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买房零首付真能解决硅谷买房难住房难问题吗?

2019-09-06 10:04   来源: 和讯名家   

最近成为硅谷“抢手货”的初创公司,想解决硅谷人民群众的买房难问题。

  本文来源微信公众号“硅谷洞察”(原硅谷密探,ID:guigudiyixian)。硅谷洞察,链接硅谷资源的第一入口。本文由硅谷洞察原创,首发于腾讯科技,未经硅谷洞察或腾讯科技授权,请勿转载。

  旧金山房租又又又涨了!

  根据房屋租赁网站 Zumper 的数据,今年5月份,旧金山一居室公寓的市场租金中位数达到每月 3700 美元的历史最高水平!

  (Zumper 2019年夏季旧金山的房租报告)

  然而身处一众科技巨头总部的旧金山,伴随着高涨的房租的还有无家可归的人口:

  从2017年至2019年,旧金山的无家可归人口增加了17%,当地居民不停抱怨药物、针头的使用,还有那肮脏的街道和对犯罪恐惧的增加。(没错,小探之前每回去城里采访,就感觉怕怕的……)

  (图片来自NBC Bayarea,版权属于原作者)

  到底,旧金山和硅谷地区的买房难、住房难问题能不能解决?近日硅谷一家叫 ZeroDown 的初创公司提出了一个方案:零首付买房。硅谷洞察今天就带来跟大家一起看看,这到底能不能解决硅谷购房难的问题?这个模式可以推广吗?

  零首付,像公司股权一样建立房屋“股权”

  美国时间上周一(8月25日),硅谷一家房屋贷款初创公司 ZeroDown 宣布其已关闭由瑞士信贷支持的1亿美元债务融资。这家公司希望的就是,让客户在旧金山和硅谷地区零首付先买房,从而解决买房的第一步:首付问题。

  从这家创业公司的名称“ZeroDown”就可以看出:零首付,没错,它想让广大客户零首付购房,从而解决湾区购房难的难题。

  今年 3 月,ZeroDown 在顶级孵化器 Y Combinator 的路演日上一亮相,已经成为超级“抢手货”。刚过去的 6 月,ZeroDown 宣布了由 Goodwater Capital 和当时 YC CEO Sam Altman 领导的 3000 万美元的 A 轮融资。

  据 Pitchbook 数据显示,当时这家仅 6 个月大的创业公司,估值就已经超过 8000 万美元。更特殊的是,在公司决定被 YC 孵化之前,ZeroDown 就跟 Sam Altman 联系,并讨论过这样的想法靠不靠谱了(感觉很久没有这样的明星公司冒出了?…)。

  公司创始人兼 CEO Abhijeet Dwivedi 在接受 Business Insider 采访时表示,即使自己作为一名创业公司的高管,他也无法在旧金山的通勤距离内,为家人找到价格合理的房子,“这比我想象的要难得多” (唔,不然呢……)

  进而 Dwivedi 坦言,从初创公司的相同经历中获得灵感。“这个模型的灵感来自人们在公司中获得股权的方式”,Dwivedi说,这种购房模式很像股票和期权,因此它不是贷款。客户正在建立股权,而不是偿还债务。”

  4个标准评估收入,边租房边攒首付积分

  到底 ZeroDown 是怎么做的呢?

  第一步:它会先评估申请人的经济状况。也就是说,即使你想零首付,也看你的收入状况到底符不符合 ZeroDown 的评估标准,然后看你能买到什么样的房子。

  (截图自 ZeroDown 官网)

  据 Techcrunch 报道,主要用四个标准来评估申请人:收入情况(包括税前总年收入、股票)、储蓄状况(扣除每月还贷的情况比如学生贷、车贷等)、就业状况和“软”的信用检查。

  ZeroDown 官方则表示,用户需要先注册,并通过链接银行账户,提供资产和收入证明来获得购买资格,从而确认你的收入并了解财务状况。如果符合申请资格,公司就会在48小时内联系客户。

  第二步:ZeroDown 评估了你的经济状况后,再结合你的需求,全款买下一套房子。目前官网显示,房屋的价格在 55 万— 150 万美元之间(听起来确实是比较合理的房屋价格,不过55万能在硅谷买到啥?小探表示有点怀疑……)。

  (寻找属于你的房子—买下你的房子—搬进去——每月支付费用,

  截图自ZeroDown官网)

  第三步:入住房子,每个月开始缴费就可以了!

