楼市降价潮引发多米诺骨牌效应 二手房均价分化明显

[摘要] 但这轮的降价并未迎来预期中的欢呼和抢购热潮,在一些楼盘降价幅度较大的地区反而开始陆续上演“房闹”大戏,一时间硝烟四起,维权条幅封堵售楼处,血泪控诉触目惊心,而这些维权的购房者只有一个诉求,就是“不许降价!”

[摘要]730天调控,600道限购令,房价在秋风渐起的10月终于露出怯意。原本应该火热的“金九银十”,各地售楼处却门可罗雀...


房地产行业现在之所以行走得如此艰难,跟政策的打压、购房力的严重透支以及购房成本的不断增加、房企的债务到期都脱不了关系。


730天调控,600道限购令,房价在秋风渐起的10月终于露出怯意。原本应该火热的“金九银十”,各地售楼处却门可罗雀。据公开数据显示,10月1日至5日,深圳共成交新房住宅165套,2日至5日北京共销售住宅41套,三线城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的扬州跌幅超过90%。但这轮的降价并未迎来预期中的欢呼和抢购热潮,在一些楼盘降价幅度较大的地区反而开始陆续上演“房闹”大戏,一时间硝烟四起,维权条幅封堵售楼处,血泪控诉触目惊心,而这些维权的购房者只有一个诉求,就是“不许降价!”


降价潮引发多米诺骨牌效应


9月28日万科在大梅沙的内部会议上一声悲壮的“活下去”,拉开了一轮降价大幕,随后,厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格,推出百余套89平方米~110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万到298万元/套,相当于6折甩卖,而对于之前买贵了的业主,万科提出两种解决方案:一是如客户愿意接受此次产品变更,公司将补偿客户相应费用20万元。二是如客户不愿意接受此次产品变更,公司愿意与客户协商解除原合同,并针对一次性付款的客户,根据客户付款金额及时间,按照年期定期存款利率所计算的金额进行补偿;针对办理了购房贷款的客户,首期款部分根据客户付款金额及时间,按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿,贷款部分按照实际已产生的贷款利息进行补偿。


2018年10月4日,江西省上饶市也出现同类事件。某知名开发商,半年前推出了高铁概念的豪华楼盘,单价1万元/平方米,二期开盘价格降至7000元/平方米。一时间大量业主维权,并涌至售楼处打砸逼迫开发商退房退差价。


就在同一天,位于上海浦东惠南的浦东南郡项目,一夜之间将备案均价3.5万元/平方米直接降到2.6万元/平方米销售,引发前期业主大规模维权,要求退房或退还差价。


同样陷入维权困境的还有杭州,数月前还在因万人摇号抢房而上热搜的杭州,却在数月后因业主维权闹退房再次引人注目。9月13日,杭州市滨江未来海岸因二期开盘项目业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。据公开资料显示,目前该项目先后推出两批摇号房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套数382套,户型面积90平方米以下为16600元/平方米,90平方米-140平方米均价为17200元/平方米。二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源户型为93平方米-115平方米,90平方米-140平方米,均价为16822元/平方米。从均价来看,两次开盘的90平方米-140平方米,价差为378元/平方米。虽然从单价来看,差价不多,但从整套价格来看,总价差近30万-40万元。对于购房者来说,数十万的差价并不是小数目,在与维权业主多番交涉后,杭州滨江未来海岸作出了承诺给一期业主退房,并且不收取违约金的承诺。


在记者调查中发现,从9月初开始,广州就有很多楼盘推出了“特价房”,均价下调20%~30%不等,还有不少楼盘表示,如果买房者能准时签约的,就可以享受到99折的优惠;另外,如果购房者愿意放弃公积金贷款,只用纯商贷来按揭房贷的,还可以享受96折的优惠。上海一些楼盘甚至打出了“打折兼送豪车”的优惠活动,宝山某楼盘就推出了购买房送宝马的活动,不愿意要车的还可以在总房价的基础上优惠30万元。


