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重磅!商品房预售制度或临取消!个税房贷利息抵扣细则正酝酿!

2018-10-18 17:44   来源:西安楼市  

过去的一周,有两大消息引发了较大的关注。一是部分省市加急调研取消商品房预售制度;二是房贷款利息或房租等6项个税专项附加扣除细则正酝酿。这两个消息都与今后买房密切相关。对楼市的利弊有哪些呢?



—— 壹 ——


9月21日,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。


广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


广东《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


据悉,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。


通知要求这些地方对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。


商品房预售制度借鉴香港模式,已实行多年,优势很明显,问题也不少。


在未见实物的前提下,仅凭开发商的宣传,买房人就交了所有的购房款,这就造成了交易双方权利与义务的不对等。拿到房子之后,因为房子质量、居住环境等,与前期宣传的效果不一样,去找开发商维权的时候,难以保障自己的权益。虽说可以投诉,但比起现房来说,显得非常麻烦,最后的结果也往往不尽人意。


还有,遇到部分项目烂尾,对买了房、办了按揭的人来说,有苦说不出。房子停在那,按揭月月交,有些业主等着房子结婚,有的业主等着房子孩子能上学,等到黄花菜都凉了,真是欲哭无泪。能够按期交付的房子还好一些。如果竣工验收推迟,交付推迟,是不是产权办理也推迟?甚至有的项目完成,连续几年都办不到产权的大有项目在!


若取消商品房预售制,受伤的购房者解脱了,房企能干吗?房价能降吗?


从发展趋势看,期房预售确实该退出时代的舞台了,它的历史使命也完成的差不多了,今后房地产开发必然告别传统模式,而存量房市场也将改变过去的市场格局。


那么,也就意味着期房预售制所暴露的弊端越发明显,虽然现在还处于讨论阶段,而且仅仅是拟定调整现有的商品房预售制度,但却标志着房地产到了一个全新的时代。


修改相关法律规定,调整商品房预售制度势在必行。


当然,目前,各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上,甚至有的城市高达90%以上,如突然取消预售制,影响的波及面也会很大。对很多房企来说资金链将面临巨大的压力风险,甚至掀起中小房企倒闭潮。


期房预售逐渐退出现有市场,不仅会对开发商的实力提出了更高的要求,也倒逼开发商对房子的质量提出更高要求,小的开发商或被逐渐淘汰,对遏制投机行为,提高房子质量和开发商服务起到重要的积极影响。


取消预售许可制度的话,能降房价吗?


解决高房价问题,并不在于一个期房预售取消。期房销售也好,现房销售也罢,各有利弊。不管采用哪种方法,只要是稳定住房价的方法就是好方法。


而现在取消期房预售也不仅仅是因为房价高,更多的问题在于各种不确定性导致的矛盾纠纷越来越多,而房地产告别高速发展的时代也必须停止这项房地产发展初期的预售制了。




—— 贰 ——


目前,有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。


住房贷款利息税前扣除相当于贷款利率的下调,对楼市整体来看是利好因素,住房租金扣除同样有利于住房租赁市场的发展,可以鼓励有居住需求的群体或家庭进入到住房租赁市场。


据悉,个税专项附加扣除将会采用一定限额或定额标准。住房贷款利息和住房租金抵扣的数额应该相对一致,这有利于实现租售并举、租售公平和一二级市场平衡。


各省、各城市贷款利率或住房租金的抵扣应根据当地的房价水平、房租水平、人均可支配收入水平等指标确定相应的限额或定额标准。


相关人士建议住房贷款利息或者住房租金抵扣应遵循以下原则:一是鼓励刚需购房者贷款利息进入抵扣,因此鼓励首套房贷款利息作为抵扣额度的可能性较大;二是住房贷款利息或者住房租金抵扣应实行从简原则,例如无产权房居民应自动纳入住房租金抵扣的范围,同样,有产权房者则无法享受住房租金抵扣的优惠;三是每个城市的住房贷款利息抵扣或住房租金抵扣应动态调整,特别是租金每年都会上涨,相应的抵扣额度应有所调整。


住房贷款利息或住房租金扣除不是一成不变的,它会随着各地经济发展程度、家庭收入、房地产市场价格变动等因素进行定期调整,以实现扣除的公平合理,促进家庭合理的住房需求和房地产市场的健康发展。


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