  如果按照上图官网的步骤,听起来确实是“快且方便”,但实际上,小探发现,从每个月缴纳的费用这里开始,就变得复杂了。因为整个过程是“你先跟 ZeroDown 租房,再讨论你要不要最终买房”。

  怎样既租房又买房呢?ZeroDown 提出,客户需要签署两份协议:一份是租赁协议,一份是潜在的购买协议,保证你可以作为这房子的第一优先购买者。

  也就是说,如果你真的想从 ZeroDown 手中买房的话,你付的费用是包括租金在内的,同时给房子首付“攒积分”,只不过允许客户有五年时间向 ZeroDown 支付费用的同时,攒房屋首付。

  那谁最终拥有这间房子呢?ZeroDown 官方明确表示,它全款买下你的房子,即它是真正的房屋买家。两年后,你可以开始考虑用攒下的“积分”购买房子,但到第五年,必须做出决定要不要买。

  如果五年到了,不想要了怎么办?ZeroDown 在接受 Business Insider 的采访中,并无透露这一点,并表示作为“商业秘密”。

  那么,在这五年内的每一个月,你都可以获得一定的购买积分——不妨想象为就是股票期权,支付的价格会折合成房子总价的百分比,如果至少住满两年的话,就可以将这些积分用来真正买房子了。

  想买100万的房?每个月缴纳6700

  下面就简单以一个数字总价来说说,到底零首付买房,意味着你要付给 ZeroDown 多少钱吧!

  如果你想在硅谷地区购买一栋总价为 100 万美元的房屋的话,首先,需要支付一个一次性费用 10000 美元(这不算首付,就是支付的一次性费用),然后你需要承诺每个月支付 6700 美元,至少需要支付两年。然后就可以入住房子了。

  那么,在每月支付的 6700 元里面,每月对应攒的积分是0.25%。

  (截图自ZeroDown官网的计算页面)

  除了这 6700 美元之外,还要不要付其他费用呢?毕竟,在美国买房的话,不仅仅是每个月的房贷,还可能有物业管理费(HOA)、房屋保险房产税等各类费用。ZeroDown 官方答案是:不用,该公司将负责财产税和房屋保险的成本,6700 美元就意味着每个月需要固定缴纳的费用,没有其他隐藏的成本和费用了。

  (截图自 ZeroDown 官网)

  从 ZeroDown 官网显示近期已买的房屋中可以看到,价格从 65 万到 125 万美元都有,但真正位于旧金山的就一家,半岛地区也为一家,其余都在东湾。如果是 115 万美元的房子的话,每个月缴纳的费用在 7700 美元左右。

  如果住着住着不想住了怎么办?两年后可以搬出去,用这些积分来兑换成相应的现金,“退租、提现、走人”。或者,如果客人还想继续住,那就一直可以住到五年。从第二年至第五年之间,有任何想买的念头的话,客人都可以根据获得的购买积分决定剩下的首付还有多少,要交多少。

  根据其官方显示,2-5 年攒的购买积分相当于总房价的 3.6%-9% 的权益,不是退租提现的话,还能获得 5% 的额外奖励积分,这意味着 9% 会变成 14% 的总权益(这离房屋正常 20% 首付的话差了 6%)。

  (每年对应攒的购买积分,截图自 ZeroDown 官网)

  但 ZeroDown 官网并未提示,客户按照最先预定的房屋总价格,支付完剩下的首付,拥有属于你的房子后,该如何继续还贷。是跟 ZeroDown 本身进行呢,还是重新找银行进行贷款呢?

