

12月15日,国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,石家庄新房价格环比上涨1.4%,同比上涨12%;二手房价格环比下降0.2%,同比上涨4.4%。

02   石家庄多个超低能耗建筑通过专家评审

诸葛找房从石家庄市住建局官网获悉,东环广场项目1#、2#住宅楼、高新区天山世界1號项目、藁城区润江翡丽华府(A区、B区)14#住宅楼、鹿泉区梦想家园4#住宅楼、新华区荣盛和府10#住宅楼、藁城区华誉·名璟苑项目这6个项目,本月已经通过装配式建筑设计阶段专家评审。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土地供应面积缩水,成交面积、溢价率回落

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。12月份土地供应规划建筑面积为131.35万平方米,环比下跌67.62%,创年内最低,成交规划建筑面积为297.77万平方米,环比下跌2.84%。

14.jpg

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年3月至6月,土地市场一直较为低迷,7月开始有所回升,12月成交金额为56.73亿元,环比下跌43.51%,同比下跌23.25%。12月土地溢价率下跌至7.43%。

15.jpg

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

2.2.2 12月石家庄土地成交共计53.80亿元

12月石家庄土拍总成交面积为411708.25㎡(约617.56亩),总成交价为53.8045亿元。

12月土拍.png

成交地块总结分析

01.12月石家庄共成交22宗地块,8宗地因故停拍,一宗流拍

02.受不同板块、区位等因素影响,地块溢价情况表现不同

03.从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,单块成交建面在2-7万平方米左右

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

2.2.3 12月石家庄8宗地因故停拍,一宗地流拍

12月停拍.png

2.2.4 热门地块地处裕华区,配套完善、交通便利

热门地块数据.png

热门地块分析

[2018]084地块位于裕华区,为商服用地,总面积为12620㎡(约合18.93亩),总起始价为22000万元(2.2亿元)。由中电河北房地产开发有限公司以2.42亿竞得,为中电华北总部项目用地。

地块优势:地处建华大街以西东岗路以北,紧邻世纪公园,位置极为优越;周边配套设备完善,这是央企中电落地石家庄的首个项目,为其在石家庄继续深耕市场做准备。

热门地块.jpg

热门地块位置

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

2.3新房市场解读

2.3.1 12月石家庄共计11个楼盘开盘

据诸葛找房数据中心统计,2018年12月,石家庄共计11个项目开盘,其中住宅9个,写字楼1个,公寓1个。

12月开盘.png

数据来源:石家庄住建委;整理:诸葛找房

2.3.2 12月石家庄下发36张预售证,涉及32个楼盘

据诸葛找房数据中心统计,2018年12月,石家庄共计下发36张预售证,涉及32个楼盘。

12月预售证.png

数据来源:石家庄住建委;整理:诸葛找房

2.4二手房市场解读

2.4.1 12月份二手房市场呈现量涨价跌,挂牌价环比下跌2.75%

12月份石家庄市二手房挂牌价为17827元/平方米,环比下跌2.75%。挂牌量环比上涨11.66%,市场下行中,纷纷挂牌销售。随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,市场整体处于平稳下行态势。

16.jpg

数据来源:诸葛找房


从单月挂牌价趋势来看,12月石家庄挂牌价整体呈现小幅下跌趋势,月初下跌较快,月末逐渐稳定。

17.jpg

数据来源:诸葛找房

2.4.2 12月石家庄二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-150万占比最多,高达31%,其次为150-200万房源,占比23%,两者占比超5成。中低价位房源是市场供给的主力。

18.jpg

数据来源:诸葛找房

二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为41%,其次为60-90平,占比29%。两者占比高达7成,市场房源以刚需和改善为主。

19.jpg

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比50%;其次为3居,占比31%,两者占比超8成。

20.jpg

数据来源:诸葛找房

2.4.3 裕华区均价最高为18433元/平方米;长安区挂牌房源最多,为20030套

从各城区二手住宅挂牌均价来看,裕华区以18433元/平方米领先,桥西、长安、新华房价遥遥领先于其他城区。藁城挂牌均价最低,为9670元/平方米,环比上月微降。

21.jpg

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,长安区以20030套领先,是第五位高新区的3倍还多。长安、桥西、新华、裕华四大主城区占据市场挂牌的主力。

22.jpg

数据来源:诸葛找房

2.4.4 12月份二手住宅降价房源量远高于涨价房源量

从降价房源量上来看,12月份石家庄降价房源量波动较大,单日降价房源量高达1153套,日均降价房源量在356套左右。

23.jpg

数据来源:诸葛找房

从涨价房源量上来看,12月份石家庄除个别时间涨价房源量较高外,整体较为平稳,日均涨价房源量在46套左右。

24.jpg

数据来源:诸葛找房

2.4.5 桥西区降价房源高居榜首,12月累计降价房源量为2545套

从各城区降价房源量来看,桥西区降价房源量最多,12月份共有2545套降价房源,其次为长安区,降价房源量为2029套。

25.jpg

数据来源:诸葛找房

2.4.6 降价房源量TOP20小区

降价TOP20.png

数据来源:诸葛找房

2.4.7 热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳波动

27.jpg

28.jpg

30.jpg

29.jpg

数据来源:诸葛找房

2.5 租赁市场解读

2.5.1 裕华区租金最高,为22.92元/平方米/月,主城区、新四区租金差异显著

石家庄各城区租金差异显著,裕华区以22.92元/平方米/月的租金价格高居首位,桥西区、长安区分列第二、三位,租金水平均超过了20元。各城区租金价格分布梯度较为明显,新四区方面,正定受益于政治、经济因素,工作人员旺盛的租房需求,以15.46元/平方米/月的租金领跑新四区租金,而藁城、栾城、鹿泉距离主城区相对较远,租金水平较低。

31.jpg

数据来源:诸葛找房

免责声明:凡注明“来源:诸葛找房”的所有文字图片等资料,版权均归诸葛找房所有,未经授权不得转载;已授权使用的转载需注明出处。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表诸葛找房赞同其观点。

154641172396170490.jpg


相关阅读