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2019年12月月报|土地市场揽金80亿!二手市场量降价涨 楼市回暖明显!

2020-01-06 14:47   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

概述

2019年12月石家庄土地市场成交金额为80.57亿元,环比上涨10.28%,土地成交24宗,总成交面积985亩;12月新房方面,石家庄新批准23张预售证;12月二手房市场呈现量降价涨的趋势,市场价环比上涨0.01%,挂牌量环比下降2.70%,市场整体保持平稳运行。

城市市场分析

1.1政策解读

1.1.1 城市政策

01 12月5年期以上LPR仍为4.80%

12月20日,央行公布最新贷款市场报价利率:与上月持平:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%。

02 独家放送商业贷款银行审批小百科

12月21日,小诸葛了解到,12月LPR与上月持平的消息引发热议,房贷利率未来看涨还是看跌仍无定数,小诸葛特为大家带来商业贷款时银行审批各项内容的解读,无论买房还是卖房的朋友都可了解一下相关商贷知识。

03 存量浮动利率贷款的定价基准迎巨变

12月28日,央行发布《中国人民银行公告[2019]第30号》,公告涉及存量浮动利率贷款的定价基准将转换为LPR的有关事宜,其中规定原合同约定的利率定价方式转换方式有两种,一是转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。

1.1.2 行业动态

01 11月石家庄新房销售价环比上涨0.5%

12月16日,国家统计局公布《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,对一线和热点二线城市的新建商品住宅价格变动进行对比,并公布2019年11月70个大中城市新建住宅价格指数。不同等级城市新房、二手房价格环比涨幅均有不同程度回落。11月石家庄新建商品住宅销售价格与上月持平,二手房持续下降,环比下跌0.2%。总体仍然维持“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调。

02 石家庄2019年民生改善任务卓有成效

小诸葛从石家庄市政府新闻办、市住建局联合召开的新闻发布会上获悉,2019年,石家庄市住建局积极为人民群众解难事、办实事,在棚户区改造、城中村改造、老旧小区治理、断头路打通和停车场建设五方面取得了明显成效。其中,石家庄市棚改任务为新开工1.5万套,基本建成1.2万套。10月底,石市提前超额完成年度改造任务,共开工棚改安置住房1.6万套,基本建成1.4万套。

1.2 土地市场解读

1.2.1 12月主城区土地市场发力 溢价率止跌为涨

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,石家庄土地市场随着国家政策的松紧调控而不断发生着变化,2019年,经过1-2月的沉淀蓄力,3月、5月石家庄土地市场市场成交额大幅提升,经过5月份暴涨后,受国家政策收紧影响,6、7月成交额呈断崖式下跌,8月份土地市场稍见回暖,9月又稍显冷淡,10月份迎来土地市场小高峰,随后11月和12月土地市场持续发力,整体来看已有大幅提升。

12月成交金额为80.86亿元,环比上涨10.67%,土地溢价率持续上涨,由11月份7.58%上升至16.93%。12月的土地市场主城区继续发力,长安区领跑全城。土地市场回暖,也从侧面反映出开发商对石家庄未来市场的预期。

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 12月石家庄土地成交共计80.57亿元

12月石家庄土地市场共有24宗地块成功出让,总成交面积656839.988平方米(约合985.26亩),总成交价805757.8668万元(80.57亿),相较上月,本月土地供应面积和总成交金额均有上涨。

12月土地成交汇总

成交地块总结分析

01 12月石家庄共成交24宗地块:主城区多个地块表现抢眼,棉五地块经324轮激烈竞拍,最终由中海地产豪掷20.11亿拿下;东胜集团豪掷7.75亿为紫晶悦和中心斩获2宗地;绿城诚园3.11亿拿下新华区优质地块,再拓新域

02 受不同板块、区位等因素影响,地块溢价情况表现不同,其中,棉五地块土地溢价率高达55%

03 从地块总规划建筑面积来看,地块面积大小差异较大,最大的单块成交建面达121152.63平方米,为贾村改造地块。

热门地块分析

01 远洋携手安联摘地

12月13日,石家庄主城区公开出让8宗地,其中2019[075]号地块由石家庄远俊房地产开发有限公司以54800万元斩获,该地块由远洋地产携手安联地产成功摘得,远洋布局石门第六子。

[2019]075号地块位于五龙大街(规划路)以东、洨河道(规划路)以南、珠峰北大街(规划路)以西、兆通南路以北,面积为42861.29㎡,约合64.29亩,宗地性质为城镇住宅用地,容积率≤2.26%、≥1.0 %,起始价为49800万元(774.62万元/亩)。出让年限为70年。

