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焦点|监管部门要收紧部分房企公开市场融资 它们过于激进“地王”又频出

2019-06-06 08:48   来源: 和讯名家  

  融资收紧的信号再次袭来。

  5月31日,有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,涉及旭辉、金地等企业。随着消息传出,21世纪经济报道、界面等多家媒体透出更多信息:监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品;同时,上周住建部曾联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

  中国房地产报记者从多位业内人士处获悉,上述名单主要针对的是拿地比较激进的企业。起因是部分房企前几个月拿地比较激进,‘地王’频出,引起监管层注意。

  “激进拿地的房企必然伴随着激进融资,风险会比较大,针对部分房企融资收紧对于楼市来说是更加针对性的调控。”央企财经评论员、优淘城总裁薛建雄对中国房地产报记者表示。

  实际上,融资收紧早有迹象。从最近的房地产融资乱象被单独点名,到多家金融机构被开罚单,再到此次的骤然收紧,都表明上半年市场有些疯狂的举动已引发监管层关注,市场也应警醒。

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  向拿地激进房企“开刀”

  一位接近金融监管研究的人士向记者表示,“这个名单不是简单地针对‘地王’企业,针对的是拿地比较激进的企业。像旭辉就不是‘地王’企业,只是最近拿地比较激进、拿地比较多的企业。”

  “三四月份土地市场太火了,如果没有监管市场会有风险,预计房企融资后期会略有收紧。”同策集团首席分析师张宏伟表示,暂停发债的源头来自近期房企和土地市场的“反常”。

  自2018年年底以来,房企融资窗口渐开,融资金额持续高位运行,伴随着房企融资渠道通畅,企业拿地明显加速,地王频出。

  这首先体现在部分地方城市上。以苏州(楼盘)为例,4月24日,苏州一场土拍吸引了新城、招商、碧桂园、金地等多家房企参与竞拍。这场土拍最终揽金134亿元,涉及住宅的五块地中,有4宗地块的溢价率超过30%,诞生了两个“地王”;4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交,楼面价达30287元/平方米,溢价率37.67%,这一数据打破了园区保持十年的纪录,成为当地有史以来最高的单价地王。

  记者注意到,今年以来,一二线城市和部分三四线城市土地市场都不同程度出现升温现象。苏州、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)等地土拍竞争激烈。

  来自中原地产研究中心统计的数据显示,截至5月20日,年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元,同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元,其中最高的杭州卖地1129亿元。

  显然,土地市场的火热与政策导向相违背。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于土地出让金融资的检查非常及时,近期全国各地土地市场突然升温、高价土地的出让明显增加,很多城市土地价格和溢价率节节攀升,与当前稳地价的政策基调不符合。

  “收紧也和调控有关,一方面是要防范金融风险,另一方面是要稳定地价、房价和预期。”严跃进对记者分析,由于近期“地王”现象增加,以及部分房屋交易市场依然存在炒作现象,所以政策层面都会有所调整,进而形成收紧态势。

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  房地产融资进一步收紧

  每一轮房地产调控,都必然伴随着房地产融资方面的调控。

  “其实,前两年整个房地产金融也是融资收紧态势,今年发生了具体的变化。”薛建雄对记者表示,“比如ABS等产品等有所收紧,这些产品以前推广为企业服务,但是现在被一些过度扩张的房企所变相利用,成为它们的变通融资工具,违反了产品发行的初衷。所以,这些细节也在调控过程中做些调整。”

  但薛建雄表示,融资收紧主要体现在房地产拿地前端融资,个别领域的房企融资不会收紧,比如做长租公寓、商业运营的房企。

  严跃进亦对记者表示,“从目前来看,融资收紧主要还是涉及地产开发等环节,而其他环节其实没有太多调整。所以类似商业和长租公寓等领域,其实没有太多变化。”

  记者注意到,近两年来,监管部门对于房地产行业融资十分谨慎,监管政策频出。最新的监管层消息来自银保监会。5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》(以下简称“通知”),对房地产行业融资提出具体要求。其中,房地产融资乱象被单独点名。

  针对商业银行,通知要求,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发等。

  在房产融资领域,通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  值得关注的是,银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为,此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控,尤其是通过理财产品、各类信托工具等,变相为房企融资。

  银保监会的发文,使商业银行、信托、基金等金融机构违规进行房地产融资被限制,房地产融资进一步收紧。

  进入5月份,房企融资收紧态势体现在数据上,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月,融资总额下降52.07%。

  对此,同策研究院研究员朱莉莉分析,5月随着监管部门的监管政策出台,政策收紧趋势明显,进而影响房企境内境外融资的难度。

  记者还发现,严监管之下,已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示,4月1日~5月20日仅50天,上海(楼盘)、山东等各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计约1069万元。从行政处罚信息来看,“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。


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