据业内房产研究院数据显示,截至9月,全国有17个城市房价下跌,北京、上海、深圳、广州四个一线城市均有下跌,东北、西北和西南的多数地区虽然价格坚挺,却也危机四伏。


一位不愿透露姓名的广州房企营销总监告诉中国房地产报记者:“这轮降价才刚刚开始,现在很多房企因为限购政策问题,在一二线城市库存量大,以价换量迅速回笼资金是关键,明年形势更为严峻。”


但是对于此轮降价,中原地产首席分析师分析认为,2018年楼市房价一度出现冲高回落现象,大量房企都在通过打折促销的方式来加速回款,而这种现象可能会逐渐由个案向整体市场扩散,引发市场恐慌情绪,未来收房纠纷与降价要补偿的房闹现象可能会增加。


热点城市二手房价格下跌


不同等级城市二手房均价分化明显


如果说新房价格下跌反映了房企的心态,那么二手房价格的下跌无疑反映了购房者的心态。据数据研究中心监测数据,2018年9月,100个重点城市二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌城市数量来看,二手房挂牌均价上涨城市51个,平均涨幅0.46%;持平城市3个;下跌城市46个,平均跌幅0.75%。整体来看,100个城市环比平均下跌0.11%,市场降温显现。其中热点城市下跌数量较多,三四线城市上涨城市数量较多,城市房价变化差异较大。


上涨城市中,以东部、西部二线城市及三四线城市为主;下跌城市中,以东部、中部一线城市及二线城市为主。随着调控的不断升级和蔓延,一线城市及热点二线城市持续降温,三四线城市涨幅收窄,部分之前涨幅较大的三四线城市市场也开始进入下行。


从一百个城市二手房挂牌均价情况来看,深圳以65551元/平方米位居榜首,其次为北京和上海,挂牌均价分别为64034元/平方米、59495元/平方米,TOP3城市二手房挂牌均价均超5.9万/平方米。值得注意的是,厦门二手房挂牌均价超过广州位居第四,挂牌均价为49326元/平方米。据数据监测显示,均价在3万以上的城市有8个,均为一线城市及热点二线城市,2万-3万城市有10个,均价在1万以上的城市共计63个。


分城市级别来看,各城市级别价格差异显著,一线城市二手房挂牌均价58460元/平方米,二线城市二手房挂牌均价18792元/平方米,三四线城市二手房挂牌均价10777元/平方米。由于一线城市占据绝对的城市发展优势,因此二手房挂牌价遥遥领先于其他的等级城市,一线城市二手房挂牌均价是二线城市挂牌均价的3.11倍,是三四线城市挂牌均价的5.42倍。


而从区域分布来看,东部二手房挂牌均价最高,均价21563元/平方米,为其他区域的2倍左右,其他区域挂牌均价差距较小,中部二手房挂牌均价10117元/平方米,西部二手房挂牌均价10070元/平方米,东北二手房挂牌均价最低,仅为9508元/平方米。



                               图1:不同城市等级二手房挂牌均价情况



                               图2:不同区域二手房挂牌均价情况

        

值得一提的是,厦门万科白鹭郡项目在降价后首次开盘当天,206套房源全部售罄,而对于前期买贵了的业主,万科自己贴钱豪退差价的做法无疑给同行企业做了模范演示,但这种“模范生”并非所有房企都当的起。然而在万科降价戏尚未演完,10月10日又上演并购大戏,豪吞华夏幸福的多个项目,据华夏幸福公告,万科拟收购华夏幸福旗下5家公司的大部分股权,以此获得环京区域多宗土地的权益,此番交易对价约为32.34亿元,平均地价约为12400元每平方米,从近期环京区域的房价来看,万科买的这些地并不便宜。有业内人士向记者表示:“房地产行业现在之所以行走得如此艰难,跟政策的打压、购房力的严重透支以及购房成本的不断增加、房企的债务到期都脱不了关系。接下来,恐怕还会有更多的楼盘加入降价潮中来,当降价多米诺骨牌开启,未来一年可能会陆续上演大房企并购小房企的戏码。”


