12月天津新房年底冲刺86住宅“领证” 二手房市场量涨价跌

2019-01-11 16:11   来源: 诸葛找房  

概  述

2018年,在政策调控高压下,土地市场流拍率增加,新房市场成交量低于去年但基本持平,二手房市场在下半年遇冷后持续下滑,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌。

从12月单月数据来看:年底冲刺,12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大。

天津12月二手房市场经历4连降后迎来月末小翘尾,挂牌价27538元/㎡,环比下跌6.44%;住建委狂撒销许,住宅项目涉52个楼盘,其中环城四区最多;土地市场出让17宗含住宅地块,延期停牌各1宗。


Part 1全国市场分析

1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

01中央经济工作会议:因城施策,分类指导,地方政策微调自主性提高

12月21日,2018年中央经济工作会议闭幕,房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容,工作要求和方向有了新的要求,会议通稿相关表述虽少,但新意颇多。涉及房地产原文:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

02发改委:支持优质企业发行债券 房企标准要求营收达300亿以上

12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”),旨在提高直接融资比重,优化债券融资服务,增强企业债券服务实体经济能力。其对房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

03住建部:2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下方面工作:一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。


1.2.1 12月全国地级市土地市场供应、成交环比双双上涨,全年处于较高水平

从全国主要地级市土地市场数据来看:2018年全年,全国主要地级市土地供应面积增加近两成,带动成交量上涨。2018年土地供应面积与土地成交面积已连续3年持续上涨,且均处于较高水平。

12月全国主要地级市土地供应和土地成交环比双双上涨。全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,12月土地供应规划建筑面积为28690万平方米,环比上涨20.34%,同比上涨17.03%,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。12月土地成交规划建筑面积23763万平方米,环比上涨53.32%,同比小幅下跌2.03%。

全国地级土地成交面积情况.png

全国土地成交面积及成交面积同比增速.png


1.2.2 一线城市及二线城市受调控政策影响明显,土地成交额均呈现不同程度回落

2018年,受严格调控政策影响,一线城市及二线城市土地成交额同比均小幅回落,一线城市回落12.35%,二线城市回落1.40%。三四线城市受调控政策影响较小及延续之前的热度,土地成交额持续上涨,同比上涨15.44%。

12月份,为完成全年供地计划目标,各等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。

土地成交额情况.png

近一年以来各等级城市土地成交额.png


1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,新开工增速创近两年新高

从全国开发投资增速来看,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份相同,在连续三个月增速放缓后出现持平(其中住宅投资增速回落0.1个百分点)。从房屋新开工面积增速来看,1-11月份新开工面积增速为16.8%,增速扩大0.5个百分点,房屋新开工面积增速仍在不断扩大,创近两年来新高。

全国房地产开发投资及新开工面积增速.png


从全国土地购置面积增速来看,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点但土地购置面积涨幅保持高位。受市场遇冷下滑影响,市场持续观望,土地购置意愿开始出现松动,增速有所回落。

全国土地购置面积增速.png


1.3.2 全国销售面积及销售额环比小幅上涨,房企到位资金增速持续回落

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米,同比增长1.4%,销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,从当前市场情况看,2018年全国房产销售额有望突破14万亿元,创下新高。11月份商品房销售额为13594亿元,环比上涨15.38%;商品房销售面积15487万平方米,环比上涨12.19%。销售额及销售面积环比均有不同程度上涨。销售额涨幅大于销售面积涨幅,房价有所回升。年关将至,各房企加快销售速度,回笼资金,使得11月份销售面积与销售额均有不同程度上涨。

全国商品房销售面积及销售额.png


从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速连续两月收窄,其中自筹资金50619亿元,增长10.0%,增速回落0.8个百分点,占到位资金的33.7%,影响较大。

全国房地产开发企业到位资金增速.png


1.4 新房:年底冲刺,新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

2018年,30个重点城市新建商品房成交面积17184万平方米,与去年相比基本持平。12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

