房产分销平台的原罪:淘房通倒了,但不会是最后一个

2019-01-07 14:23   来源: 诸葛找房珠海站   作者:诸葛找房资讯中心

  近日,房产分销平台“淘房通”被爆拖欠上千万佣金,企业法人翟锐疑似卷款跑路。

640.webp.jpg

640.webp (1).jpg

  小编从名单中发现,上百家中介公司被淘房通拖欠佣金,少则数万,多则上百万。其中不少珠海中介公司“中招”。

02.png

  对于欠佣的总金额,也是众说纷纭。有的说3000万,有的说9000万。

  资料显示,淘房通的分公司遍及珠海、中山、江门、湛江、郑州、三亚、阳江、青岛。

  该公司公布的2017年成交额超过100亿元,按照3-5个点的提成计算,佣金总额达到3亿到5亿元左右。

  随着事件发酵,涉及的欠佣金额或越来越大。

03.jpg

左四:淘房通企业法人翟锐▲

  从一家中介公司提供的银行流水单看到,“淘房通”企业法人翟锐。其从2017年底开始,不断将对公帐号的钱,转到同姓的翟学富的个人帐户,疑似挪用公款。

  还有中介查到,翟锐在欠佣期间已经离婚,名下财产已经分割完毕。

04.jpg

  农历春节即将到来,淘房通却坑了不少中介从业人员。

  我们不得不反思,淘房通“欠佣门”的发生,是该公司法人的道德问题?还是分销平台模式的原罪?

  淘房通到底为何倒下?

  1)公司快速扩张+市场环境急变。

  淘房通成立于2015年,乘着16年的楼市大行情,快速做大,并把上市作为公司目标。三年间,分公司遍及全国多个城市,甚至拿下网易房产湛江站的代理权,大有向产业链扩张之势。

  然而,其兴也快,其亡也快。2017、2018年,由于调控原因,房地产市场环境骤变,连房企都感到艰难,处于行业下游的分销平台,也自然举步维艰。

  2)开发商结佣周期较长。

  分销平台搭建起开发商与中介之间的桥梁,向上对接开发商,向下对接中介。结佣的周期由开发商决定,而非分销平台决定。

  众所周知,开发商的结佣周期往往较长,如中山某知名房企的结佣周期在1年以上。期间,如果分销平台倒闭或跑路,难免产生经济纠纷。

  3)分销平台进入门楷低,无核心竞争力。

  房产分销平台模式,从开发商手上拿到房源,再分销给中介公司,由其招揽客源,从中分佣。

  该模式进入门槛低。一间办公室,几个有业内关系的创始人,便可以开始打江山。在淘房通之前,也有诸如销冠等同类型公司。

  同时,该模式也无核心竞争力可言。在一个城市做得风生水起,去到另一个城市却迅速败走,难以形成全国性的大型企业。

  如淘房通在珠中地区处于行业前列,一旦去到海南、山东,却发现“强龙难敌地头蛇”。

  曾记得,淘房通高管在2017年的年会上,指出竞争对手销冠“垫佣”的做法必然自食其果。

  没想到,一年后,淘房通也栽在了资金链的问题上。

  后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也。


  以下为业内人士Y先生的投稿《房产分销平台的前世今生》:

  最近淘房通拖欠佣金的事传得沸沸扬扬,大家第一感觉是淘房通不诚实、违背行业道德,翟某就是个骗子。

  倒下的就只有淘房通吗?这些在分销行业都是红极一时的企业。这到底是行业有原罪?还是本来就是个伪命题的行业?抑或就是通过出卖行业道德来获利的模式?我们把行业剖析、还原,让它真实地呈现在我们的面前。

  萌芽阶段

  在行业的最初,并没有单独的分销平台,彼时由个体经纪公司受开发商的委托代理项目,代理公司为了增加单体项目的销售,利用自身分支机构,进行跨城市销售。

  这个行为可追溯到十年前。行业典型的代表就是中原地产,依托当时先进的管理体系和全国地产门店的布局,一时所向披靡。

  当时其他地产公司只能羡慕,或小范围模仿,没有实力进行跨地域性的抢滩工作。中原本想通过此役奠定中国经纪行业霸主的地位,可惜天文数字级的应收款静静的呆在电脑的ERP里,为了保证下个项目的继续合作,维护好甲方的关系,不能告,只有哑巴吃黄连,吞下这苦果,此代价就是错失中国地产行业的黄金十年。

  诞生(分销平台1.0)

