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未来几年,这类房子风险最大?

2019-06-17 09:36   来源: 诸葛找房微信号  

今年以来关于深圳楼盘写字楼过高空置率的话题一直不绝于耳。

  近期,市场再次传出南山区写字楼降租金、高空置率的消息。

  不过消息并非空穴来风,据第一太平戴维斯数据显示:

  今年第一季度深圳甲级写字楼市场空置率环比上升0.2%,至18.2%,前海片区的甲级写字楼空置率更超过50%,甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%至每平方米225.8元。

  这到底是什么原因,让万众瞩目的科技之都深圳的写字楼,“沦落”到如此境地?

  影响写字楼市场的因素有哪些?

  首先还是供求。写字楼作为商品,离不开这一铁律。

  据不完全预计,深圳2019年将有109.9万平方米的甲级写字楼交付,主要集中于福田中心区和前海,分别占总新增供应量的28.8%和25.5%。

  存量大了,企业可选择的就多了,这里贵了我就去别地儿,这就导致不少写字楼只能降低租金来回笼资金。

  今年一季度,深圳写字楼每平米平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%;售价亦环比微跌。

  其次是共享办公兴起。

  在南山不少写字楼你会发现许多共享办公室,即好几家公司在同一间办公室工作。

  这样一来可以解决了不少小微型初创企业的办公场所问题,比如有的公司只有几个人,但写字楼不可能只租给你几个工位,此时如果能和其他稍大的公司一起“凑单”共享写字楼,对于小微型初创企业来说是不错的选择。

  而在深圳,这类企业是非常多的,一定程度上这类写字楼租赁需求也就少了许多。

  最后,也是最重要的一点,就是宏观环境好坏。

  2018年至今,迫于经济形势严峻,许多企业都实施了裁员、更换办公场所等缩减成本的措施,写字楼退租现象比比皆是,这也就不难理解写字楼的空置和租金下滑现象了。

  深圳写字楼“租不出去”?

  有媒体报道称,深圳福田中心区的某甲级写字楼,从去年年中的450元/平方米,降到现在的300元/平方米,南山区不少写字楼也出现整层的空置现象。

  但别忘了,深圳作为国内一线城市,且经济结构在一线城市中也是最健康的,创新潜力最大的一个,具有如此强大生长力的城市写字楼,是根本不存在长期性空置现象的。

  而近期出现的空置现象,我想应该从多方面因素考虑:

  1、产业结构。深圳每个片区的写字楼空置率并不一样,而且跟价格无关,也就是说,并不是越便宜的片区空置率越低。

  至于为何有的片区写字楼出现空置,与其产业结构密切相关。

  福田,是深圳的金融重地,深交所、各大基金、券商等金融机构总部均在此办公;南山,是深圳的科技中心,创维、腾讯、中兴,能叫上名的互联网巨头也都汇聚于此。

  但大家发现没有,金融和互联网公司普遍来说人员其实并不需要太多,写字楼需求并不大。

  咱举几个例子:

  比如金融精英聚集的私募基金公司,十来号人就能创造几亿甚至更高的产值,以及很多税收,这是不少实体经济企业都望尘莫及的。

  至于为何前海写字楼空置率高达近60%,那是因为许多基金公司为了拿到前海深港基金小镇的政策优惠,都在前海注册了公司或办公场所,但实际上真正经营实体却在福田、南山。

  这也就是为何福田那么贵,空置率却并不高的原因。

  再比如互联网公司,不少互联网公司的总部虽在南山,但业务遍及全国,所以除了那种需要数据、客服等大量人员的互联网公司外,其他的人数并不多。

  而罗湖作为深圳的老城区,不乏存在许多传统行业,比如珠宝。

  从加工到零售店一整套下来,都需要大量的人员和场所,因此对于写字楼的需求也就更多。

  至于宝安,基本以工业区为主,在靠近南山区的如新安、坪洲、壹方城一带,也有许多金融、互联网、贸易等外包服务公司等,但毕竟宝安区这类公司还是少数,也就不可能出现写字楼供不应求的问题。

  2、地段。李嘉诚买房名言告诉我们,地段最重要。

  但其实买房跟写字楼一样,地段好的地方,租金和空置率自然也不会低到哪去。

  还是拿福田区为例,为何福田写字楼那么贵,金融公司还要扎堆挤在那里办公呢?

