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月报丨9月天津二手房均价最稳定“上三区”在哪?

2019-10-09 18:55   来源: 诸葛找房  

而刚刚过去的9月的月初天津二手房市场价延续8月末的波动,而下半月天津二手房市场价保持平缓,分区域来看津南、滨海新区仍受新房影响,二手房市场价格略有下跌。


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9月份天津市二手房市场均价为23957元/平方米,环比下跌0.63%(上期环比下跌0.68%),保持稳定下降。金秋九月,开发商频频放出优惠消息,使得二手房市场进一步被新房市场挤压。不过,在经历了去年年末较大降幅后,今年天津整体市场价趋缓,基本保持稳定。


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9月,天津市日度二手住宅市场价整体保持稳定。从图表中看,9月的第一天延续着8月末平稳趋势,而9月7日达到本月第一个峰值,随后在9月9号落回原点,此后的一段时间曲线保持平稳。而后在9月21日,达到本月第二个峰值点。在9月23日,小幅回落。此后继续保持平稳状态。


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刚需领跑,60-90平小户型仍为主力户型

纵观整个9月,天津市二手房市场整体的房源面积与居室结构除了数量上有所增加但各自占比并没有变化,市场上流通的房源还是以中小户型为主,而且短期不会有太大变化。

从二手房挂牌房源面积段区间分布来看,60-90平户型在市场上依然有非常高的流通量,占比达32%,60平米以下房源和90-140平米这两个区间的房源量旗鼓相当,均占整个市场的30%。


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从二手房挂牌房源居室段区间分布来看,市场上流通的仍然是两居以内的的房源,占总体的78%,二居室比重保持上个月的53%不变。

结合面积区间来看,市场上的挂牌房源还以小两居为主。其次,由于市内六区二手房供应量巨大,且不乏老旧户型,因此一居室供应量占比较高,达25%之多。


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天津最平稳的“上三区”

再来分城区比较一下二手房挂牌价格。

8月份,天津各重点城区的挂牌价依旧在下跌。在诸葛找房监测的13个重点城区里,所有城区市场均价均有不同程度下降,不过整体保持平稳态势。

二手房价格下跌最严重的依旧是津南区。津南两个片区海教园和咸水沽均呈现一二手房倒挂的现象咸水沽则坐拥津南区核心配套,区间价格比较平稳。而津南其他地区如八里台镇、双河桥、辛庄等板块,受新房市场冲击,板块内降价房源较多。

而和平、河西和南开区保持稳定态势。而这三个区也是整个天津市市场均价最为稳定的三个区,价格波动比较小。不过,整体均价都比较高,新房项目也相对少一些。


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从城区挂牌量上来看,天津市二手房依旧呈现“老多新少”的特点。换句话说,市内六区加上滨海新区的塘沽区这些主要的老城区,二手房源“备货充足”,环城四区一来被新房项目占据,二手房源与老城区的房源量相差较大。


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9月的二手房房源增量有所回落,而近几个月天津房源增量呈现“忽高忽低”的态势,9月二手房源量增量又回归了低速增长的趋势,9月份释放出209734套房源,环比8月上涨2.99%。月度新增房源6092套,房源增量环比下降63.86%之多。


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9月涨价房源量继续缩减,涨价房源量从进入2019年开始至9月底,涨价房源的比重逐月递减。二手房市场依旧比较低迷。


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降价房源TOP20

9月,红桥区碧春园降价房源最多,高达135套,平均降价幅度为4.83万元/套。碧春园建于2000年,该小区近北辰区。在诸葛找房监测的数据显示,该小区历史最高价在20444元/㎡,最低价在16727元/㎡,而今年9月份该小区均价在18586元/㎡。

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排名

城区

小区名称

降价房源量(套)

降价幅度(套/万元)

小区均价(元/㎡)

1

双环邨

碧春园

135

4.83

18586

2

桃园街

元兴新里

129

2.46

42468

3

中北镇

万科假日风景花园

127

2.94

23640

4

上杭路

程林里

126

4.25

23812

5

西沽

河怡花园

126

2.99

25109

6

西沽

龙禧园

125

2.45

23820

7

挂甲寺

景兴西里

114

3.4

35350

8

体育馆街

诚基经贸中心

113

2.92

42511

9

大直沽

萦东温泉花园

112

3.29

26401

10

中北镇

旭辉御府

111

3.07

24096

11

辛庄镇

首创城星景苑

109

2.67

19307

12

王串场

容彩里

104

3.76

23302

13

双环邨

佳园东里

103

3.31

20285

14

二号桥

福东北里

101

3.43

20280

15

东蒲洼

保利上河雅苑南区

99

2.29

24350

16

二号桥

建新东里

99

4.09

20116

17

中山门

团结东里

99

2.99

24497

18

瑞景居住区

瞰景园

97

3.06

23055

19

王串场

盛宇里

97

4

23074

20

双街

城际美景家园

96

2.79

16001

降价房源TOP20


土地市场解读

9月9宗地块因故停牌 2宗地流拍 1宗地延期

9月份天津供应面积216.00096万平方米,环比上涨153.45%。9月份天津成交面积109.78236万平方米,环比上涨48.3%。截止9月份,天津9月份出让土地面积仅次于今年3月份的264.7217万平方米,而成交面积却仅有出让面积的50.82%。其中因故停牌的土地面积占据大多数。因此导致9月份虽然供地面积比较多,但成交面积比较少的原因。

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数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房


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9月份天津土地温度有所回升,其中宝坻两宗住宅用地的溢价率达到了12%和20%,拉高了9月份的溢价率。

二手房市场整体均价保持稳定,与100城市场整体走势基本保持一致。正如上期所说,今年的二手房挂牌价走势也基本是稳定不变的。

至于供给端,在市场并不景气的时期,购房者更愿意去观望,并不急于出手。这也导致二手房市场成交周期长。而部分二手房房主们也开始转变了战略,选择下架房子,静候未来市场走向。对于想自住的购房者们来说,并不用过多关注市场影响依旧可以出手。

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