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棚改大撤退,三四线楼市彻底入冬…

2019-06-20 09:25   来源: 和讯名家  

很多朋友都比较关心现在三四线楼市怎么样了,今天我们就来聊聊。

  最近央行公布了《2019年5月抵押补充贷款开展情况》。

  据该文显示:2019年5月,人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款。

  这代表PSL(抵押补充贷款)已经连续两个月为零投放的状态了。

  PSL看起来好像很陌生,但其实和三四线购房者密切相关。

  解释一下是什么:

  PSL即抵押补充贷款,是棚改货币化的主要资金来源。

  从16年开始,棚改政策逐渐由原先的实物安置转变为现在的货币补偿,央行向上述三家商业银行提供PSL(抵押补充贷款),这三家银行再向地方政府提供棚改贷款。

  为何PSL被限制?

  数据显示,从2018年下半年开始PSL的投放量就显著减少,18年下半年到今年5月的投放量仅达到18年上半年的七成。

  这种放缓趋势主要是受两方面的影响:

  一是相较于去年,今年国家的棚改计划大幅下调。

  根据财综(2019)14号文件显示,2019年棚改总计划套数为285万套,而2018年实际棚改套数为588万套。

  二是棚改融资方式转变。

  以往主要依靠PSL做为资金来源,而进入19年以来,棚改专项债投放量明显高于去年,这种限制更多的地方性债券将有趋势成为棚改资金的主要来源。

  棚改腰斩

  前段时间,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地今年棚改预计开工量正式亮相。

  2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,减少341万套,降幅54.5%,腰斩过半。

  除福建、天津楼盘)、广西(楼盘)、广东、西藏(楼盘)等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。

  每个省份的变动情况,我就不细说了,大家看下图。


  预计明年棚改还会进一步下降,2014年3月《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》发布,明确提到2020年基本完成城市棚户区改造任务。

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  经常看我文章的朋友都知道,棚改货币化是过去几年推动三四五线城市房价上涨的主要动力。

  如果货币化停止,钱就断了;

  钱没了,购买力就没了。

  未来几年,拆建的新房也将大量入市,三四线楼市的住宅库存量将进一步上升。

  过度依赖棚改货币化需求来带动楼市的城市,将会面临住宅需求量萎缩与供应量上涨的尴尬局面。

  很快你就会发现过去几年买的高价房,很难卖出去,也许价格短期之内不会出现大幅下跌,但是市场成交量会萎缩,随着时间的积累,供大于求的现象越来越明显,降价促销就在所难免了。

  这种现象在一些经济欠发达,且棚改削减力度非常大的省份会更加明显,像上面表格中的山东、河南、贵州(楼盘)、湖南、黑龙江、辽宁、宁夏、山西这7个省份,今年棚改力度会减少70%以上。

  朋友们,如果不是刚需自住的话,还是建议谨慎入手,若手上有多套房在这类三四线城市,还是尽快出手为好。

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