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8月石家庄土地市场巧遇“秋老虎”?成交额环涨231.94%!二手房量价齐涨!

2019-09-06 15:46   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

概述

8月石家庄土地市场成交金额为22.24亿元,环比上涨了231.94%,土地成交10宗,总成交面积422.3亩;8月新房方面,石家庄市新批准34张预售证,11张规划证;二手房市场量价双双上涨,市场价环比上涨0.34%,但不难看出,上涨动力稍显不足,在国家调控收紧的背景下,市场整体保持稳定。

城市市场分析

1.1政策解读

1.1.1 城市政策

01 国务院新设河北自贸试验区 正定迎利好

8月26日,国务院发布了《6个新设自由贸易试验区总体方案的通知》。其中,河北自贸试验区涵盖正定片区33.29平方公里(含石家庄综合保税区2.86平方公里)。当天下午,省委常委、市委书记邢国辉在正定县(正定新区)发展建设工作领导小组第十四次会议中强调,要抓好河北自贸区正定片区建设,认真学习借鉴先进经验,切实谋划好运行机制、招商引资等工作。

02 《土地管理法》修正案正式通过

8月26日上午,十三届全国人大常委会第十二次会议举行了闭幕会,表决通过了新修订的药品管理法,关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,资源税法。在集体经营性建设用地入市方面,新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

03 《石家庄市2019年第二批做地计划》发布

石家庄市人民政府发布了一则《石家庄市2019年第二批做地计划》的通知。《通知》显示,本计划的行政区划范围为桥西区、长安区和裕华区。本计划共计5个做地项目,涉及土地面积1593亩。其中桥西区、长安区和裕华区集体土地征收做地项目5个,土地面积1593亩。

1.1.2 行业动态

01 7月石家庄新房价格环比持平,二手房环降0.2%!

8月15日,国家统计局发布的《2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,7月全国70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量进一步减少,二手房价格 连续两个月出现20个城市下跌的局面,楼市降温态势仍在延续。数据显示,7月石家庄新建商品住宅价格环比持平,同比上涨16%,同上个月相比环比保持稳定,同比涨幅缩小。二手房住宅价格环比下降0.2%,同比上涨3.3%,同上个月相比环比涨幅、同比涨幅均缩小。

02 石家庄循环化工园区规划曝光

近日,石家庄循环化工园区规划建设管理局发布了《石家庄循环化工园区总体规划(2016-2035)环境影响评价信息第二次公示》。(以下简称《公示》)。《公示》显示,《石家庄循环化工园区总体规划(2016-2035)环境影响报告书》目前已基本编制完成,现将该规划环境影响评价的征求意见稿进行公示,进一步征求公众意见。

1.2 土地市场解读

1.2.1 8月土地市场稍见回暖 成交额仍处低位

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,石家庄土地市场随着国家政策的松紧调控而不断发生着变化,2018年下半年,分别在9月与11月份分别达到较高峰值;更值得探讨的是2019年,经过1-2月的稳步提升后,3-4月份石家庄土地市场登上一个新台阶,而在5月达到最高峰值后,受国家政策持续收紧的影响,6、7月份成交金额呈现断崖式下跌,8月份土地市场稍见回暖,但仍处于低位。

8月成交金额为22.24亿元,环比上涨231.94%,涨幅创一年内新高,这主要源于7月土地成交额的锐减,而土地溢价率下降至9.89%,甚至出现多宗地块以起始价成交的现象,这要归功于国家的有力调控使土地市场中的泡沫进一步消散,房企拿地回归理智。

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 8月石家庄土地成交共计22.24亿元

8月石家庄土地市场共有10宗地块成功出让,总成交面积281523.538平方米(约合422.3亩),总成交价222374万元(约22.24亿),本月相较上月,不论是土地供应面积还是总成交价都有了较大幅度的回升。

8月土地市场成交一览表

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成交地块总结分析

01.8月石家庄共成交10宗地块,亮点颇多:林荫春天二期于栾城顺利拿地、瀚林学校正式落地高新区、金地3.27亿斩获翟营大街新地块进军主城区、祥云岸芷汀兰二期顺利拿地、中房集团/中央商务区地块成功拿地!

