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“金九”黄了?前8月房地产开发投资增速创年内最低,降价促销成大势?

2019-09-18 10:29   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

和往年楼市相比,今年的“金九”有点冷。

9月16日,国家统计局发布2019年前8月房地产相关数据,房地产投资、新开工、竣工、到位资金等多项指标纷纷回落,房企拿地意愿持续退烧,传统的金秋业绩收割期并没有为楼市注入太多新动力。

旺季不旺,调控政策收紧是主要原因。今年上半年,全国房地产调控政策达251次,同比上涨31%。业内人士称:当前楼市预期已经转变,预计“金九银十”降价促销将增多,随着因城施策的调控措施逐步落实,楼市将延续平稳态势。

NO.1 开发投资增速连降4个月 创年内最低

国家统计局公布的数据显示,2019年1—8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。这也是房地产开发投资增速连续4个月收窄,10.5%的增速也是2019年以来的最低增速。

受融资侧从紧政策影响,房地产开发投资增速整体保持稳中有降态势。

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分区域来看,不同地区间房地产开发投资增速出现分化。其中,中西部地区房地产投资有所回暖,西部地区的增速更是高达16%,但占据房地产投资总额半壁江山的东部地区,开发投资增速回落1.3个百分点,拉动了整体增速的持续回落。

目前,行业降温持续,房地产开发投资的基本面并未出现大变化,但在房企融资从紧不变的压力之下,投资降温的分化也在持续。东部和东北部的投资降温明显,也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进

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其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点,住宅投资占房地产开发投资的比重为73.5%

虽然从政策面来看,调控在一步步加码,但住宅投资在房地产投资中的比重却稳步提升,这反映出中国房地产市场还存在较大的刚需潜力。

NO.2   房企拿地热情不断降温 地市热度减退 

某业内人士表示:投资、新开工和竣工等指标具有滞后性,反映出过去一段时期内开发商对市场预期的走弱,而土地购置则反映出开发商对未来市场的预期

国家统计局公布的数据显示,1~8月,全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。在土地购置层面,房企依旧态度保守,其对未来市场预期也能从中窥探一二。

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虽然目前降幅收窄,后期不排除土地市场反弹的可能,但这并不代表房企拿地态度发生根本性转变,“谨慎拿地”、“不拿贵地”仍是很多房企的准则,据小诸葛了解,8月房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科150亿元、保利92亿元、金茂68亿元,拿地金额超过50亿元的只有8家。

当前,稳地价仍旧是国家管控的关键一步,甚至部门热点城市积极开展银行系统大检查,重点检查是否有违规资金进入购地市场。因此,预计下半年整体土地市场的降温态势不会改变。

回归到石家庄土地市场,相比7月份的成交金额的断崖式下跌,8月土地市场稍见回暖。

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石家庄土地市场数据

诸葛找房石家庄站数据中心统计,2019年8月石家庄土地市场共有16宗地块(不含工业用地)挂牌出让,10宗地成功出让,5宗地停拍,1宗地流拍。总成交面积281523.538平方米(约合422.3亩),总成交价222374万元(22.2374亿)。

NO.3   房企到位资金增速再回落 融资洼地

土地市场的降温,直接反映出房企融资压力的持续加大。

国家统计局数据显示,1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点,这一数字同样连续四个月下滑

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自今年5月份以来,银保监会先后下发23号、64号文,严格规范房地产信托以及银行开发贷,进一步筑牢房企融资“防火墙”。虽然目前货币政策呈现略微宽松态势,但房地产作为结构性调整目标,对房地产融资放宽的可能性很低。

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来源:国家统计局网站

数据显示,8月份房企融资再度重现5月洼地,随着楼市调控政策持续发力、行业金融监管再度加强化,房企融资进入寒冬。面对不断趋紧的融资环境,房地产企业应当将精力向销售端转移,以降低库存积压所带来的风险,因此,后续部分房企或许会通过降价促销的方式来回笼资金,防范“资金断裂”。

NO.4   销售面积增速提升 但仍处负增长

国家统计局数据显示,1—8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,这一数据已连续7个月负增长,但降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。

进入2019年以来,商品房销售面积一直处于负增长状态,对比7月份来看,虽然提升力度有限,但8月份品牌房企的销售业绩有所提升,提升原因更多是部分房企在8月下旬为迎接“金九”的来临,开始降价或打折销售,带动销售面积小幅上涨,使得降幅收窄。

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来源:国家统计局网站

目前,房企的房价调整已呈现由点到区域的现象,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,购买力很难再支撑市场继续冲高,原因有二:一是房企的“冲刺”提前,6月至7月份的市场推盘节奏以及促销力度大于去年,8月份业绩提升的空间已经有限;二是城市分化、销售冷热不均,一些热点城市和地区受大政策影响带动了楼市热度提升,但一些三四线城市甚至二线城市则已现降温。未来,或有更多的热点城市即将进入“卖不完时代”。

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来源:国家统计局网站

业内人士表示:虽然市场不具备持续向上的动力,但在“金九银十”期间,叠加中秋节和国庆假期,开发商很大可能会在购房优惠活动上加大筹码,以吸引一部分购房需求,促使销售有所好转。

而在石家庄房地产市场,各案场纷纷进入周期性销售任务冲刺阶段,各房企不仅加快取证、开盘速度,更保持着高频率的营销节奏,干劲儿十足、气氛浓郁,或许,现在正是购房者上车的最佳时期。

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