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LPR房贷新政实施满月,多地房贷利率微调,还贷需注意哪些变化?

2019-11-28 13:50   来源: 中新经纬  


提要:随着本月5年期以上LPR由4.85%降至4.80%,多地房贷利率微调。以北京为例,当前个人房贷浮动下限为5.35%,二套房浮动下限为5.85%,新增住房贷款利率与上月相比略微下调0.05%。


每年年底,都是银行贷款额度紧张的时期,今年一些银行的房贷放款周期也有所延长,不过专家指出,今年年底银行贷款额度紧张的问题并不突出。


多地房贷利率微调


今年8月,央行公布实行房贷利率的新政,自10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。


新政执行满月,最新一期LPR利率报价显示,5年期以上LPR为4.80%,与之前相比下调5个基点。那么最新的房贷利率情况如何?


致电中农工建交五大行的北京地区支行房贷相关部门了解到,目前,上述银行均执行当月LPR再加上相应基点,每个月LPR调整变化,房贷利率定价基准随之变化,具体以放款当日的5年期以上LPR定价为准。


对于加点部分,多家银行表示,目前北京地区的上浮基点与上个月相比暂未发生变化。据了解,北京地区首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。若按11月20日5年期以上LPR 4.8%计算,北京地区个人房贷浮动下限为5.35%,二套房浮动下限为5.85%。这意味着北京地区本月房贷利率与上个月相比略微下调0.05%,变化幅度并不大。


多家银行表示,还会根据客户资质、自身的房贷额度和风险偏好等因素来决定最终给购房者的房贷利率。


北京朝阳区链家门店的经纪人刘雪告诉中新经纬客户端,在11月20日最新一期LPR利率报价公布后,与他们合作的大部分银行的首套房贷利率降到了5.35%左右,二套房降到了5.85%左右。她也说:“客户现在具体申请到哪个房贷利率,还不能完全确定,首套房贷利率要么是5.35%,要么就是5.4%,整体上下浮动不多。”


北京我爱我家门店的经纪人郭超称,在LPR利率报价政策实施前,北京地区的首套房贷利率在5.38%左右,新一期LPR后,基本降到了5.35%,有微幅下调,影响不大。


天津地区中国银行某支行个贷经理表示,“这个月LPR刚调完,首套加30个基点,就是5.10%;二套加60个基点,也就是5.40%。”


据经济日报报道,11月25日晚,中国人民银行深圳市中心支行回应称,11月20日,最新1年期和5年期贷款市场报价利率(LPR)报价,均较上次下调5个基点。所以,按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,目前深圳首套房贷款利率下限是5.10%,二套房是5.40%。


据钱江晚报报道,随着LPR的下调,杭州房贷利率也出现了微降。工商银行、杭州银行、南京银行首套房实际实行利率均从5.40%左右下降至5.35%。二套房的实际执行利率,大部分银行没有变化,南京银行从9月的5.65%微降至5.60%。民生银行首套和二套的利率则和此前持平,没有变化。


还款人可与银行协商定价周期


不少购房者对于房贷利率调整时间存在疑惑,LPR每个月都会公布一次报价,那么已经签订了贷款合同之后,房贷利率是否也每个月跟着调整?每月还款金额也会随之变化吗?


答案是否定的。


咨询多家银行发现,目前银行和购房人签订贷款合同通常可以选择两种房贷利率定价周期:一是每年1月1日调整利率,如此会按照每年1月1日最新执行的LPR报价(注:由于LPR每月20日公布,故1月1日执行利率应为上一年12月20日公布的LPR报价)进行调整。


二是以放款日当天为准,一年为一周期进行调整。比如某客户房贷于12月3日放款,一年中的月供都不变,在第二年12月3日银行会重新根据LPR变化对房贷利率进行调整。


不过并非所有银行都提供上述两种还款方式,具体情况可以与贷款行协商。此外,多家银行表示,合同签订的上浮基点是固定不变的,新利率会以调整日执行的LPR利率为基础,再加相应基点来进行调整。


此外,无论选择哪种利率定价周期,还款人都需注意月供变化。贷款利率调整了,如果依然按照之前的月供缴纳费用,会导致逾期进而影响个人征信。


年底贷款额度紧张


“我国的个人住房贷款额度是受管理的,临近年底,各银行房贷余额已经不足,难以给客户较低的房贷价格。”东兴证券在研报中指出。


近日,有媒体称,建行总行暂时关闭了该行深圳分行的按揭贷放款系统,或将于2020年元旦恢复放款。中国建设银行深圳市分行之后回应称,临近月末贷款额度紧张属正常现象,12月份,将持续做好居民合理购房需求的贷款服务。


“正常来讲,每年12月底额度都会相对比较紧张,而且即使现在正常申请,如果是二手房还需过户、走抵押等等,一个月时间未必能走完贷款。”中国银行北京地区某支行个贷经理补充说,到2020年年初额度应该是充足的。


工商银行北京地区朝阳支行的工作人员称,现在还是正常批贷,首套房的整个贷款流程大致要一个半月。刘雪称,首套房的放款周期在7-15个工作日,现在放款都还算正常,没有听说北京哪家银行停贷。


中原地产首席分析师张大伟表示,临近年底,各家银行都会出现贷款额度紧张的情况,这都是正常现象。今年全国的房贷额度增速已经放缓,年底额度紧张的问题并不突出。


张大伟称,放款周期并不是市场关心的主要问题,只要能放款,时间快一点还是慢一点,都不影响交易。


购房人对新政反应如何?


根据易居研究院《LPR房贷利率报告》,此次LPR基础利率下调以后,全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少,对于一套100万贷款、30年期等额本息的贷款来说,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供将减少31元。


虽然客观上还款压力有所减轻,不过,天津一位中介人士称,由于房贷利率的变化幅度并不大,购房者对此反应比较冷淡。正在北京石景山看房的刘女士称,LPR政策实施前,她比较担心房贷利率会上涨,但实际情况是利率小幅下降了,现在也不太着急买房


张大伟表示,在市场资金面整体宽松的情况下,房贷利率有下行的趋势,但整体仍平稳。中信证券研究所副所长明明认为,虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行,但三季度货币政策执行报告中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段,房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。


对于调低5年期LPR是否会引导住房贷款利率下行,进而利好新房销售?东兴证券研报认为,大概率不会。


上述研报称,央行省一级分行层面上看行业基本面虽然走弱,但尚不支持大面积宽松政策,银行实际操作层面上看年底房贷额度不足,以上两个层面均不支持房贷利率走低,因此本次下调5年期LPR预计对新房销售刺激作用有限。



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