据小诸葛了解,远洋安联·万和学府是远洋地产携手安联地产共同打造的第一个项目,位于正定新区精品学府美宅,远洋地产再次携手安联地产,落子长安区东北二环,斩获石家庄长安区【2019】075号地块,远洋形成了“十盘同辉 深耕石门”的新格局,将建筑镌刻进城市文脉,以产品撬动城市人居升级。

02 中海地产豪掷20.11亿摘得棉五地块

12月24日,石家庄主城区迎来本月第二次土地出让活动,其中备受关注的棉五地块,[2019]082号地由北京中海地产有限公司以201100万元斩获,亩单价为1753.06万元/亩,楼面价为10518.34元/㎡。

[2019]082号地块位于建设北大街以东、华北路(规划路)以南、外贸街以西、华南路(规划路)以北、建设北大街185号,面积为76475.91平方米(约合114.71亩),宗地性质为住宅、教育,起始价为129700万元,亩价为1130.68万元/亩。出让年限分别为70年、50年,容积率≤2.5,>1.0。

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由上图可见,该地块位于长安区棉五旧厂,紧邻一环,靠近市中心,周围小区林立,配套醇熟,基本生活设施健全,未来开发住宅和教育用地,势必将为此地锦上添花!据小诸葛了解,棉五地块的争夺非常火热,经过324轮激烈竞拍方出结果,溢价率高达55%!堪称2019年“地王”!

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.2.3 11月石家庄5宗地流拍、2宗地停拍

流拍、停拍地块详情

数据来源:石家庄国土局;整理:诸葛找房

1.3新房市场解读

12月石家庄下发23张预售证

据诸葛找房数据中心统计,2019年12月石家庄共有16大房产项目获得23张商品房预售许可证

从区域来看,主城区4项目获得商品房预售许可证4张鹿泉区5项目获得商品房预售许可证12张高新区5项目获得商品房预售许可证5张循环化工园区2项目获得商品房预售许可证2张

数据来源:石家庄市行政审批局等;整理:诸葛找房

1.4二手房市场解读

1.4.1 12月份二手房市场量降价涨,市场价环比微涨0.01%

12月份石家庄市二手房市场价为16506元/平方米,环比微涨0.01%,挂牌量环比下降2.70%。尽管本月与上月在市场价和挂牌量反面涨降趋势相反,但涨降幅度都不大,在国家调控收紧的大背景下,市场整体保持平稳运行。

数据来源:诸葛找房

从单月市场价趋势来看,12月石家庄市场价较为平稳,整体呈现出在一定区间内上下波动的趋势,但无较大幅度的变化。

数据来源:诸葛找房

1.4.2 12月石家庄二手住宅挂牌房源90-140平面积段占比最高

从二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平占比最多,为42.81%,其次为60-90平,占比28.11%,两者占比高达7成,与上月基本持平。整体来看,石家庄市场房源仍然以小二居、二居、小三居、三居一类的刚需和改善房为主。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比49.15%,较上月微涨;其次为3居,占比32.99%,较上月微降,两者占比超8成。

数据来源:诸葛找房

1.4.3 裕华区均价最高为18134元/平方米;桥西区挂牌房源以15278套位居第一

从各城区二手住宅市场均价来看,裕华区以18134元/平方米位居第一,桥西、长安、新华房价领先于其他城区,高新区以不大的差距紧随其后,只有藁城区市场均价仍未破万,为9384元/平方米,环比上月微降。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,桥西区反超长安区以15278套领先,较上月上涨。桥西、桥西、新华、裕华四大主城区仍旧占据市场挂牌的主阵地。

数据来源:诸葛找房

1.4.4 12月涨价房源占比提升1.43% 裕华区降价房源量居首

12月石家庄二手住宅调价中涨价房源量占比提升,扩大1.43个百分点;降价房源量占比下降,缩小1.43个百分点。尽管石家庄新房市场热度不减,但随着全国调控的不断收紧,二手房市场始终处于平稳状态,二手房源价格提升幅度较小,仍然存在许多二手房源“有价无市”。

数据来源:诸葛找房

从各城区降价房源量来看,裕华、长安、桥西、新华四大主城区降价房源最多。裕华区以2316套降价房源量居首,长安区降价房源量2128套紧随其后,桥西区以1778套位列降价房源量第三位,新华区以1725套位居降价房源量第四。相较上月,本月仅有栾城降价房源量略有增加,其他各城区降价房源量均有不同程度的减少。

数据来源:诸葛找房

1.4.5 裕华区和长安区全程领跑,两城区占降价房源量TOP20的小区的六成,其中长安区平均降幅达2.984万元/套。

数据来源:诸葛找房

1.4.6 主城区市场价小幅波动,整体表现平稳。

数据来源:诸葛找房

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