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万科大江大海计划成效突显|管理与团队报告

2020-03-23 09:22   来源: 观点地产网  

 2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出,监管不断加强,资金持续收紧,革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变,市场竞争更加激烈,如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

  过去一年房企规模缓慢增长,行业集中度加速提升,多数房企仍然面临转型升级的压力。只有转变传统模式,提高创新能力,从负债偏高、利润持续缩小的行业困境中脱颖而出,完成企业转型,才能在未来市场中占有一席之地。

  或许这是艰难的一年,但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构,盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业,寻找在这一年,堪称为伟大(Great)的房地产企业;寻找在这一年,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业;寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group),共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》,并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

  《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告,以下为《2020中国房地产管理与团队报告》。

  过去这一年,房地产行业依旧风云变幻,传统住宅的光彩正逐渐褪色,在政策的指导下,维持房地产市场稳定,成为了当下乃至未来一段时期内房企生存的风向标。

  稳定实质上是“双向调控”,部分城市也依据“因城施策”的原则,制定了不同力度的人才住房扶持政策。

  在严峻的市场环境之下,房企若想在汪洋大海中安稳前行,首先离不开的是一个高效的管理团队。

  而在芸芸房地产企业中,有哪些宝贵的房企管理经验值得我们学习?有哪些标杆房企管理团队值得同业者们仿效?又有哪些先进的模式与经营理念引领行业之先?

  作为2020中国房地产卓越100系列榜单的一部分,2020中国房地产管理与团队卓越榜,旨在表彰过去一年通过团队的建设与打造而博得行业认同和学习,以及在团队构建和打造上有卓越成就的企业,评选指标包括团队建设、管理模式、领导力与执行效率等。

  回顾过往榜单,2019年龙湖以最高综合得分坐上了头把交椅,而今年万科、融创、碧桂园占据前三名位置,紧随其后的是恒大、龙湖。

  万科获得冠军,相比去年前进了3个名次;融创、碧桂园分属第二、第三名,第五的位置由龙湖拿下,恒大为今年前五的新面孔。

  万科之所以能够重回榜首,离不开背后合理有效的人事改革行动,即“大江大海”计划。

  2019年,万科对组织架构中的业务线进行了扩展,增加了教育BU。于当年5月份,万科还调任南方区域首席执行官张纪文负责教育业务,首席财务官孙嘉接任南方区首的位置。

  伴随着业务、组织结构的调整,上述人事变动只是其中冰山一角。从2019年5月底薛峰从厦门万科总经理调任广州万科总经理开始,万科接连调整高管职位,于两个多月内发布了14条人事任命。

  一系列职位调动主要以内部调配、跨区域流动为主,也是万科推动“大江大海”计划的结果。简单来讲,“大江大海”计划主要包括明确能力需求、激发内部人才流动以及寻求外部市场人才,是万科明确提出战略转变、事人匹配的产物。

  万科希望通过得到业务发展的能力拼图,再根据能力拼图去找合适的人。

  除了内部高管区域换防之外,万科也适当精简了部分基层员工,主要体现在包含新业务的房地产开发系统上。据年报披露,房地产开发系统员工人数从2019年中期12699人变为12080人,减少619人,由此产生的辞退福利近1421万元,比2018年同期增加超过500万元。

  与万科大刀阔斧进行改革不同,相比起规模,作为央企的五矿地产更看重的是盈利能力和稳健经营。

  布局策略上,五矿地产还是坚持“4+X”的布局:即深耕华北、华东、华中、华南区域已经有牢固业务基础的城市,再加上其他一些新的区域。

  近三年间,随着布局重点区域南下,五矿地产购置的土地更多集中在香港、南京、广州、佛山、武汉等城市。尤其是在大湾区项目上,五矿地产通过增资或出售转让多个项目公司股权,来引入合作方,从而摊薄项目的风险以及资金压力。

  拿地模式上,五矿地产一直保持理性,抓住时机合理出击。同时结合控股股东五矿集团的产业优势及与政府的良好关系,继续开拓新的拿地模式。

  随着2019年部分政策的边际松动,董事长何剑波认同楼市回暖会导致土地市场上行。于是,五矿地产于2019年作出了动用权益资金60亿元进行投资买地的打算,并一如既往地寻求其他合作方共同开发,且推进过程中会根据市场和机会的好坏做出调整。

  此外,五矿也在积极推进并落地了包括成都大邑“未来生态城”项目和惠州客运北站TOD二级开发项目在内的产城结合、高铁新城建设的新拿地模式,这种产城结合创新拿地模式也逐步为其分批锁定低价土储。

  不同于2018年“坚决遏制房价上涨,往下打”的概念,2019年政策基调是“稳地价、稳房价、避免大起大落”,这为房地产企业的发展营造出一个稳健的外部环境。

  在此之下,五矿地产积极推进产业地产业务的同时,一方面能够做到充分利用自身政策资源,合理进行战略投资,参与到区域的产业导入、产城融合和城市运营当中;另一方面能够把握好招商、资金和盈利模式的关键节点,建立起一套长期的良性发展的产业投资运维系统。

  (以上为系列报告之一,如需阅读《2020中国房地产卓越100报告》全文,请进入报告专题下载查阅)


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