02.受不同板块、区位等因素影响,地块溢价情况表现不同。

03.从地块总规划建筑面积来看,地块面积大小差异大,最大的单块成交建面达5.8万平方米,是一种教育用地。

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.2.3 8月石家庄停/流拍6宗土地

8月,石家庄共有5宗地停拍,值得一提的是,停拍的5宗地块均位于鹿泉区,且这5宗地块中,目前已有3宗地再次挂牌,并将于9月24日再次公开出让。

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此外,8月石家庄有1宗土地因未达底价而遗憾流拍,据小诸葛了解,该宗土地是中央商务区地块。

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流拍地块位置

1.2.4 热门地块位于裕华区 该地是本月拿地楼面价最高地块

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热门地块分析

[2019]041号地块位于翟营大街以西、高尔路以北,土地面积为14025.62平方米(约合21.04亩),土地用途为住宅、商服,容积率≤2.42,出让年限为70年、40年,起始价为21800万元。该地块最终由石家庄稳睿房地产开发有限公司以3.27亿竞得,楼面价9634元/㎡。据小诸葛查询得知,石家庄稳睿房地产开发有限公司的大股东是稳胜,而稳胜的大股东是金地,这意味着,金地正式进军石家庄主城区。

地块优势:该地块地处裕华区核心区域,西侧紧邻万达商圈,东侧距离西美商圈不远,北侧为鸿昇商务广场,南行为空中花园。项目附近有河北医科大学第一医院、邮电职业技术学院、城乡建设学校,环境发展成熟,人气居高。

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热门地块位置

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.3新房市场解读

1.3.1 8月石家庄市区下发34张预售证,获证数量较上月增加

据诸葛找房数据中心统计,2019年8月石家庄共下发34张预售证,涉及30个项目

区域来看,主城区发放预售证数量最多,为19张,紧随其后的是获证8张的栾城区;从获证楼盘看, 栾城区石家庄·融创城(融祥园东区)、栾州壹号、永威枫林苑等项目均首获预售证,此外,石家庄·融创城在本月首次开盘,开盘即售罄,为沉寂许久的石家庄房地产市场注入一剂强心针

数据来源:石家庄住建委;整理:诸葛找房

1.3.2 8月石家庄下发11张规划许可证

据诸葛找房数据中心统计,石家庄共下发了4张涉及房地产项目的《建设用地规划许可证》,包含项目有天海容域园(白佛村改造S2,S3地块)项目、巨科合园、藁城奥特莱斯小镇、体育公园底下商业中心及停车场项目

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2019年8月,石家庄共下发了5张涉及房地产项目的《建设工程规划许可证》,包含项目有润江新华壹号院(1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、11#、12#、13#住宅楼,地下车库),天海容域园(白佛村改造S2地块)项目,天海容域园(白佛村改造S3地块)项目,正阳富迪广场富迪苑,润江新华壹号院(9#、10#住宅楼,4#配套楼),唐宫原著名邸12#、13#楼,正基九宸项目(3#住宅楼等)

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数据来源:石家庄城乡规划局;整理:诸葛找房

1.4二手房市场解读

1.4.1 8月份二手房市场量价齐涨,市场价环比上涨0.34%

8月份石家庄市二手房市场价为16673元/平方米,止跌为涨,环比上涨0.34%。挂牌量环比上涨6.73%,虽然本月二手房市场量价双双看涨,但不难看出,上涨动力仍旧有限,在国家调控收紧的大背景下,市场整体保持维稳态势。

数据来源:诸葛找房

从单月市场价趋势来看,8月石家庄市场价整体呈现出在一定区间内上下波动的趋势,无较大幅度变化。

数据来源:诸葛找房

1.4.2 8月石家庄二手住宅挂牌房源成刚需聚集地 二居室占比扩大

从二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为42%,其次为60-90平,占比28%。两者占比高达7成,目前,石家庄市场房源仍以刚需和改善为主,“刚需打天下”的趋势目前看来仍在延续。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比49%;其次为3居,占比33%,两者占比超8成。

数据来源:诸葛找房

1.4.3 裕华区均价最高为18374元/平方米;长安区挂牌房源以14348套位居第一

从各城区二手住宅市场均价来看,裕华区以18374元/平方米位居第一,桥西、长安、新华房价遥遥领先于其他城区,正定以不可复制的优势领跑新四区,而藁城市场均价最低,仅9360元/平方米,环比上月微降。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,长安区以14348套领先。长安、桥西、新华、裕华四大主城区仍旧占据市场挂牌的主阵地。

数据来源:诸葛找房

1.4.4 8月份调价房源中降价房源占比提高1.69,长安区降价房源量居首

8月石家庄二手住宅调价中涨价房源量占比持续下滑,缩小1.69个百分点;降价房源量小幅提升,扩大了1.69个百分点。随着全国调控的不断加码以及石家庄新房市场热门区域的价格战打响,二手房市场泡沫逐渐减少,更多二手房住宅房源处于“有价无市”的尴尬境地。

数据来源:诸葛找房

从各城区降价房源量来看,裕华、长安、桥西、新华四大主城区降价房源最多。裕华区以1887套降价房源量居首,裕华区降价房源量1743套,桥西区以1319套位列降价房源量第三位,新华区以1066套位居降价房源量第四。

数据来源:诸葛找房

1.4.5 降价房源量TOP20的小区主要集中在长安、裕华区两个个城区,两区域中12个小区的平均降幅超3.1万元/套。

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数据来源:诸葛找房

1.4.6 热点城区市场价小幅波动,整体表现稳定

数据来源:诸葛找房

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