  因为在那里见客户、拓展业务,甚至业内人员信息交流都更加方面,甚至有的量化基金公司为了更方便快捷的获得深交所交易数据和信息,特意搬到深交所旁边的太平金融大厦办公。

  3、区域规划和集群效应。

  南山属于典型的偏住宅区,更加宜居,而福田属于典型的商业区,所以从空置率角度来看,南山区写字楼存在一些空置很正常,就像上面所说,很多公司注册在南山,但还是跑到福田来办公,就好比你上班的地方在城里,那你就必须得在城里租房子,这样一来乡下的房子就空置了。

  更重要的是,企业要发展,集群效应很重要,比如福田区的文化创意产业园区,集中了许多潮汕企业家;深交所附近聚集了几乎全深圳的金融公司;

  南山科技园大冲一带以互联网科技公司为主,科苑一带则以互联网金融公司为主等等。

  因此,无论是深圳,还是其他一线城市,写字楼空置更多的还是经济周期波动、产业和区域规划问题所导致的,毕竟它们的需求并不少,潜在需求更多,足以支撑整个市场。

  可是,在其他城市,写字楼空置却远没有我们想象的这么简单。

  为何说写字楼是未来几年最大的风险

  第一,与住宅一样,当下写字楼同样面临着去库存的问题。

  2017年《全球写字楼市场展望》报告显示,全球在建写字楼面积超过7亿平方英尺,预计在2017到2019年三年内集中投放市场。

  这相当于未来三年全球将再创造华盛顿特区、达拉斯、伦敦、新加坡和上海(楼盘)等5个城市的写字楼存量总量。

  但是,写字楼的需求与经济基本面是强相关的,在世界银行下调经济增长预期和全球经济增长乏力的背景下,2019年以及未来几年的日子并不好过,企业的利润降低了,或者倒闭了,那么对写字楼的需求也就没那么多,尤其是二三四线城市。

  任志强曾经就表示,国内其实库存增加最多的并不是住宅,而是商业、办公楼,最危险的是商业和写字楼库存。

  在大量库存的情况下,房企既要保持现金流,又要把房子卖出去,很困难。

  第二,国内经济的二元格局很明显,旱的旱死,涝的涝死。

  一二线城市房价上了天,依然有人抢房,依然有人源源不断前去打工,贡献GDP;很多三四线城市也并不差,但依然逃不了被抛弃的命运。

  因此对于不少三四线,甚至二线城市来说,写字楼利用率并不高,大多都是弄个新区,做做样子的面子工程罢了。

  由于这些城市大多都以工业为主,第三产业,也就是现代服务业并不多,即使有,也没有北上广深那么发达,所以写字楼本身需求就没那么大。

  有民间调研数据显示,二三线城市甲级写字楼的租客基本以外资企业、央企国企和地产开发商,而这些企业在二三线城市本身就不多,因此有限的需求难以支撑庞大的非一线写字楼市场。

  空置写字楼占用了大量土地资源,却创造不了持续性的GDP,这对于城市的可持续发展是非常不利的。

  写在最后

  任何现象的出现往往不在于现象本身,而是背后的一系列本质因素。就像有句话说的:听君一席话,胜读十年书。

  那句话本身真的那么有用吗?

  不一定,但之所以你认为有用,更多的是出于对这个人的品德的信任和欣赏。

  写字楼空置和租金下滑的问题不在于写字楼本身,与宏观经济、供求等也只是一部分原因,更多的是需要摒弃大干快上,不尊重市场规律的陋习,否则写字楼这个定时风险的爆发只是时间问题。


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