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网传恒大三四线跑路?那天津降价了没?

2019-09-27 17:09   来源: 诸葛找房  

从昨天开始,有关恒大国庆期间促销卖房的消息在各大社群中流传。这让小诸葛不禁想起了最近比较流行的那句话“窝窝头一块钱四个”,咳咳。不过不知道这是否是恒大放的烟雾弹,有些许炒作的嫌疑。但既然恒大放出风了,那还是来说一说。

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上面这个图就是在各大媒体上流传的图。大概意思就是恒大准备在此次的十一国庆期间,开始实施仅次于2014年的主动激进销售策略,三四线城市精装房卖毛坯价,付款到50%,即可无条件更名。

为了核实真伪,小诸葛也是给恒大在天津的几个在售项目打了电话,包括河东的恒大帝景、宝坻的花溪小镇和北辰的御景湾。

一、恒大在天津在售项目如何? 

河东恒大帝景目前处于清盘状态,所以恒大帝景也做了清盘优惠,高层均价在39000元/㎡,洋房在46000元/㎡,较之前便宜了3000。

宝坻的花溪小镇目前高层在售7200元/㎡起,洋房10000元/㎡起(精装),较之前差距不大。

北辰的御景湾均价在19500元/㎡,目前也处可选楼栋也不太多了,较之前比降了1000左右。

或许是恒大打折优惠分城市分区域,目前除了河东的恒大帝景项目之外,其他在售项目没有太多变化。不过有消息证实,恒大确实有打折促销的方案。那么是什么把2019年的房企大佬逼成这样?

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图为2019年中国房地产500强榜单前十

图片来源于网络

二、房企还贷压力大

不管是购房者还是房企,都面临着还贷的风险。而且房企还贷压力远比购房者们大的多。中国恒大以8131.71亿元的有息负债雄踞首位,远远高出了以3317.60亿元的有息负债规模位居第二的碧桂园。排名前十的房企净负债约在85%以上,恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。2019年还是房企还贷的第一个高峰期,否则万科也不会手握1400亿元却喊着“活下去”。

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数据来源:各房企公开半年报 诸葛找房整理

 

三、房企负债率一直很高,为何今年到了生死存亡的地步了?

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图片截选于东方财富快讯

其实这与融资环境差的有密切关系,你以为融资收紧是开玩笑的?2019年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧,房企发债成本攀升等均反映出当前资金紧的大环境,同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。部分龙头房企一边高喊“活下去”,一边迅猛收购拿地,令不少中小房企“既妒且惧”。

而恒大自2016年以来,有息负债总额一直处于高位水平。虽然恒大在业绩发布会上提出了低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,控制负债规模及负债率,但年内恒大仍积极融资,前四月恒大发债融资金额已达609亿,为主流房企最高水平。恒大较高的负债总额侧面反映出企业内的资金压力,8月下半旬,为快速回笼资金,降低负债率,恒大打响金九银十促销第一枪,并发动公司全员促销。

四、那么这些打折的房子能买么?

很多人都会有担忧,房子降价了,那么建筑成本是否也会“降价”,房子的质量能有保证么?这个问题就回归到了房子本身价值的问题上了。

房子本身的价值取决的是他所在的版块、城市、对应的交通和教育资源等等。虽然天津被某些媒体挂上了“天津房价已经失守了三分之一”的标签,但天津至少是新一线城市,即使再失守也坐拥着1千5百万人口,这个城市人口体量放眼全国也是少有的。今年天津新房确实倒挂比较严重,所以也导致天津二手房备受新房挤压,不少购房者也处于观望状态。不过天津房价失守三分之一可谓是无稽之谈。

如果想知道降价的房子值不值得买,可以参考同地段的二手商品房价格,如果价格差在10%以内,风险就比较小了。

对于房企,未来的日子越来越难过,可能还会有房企有类似恒大这种的打折促销。对于二手房市场而言,市场进一步被压缩。而对于购房者来说,未来需要擦亮眼睛,因为那些优质的好房子也会以更加客气的价格呈现在大家面前。

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