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   “先生您好!我这边的××售楼处,近日我们即将推出一些特价房源,不知道您是否有意向过来看看?”从8月中旬开始至今,吴刚至少已经接到了几十个类似于此的楼盘推销电话,这些推销电话的关键词无一例外都是“降价、打折、促销”。


      作为一个一直对楼市变化很关注的刚需,吴刚承认这些电话对他充满了诱惑,而迟迟没有行动的原因是,他总觉得还需要再等等,“不少大的开发商都在降价销售。”


      吴刚这么说是有原因的,在刚刚过去的“十一黄金周”中,“金九银十”不但没有如期出现,反而是万科、碧桂园、泰禾等大型开发商都对旗下的一些项目进行了降价销售,幅度最高的甚至达到了30%,从而引发了大量的业主前去“维权”。


       对此,著名经济学家宋清辉指出,业主因为房价下降维权的事情并不正常,按说愿赌就要服输。“房子是商品,必然会受市场波动的影响,导致价格上涨或者下跌,这是由市场规律所决定的必然的现象。”


       宋清辉认为,总有投机者拼命炒房,对市场毫无敬畏之心。“伴随着‘房住不炒’政策效应的渐显,以及房企还债高峰的来临,预计今年将会有更多的城市房子降价。”二三线城市新盘折扣最高6.5折。


       9月29日,万科董事会主席郁亮在南方区域月度例会上强调,万科要以“活下去”为最终目标。仅仅两天后,万科就为“活下去”给出了答案。10月1日,“黄金周”的第一天,厦门万科白鹭郡2号楼开盘,一天之内,206套房源全部售罄,最低售价为278万/套。而据多家媒体报道,厦门万科白鹭郡推出的百余套89-110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万到298万元/套,相当于6折甩卖。


      显然,想“活下去”的并非只有万科,国庆期间碧桂园在江西上饶推出了降价促销措施,并表示“不是全面降价或者是大面积降价,只是在个别城市的个别项目进行了打折促销。这是目前市场环境下随行就市的一个选择。碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作”。

      了解到,在位于郑州市经济开发区的碧桂园天悦项目,精装房源的销售均价为1.85万元/平方米,通过精装改毛坯销售均价也下调约1500元/平方米。另一个同样位于郑州开发区的碧桂园峯景项目也是用相同的方式,将原本销售均价约为1.16万元/平方米的销售单价下调1500元/平方米。而碧桂园在江苏省句容市、安徽省滁州市等三线城市甚至还推出了“首付1成”的促销广告。


      在不少媒体看来,近阶段,打响降价潮第一枪的企业是恒大。因为在8月30日前后,恒大全国在售住宅楼盘就打出了“8.9折”,最低可至“7.4折”的优惠广告,不仅如此,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。而此次,包括成都、厦门、合肥、包头等众多热门城市都在恒大的促销范围之内。


      其实这并不是恒大首次降价。早在今年2月份,恒大就曾推出基础楼8.8折的促销活动,虽然效果并不理想,且促销范围较为有限,但恒大对于提高资金周转率的迫切需求却可见一斑。


       注意到,除万科、恒大、碧桂园、恒大外,融创、泰禾、首开、雅居乐等房企,也在通过不同方式降价促销,以期尽快回笼资金。


       9月20日,泰禾集团的“合肥院子”开始“打折甩卖”,据悉,此次合肥院子从均价2万/平方米降至1.5万/平方米,最低1.3万/平方米。以此计算,打折幅度达25%至35%。


       国庆期间,一则漳州融信某一项目直降8000的消息,同样引起了市场的广泛关注。据了解,融信在漳州的这个项目名为“融信一号府”。在找到的一个关于该项目的认购网页中,写道,“一个月前均价18500,现国庆惊爆价:均价12000,买一层还送一层。”


       开发商否认降价一线城市被波及


       按理说,楼盘价降是喜大普奔的事儿,但是开发商们对此讳莫如深。比如漳州融信日前正式对外回应,降价房源与前期销售的产品有所差异,属正常的市场行为,且房源尚未对外销售。