  不过,ZeroDown 官方说了,将提供豪华礼宾服务,帮助客户完成从清洁到搬家到订购新家具的所有事宜。

  房产经纪人:五大疑问待解决

  那么,到底零首付这样的模式在硅谷或者乃至高房价地区可不可行呢?会吸引众多人因此而买房吗?我们先来看看硅谷地区的答案。

  小探就此采访了 Sotheby's 国际地产公司位于硅谷半岛地区的经纪人 Dan Robinson,Dan Robinson 专注于硅谷半岛地区(San Mateo County)房产业务已 10 年,并且自 1979 年就住在硅谷,对硅谷近40年的房地产增幅趋势可以说有一定的了解。

  从一个房产经纪人的角度来看的话,Dan Robinson 表示 ZeroDown 的模式主要有以下几个疑问仍待解决:

  第一,缺乏透明度。客户无法在签合同之前看到,到底5年后决定不买下房子的话,是否还可以“拿钱走人”;

  第二,存在着不灵活性。从官网上看,至少每个月支付的费用需要支付满2年,但万一客户存在“两年内需要换工作、离开湾区”,这时候怎么办?又或者是付医疗费用时急需现金,无法支付足够的金额,这时候怎么办;

  第三,潜在的额外费用。即使前两年是以“交房租,同时攒信用额度”的方法进行,但其中官网提到一点“维护费用”(home maintenance costs)。该官网表示:作为居民和房屋所有权合作伙伴,客户负责维护。对于像屋顶更换和冷暖空调等故障,ZeroDown 将承担这类维修费用。Dan 认为,这跟传统租房,房东负责“维护费用”相比,ZeroDown 并不占优势;

  第四,不付首付是否等于之后就能付首付了呢?

  Dan Robinson 举了个例子,如果总价为 150 万美元的房子,根据 ZeroDown 显示,每个月需要支付给 ZeroDown 10350 美元。

  (截图自 ZeroDown 官网)

  但是,如果是租房的话,3房2浴的房屋在相应的半岛地区,中位数约在 5000 元左右,等于每个月用户租房,可以大约省下 5000 美元。

  (据Zumper网站的租房查询结果显示,3房2浴的房屋租金在半岛地区从3800-8000不等)

  且不论是否每个月能拿得出1万元付款,Dan Robinson 以美国常见的退休金储蓄账户为例,按年增幅 3%-6% 来看的话,每个月存 5000 元,三年后能够攒下来 19- 20 万美元。但按照 ZeroDown 的官方说法,三年后,如果按固定增长比例(fix)攒下的首付相当于 9%($158072),一个是 15 万,一个是 19-20万,无疑是不划算的。

  如果不按照固定比例,而按市场增值(Fair Market Value)来看的话,这个比例又由谁来定义呢?(小探查了一下,水星日报(The Mercury News)报道,该公司对市场房屋增值比例定在了每年 5.4%)。

  如果遇到了经济衰退期,该如何是好?客户是否可以提前走人,不还房贷了?Dan Robinson 告诉硅谷洞察,硅谷半岛地区房价过去 30 年的平均增幅来看,是可以达到 6%的,那么,这个 5.4% 是否又合理呢?

  第五,能否真正解决湾区住房问题?Dan Robinson 认为,解决住房问题是政府等公共机构考虑如何在现有土地上增加更多房屋的开发,比如如今就是要求每一个商业住宅开发商,按一定的比例建造符合低收入人群的房屋。不付首付,并不意味着能最终解决租房贵,住房难的问题。更何况,ZeroDown 考虑的对象,是有一定收入限制的。

  或许,ZeroDown 的初衷是好的,希望解决租房贵、购房难的难题。但是,零首付是否真正解决购房题呢?恐怕未必。这样的商业模式看起来也只能在高房价,保持高增长的地区能实现,但想必跟经济大环境又密切相关。

  大家觉得,零首付买房会成为你买房的一大动力吗?还是好好老老实实攒个几年首付钱,然后买房呢?欢迎大家讨论!

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