分城市等级来看,各等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中,一线城市涨幅最为明显,环比上涨61.20%,同比上涨19.58%。

12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺,房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。

30个重点城市新建商品房成交面积及同比增速.png

分等级城市新建商品房成交面积.png

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。


1.5.1 二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

100个重点城市二手住宅挂牌均价及环比.png


1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价57254元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18520元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10634元/平方米。其中一线城市挂牌均价是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍。各等级城市跌幅均超1%。

分部不同城市等级二手住宅挂牌环比情况.png

Part 2 天津市场分析

一、城市行业政策、动态

最新个税专项附加扣除暂行办法中表明住房贷款利息及住房租金可按照规定扣除

12月22日,国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》中表明,纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出,可按照规定标准定额扣除。

二、土地市场

1. 12月17宗含住宅地块出让,延期停牌各1宗

12月天津共成交15宗含住宅项目地块,成交金额149.94亿元,成交面积138.88万平方米。12月共17宗含住宅地块出让,其中成交数量15宗,12月14日出让的北辰北仓地块延期至2019年1月10 日,26日出让的东疆保税区因故停牌。

12月土拍情况


2. 老校区变新住区!南开再添7万平米新宅地

12月27日,市规划局网站公布了天津中医药大学外迁后,南开区鞍山西道老校区原址部分地块的新规划,内容涵盖住宅、商业、公共服务等。方案显示,鞍山西道与南丰路交口处将再添大体量新宅地和商业用地,原有的三处成熟社区及中医药大学第一附属医院等,将予以保留。


三、新房市场解读

天津12月住宅类新领销许86个,涉及52个楼盘,市内六区7个,环城四区19个,远郊区18个,滨海新区8个。

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四、二手房市场解读

1. 二手房市场挂牌量价双跌 年底迎来小翘尾

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从单月挂牌价趋势来看,12月天津挂牌价整体波动较大, 27日单日挂牌价降幅较大,跌破27000/平米,而在月末却迎来了小翘尾。

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2. 12月天津二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,150万以下占比为35%,占比最高;其次为200-300万,占比23%;150-200万占21%,三者占比近8成。300万以下房源成主流。

12月挂牌房源价格段分布.png


二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平占比最多,为32%;其次为60平以下,占比30%。两者占比超6成。除刚需外,改善房已成趋势。

12月挂牌房源面积段分布.png


从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,达52%;其次为1居,占比26%,两者占比近8成。

12月挂牌房源居室情况分布.png


由此看来,我市12月的二手房挂牌房源中,刚需和改善房成主流趋势300万以下房源或流通性最强


3.和平区挂牌均价最高,为53765元/平方米;南开区挂牌量最多,为18879套

从重点城区二手住宅挂牌均价来看,和平区作为中心区域以53765元/㎡领先。武清挂牌均价最低,为17047元/㎡。

重点城区挂牌均价.png

从重点城区挂牌量上来看,南开区凭借配套完善、交通便利以18879套遥遥领先,河东区紧随其后14056套,河西区12579套排在第三位。

12月天津重点城区挂牌量趋势.png


4.全月二手房住宅涨降价房源量波动较大

从降价房源量上来看,天津12月份降价房源量波动较大,单日降价房源量高达2356套,最低仅193套,日均降价房源量在1190套左右。

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从涨价房源量上来看,天津12月份涨价房源量同样波动较大,单日涨价房源高达270套,最低仅26套,日均涨价房源在131套左右。

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5. 重点区域降价套数趋势

南开区降价房源量高居榜首,12月降价房源量为4975套,河东区4498套紧随其后,津南和开发区的降价房源不足千套。

12月重点区域降价套数.png


6. 热门小区涨降价TOP20

12月热门小区涨降价情况.png

 

7. 重点区域挂牌量价较为波动,中心区域较为平稳

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