       万科有关人士在接受媒体采访时,也否认“原价500万元/套,现价278万到298万元/套的说法”,并称“价格不同,只是因为这些房源是国庆期间新推出产品,与此前产品的不同之处在于位置不同,且为极简装修,不带两个车位”,但这些房子的价格出现大幅度的降低却是一个不争的事实。


       没有意外,合肥院子也否认了降价,称这是市场误读,“合肥院子此次是一次正常的节庆促销活动,且只针对个别户型,严格来说只算是当前市场相对冷清情况的一个营销噱头”。


       降价潮的背后,有一点值得注意的则是,各大房企的高负债率。从已经披露的上市房的半年报中,《法制晚报》记者发现,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,其中60家房企资产负债超过80%。其中A股房企34家,港股房企27家。


       太阳城集团甚至出现资不抵债的情况,资产负债率已经高达172.33%。融创中国负债率虽然小幅下降,但是90.52%的负债率仍然居高不下。房企巨头碧桂园的负债率也高达89.85%。


       记者还注意到,此轮降价潮已经波及一些一线城市,虽然在这些城市对于享受降价红有一些限制条件,但位于上海浦东的碧桂园南郡项目,今年8月的销售均价约为3.5万元/平方米,不久前均价一度调至约2.8万元/平方米,降幅超过20%。


       降价虽好,却带动了前业主的反弹,近期在上饶、合肥等地都发生了前业主抗议降价的维权活动,同样的场景在2008年前后的楼市降价潮中也曾经出现。专家观点降价主因是回笼资金


       业内专家指出,开发商降价卖房,受到很多因素的影响,资金的持续收紧是其中一个很重要的因素。此外,四季度新盘的供应量增加也使得开发商出现了降价的做法。“他们希望通过降价来尽快回笼资金,储蓄客源。”


        业内专家认为,这一轮开发商的降价潮中,有些是主动的,有些是被动的,“类似万科、恒大等大型企业的降价应该是主动行为,主要是为抢市场占有率。”业内专家说,其实很多企业的资金链并不是特别紧张,所以从这个角度来讲,开发商还是有比较积极的定价策略,这也是对市场周期表现一个比较灵活的应对。


        关于维权,业内专家的看法是,按照合同来办事很关键,否则就没有章程可循,反而会导致市场交易出现混乱。他说,业主维权要充分尊重原有合同上的条款,价格波动是市场行为,并不能作为开发商违约的依据。


        但业内专家认为,开发商要主动在楼盘质量上做到位,否则会被业主“揪小辫”,如果出现一些“致命点”,就会变得难以应对。“质量过硬就有资本和业主去谈,如果质量出现问题,业主可能就会以房屋质量问题为由要求降价补偿。”

        律师说法开发商有权调价北京市京师律师事务所高级合伙人刘仁堂律师认为,购房者和房产开发商如果已经签订了购房合同,按照我国《合同法》相关规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。


        因此,房产开发商与购房者签订商品房买卖合同属于依法成立的合同,同样应受到法律的保护。购房者购买房产后,因为市场因素导致房产价格的涨跌是正常现象,开发商也有权根据市场情况调节销售价格。


         如果开发商在并不违反合同约定的情况下降价进行销售,没有违背合同法的约定,不应当承担赔偿责任。

但如果购房者在购房合同中明确约定开发商房屋降价销售是违约行为,那么房产开发商就应承担违约责任,赔偿购房者损失。刘仁堂提醒各位签约后担心房产降价的购房者,可以在商品房买卖合同中,明确购房者与开发商就降价补差的约定,开发商如果违约必须承担违约责任,赔偿购房者损失,这也可以避免购房者权益受损。

         总之,依法成立的合同,受法律保护。同时刘仁堂指出,业主在维权的时候如果造成财物损失应当承担赔偿责任。


(房掌柜整理来源自中国房地产报、法制晚报)


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