  2013年开始,各垂直房地产网站开始通过电商的模式来收取广告费。最早的目的是为了能实现广告费用不被拖欠。按成交量收取,对开发商及网站运营都是比较公平的操作方法。

  各大开发商对此种收费模式非常认可,但任何事物在经历巅峰后,必定坠落。

  随着网站订单减少,此时地产网站唯有联合经纪公司,组团收取电商费用,价格也由两三千飙,升至三两万。

  通过收取的电商费用,转交给经纪公司作为代理销售的佣金。自此,垂直网站开始单独建立一个分销的部门进行商业化运作,搜房网的合作联盟就是此产物。

  发展(分销平台2.0)

  搜房合作联盟有他的局限性,财务系统繁杂,人员编制不及时,项目推启动慢。

  在这样的背景下,销冠应运而生。通过SAAS系统推进项目,从接盘到项目拓展,均有专业的团队进行对接,并加以首付贷等金融产品刺激销售,抢占市场份额。此为分销平台的2.0模式。

  后来,由于国家严控首付贷,竞争平台也相继增加,各地方区域经纪及新房的代理公司也开始读懂这个行业,一并加入战斗,譬如链家的房江湖、世联的房联宝。还有经纪公司独立抢滩,譬如Q房网和家家顺等。

  平台管控经纪公司难度越来越大,无法掌控销售结果,开始或明或暗的建立自有团队进行销售。典型的例子就是搜房的新房电商,还有销冠的员工经纪公司。

  一旦出现既做裁判又做运动员的时候,经纪公司与分销平台的矛盾就开始出现,中小经纪公司开始抛弃这些大型的分销公司。

  同时,国家明令禁止在房产销售过程中,电商额外收取购房者的费用。从开发商的角度,也认为这些平台公司没有直接客户,内场代理抛单严重,严重损害到自身的利益和员工稳定性,逐渐从严管控,按单按量核实,等待银行放款后再结佣。

  上升(分销平台3.0)

  根据此前大型平台发生的问题,类似淘房通的企业开始诞生,将工作做得更加细致,自行开发APP报备系统,完善案场接待人员,建立专业的接盘团队,针对经纪公司一对一的项目培训讲解,单独成立的合同部门,行业讲师培训,强大的财务对接体系等。

  解决了不少行业痛点,在行业内是进步的,摆在前面的问题只剩一个,就是开发商的回佣问题。

  一、丧失电商的前置现金优势,人员成本巨大无法进行持续的资金运营,收取佣金后,需及时抵消各项运营费用,佣金挂账,无法及时支付合作经纪公司。

  二、政策寒冬,中山政府为了表面上控制房价,通过降低网签量、控制网签价格来对房地产市场进行降温,开发商无法获得银行回款,佣金发放平台速度极慢,最长结算周期在两年以上。开发商自身也面临高地价、高成本、高负债等问题。

  因此淘房通的事件绝不会是单一事件,而是大众事件,只是在现阶段爆发。幸好淘房通还没采取基金公司方式进行运营,也就只影响到行业内的合作商。

  金融介入(分销平台3.5)

  后来者已经看到分销平台的回佣劣势,试图通过资本的力量去改变,通过包销、垫佣的方式来进行项目运作。

  为了获得项目的唯一性,有部分公司开始进行包销。也就是跟开发商谈好一个底价及税费承担,支付500万至1000万的保证金,在一定时间内对开发商的项目,进行独家销售工作。

  这个对于平台公司而言,是可以保证在合作期间收益,并且保证佣金支付及公司内部人员的运作。对于开发商而言,并不一定能代表房产能完全销售出去,这个也影响了开发商对回款需求,但至少高额的保证金,能让分销平台竭尽全力去推进他们的项目。

  分销平台并没有那么多现金,一个项目需求500万保证金,意味着十个项目就是5000万。所以金融机构就可以作为乙方出现在项目合同里,金融机构负责保证金发放,分销平台负责还资金利息给金融公司。因为开发商佣金账期过长,平台公司同样通过此手段进行垫佣,但此时开发商的负债压力,已经转移至平台公司。

  分销平台4.0

  平台公司发现,项目是做了,佣金是结了,税也交了,就是不赚钱。

  开发商也发现,保证金收了,可销售还是上不去。

  平台公司开始寻找基金公司,寻求更大的突破,保底销售应运而生。

  保底销售跟包销有很大的区别,包销只是包,平台公司不会因为销售差而损失一分钱保证金,保证金会原路退回到金融机构,只是亏算点利息罢了。

  可包销通常的法则是保底完成货值20%。也就是说货值10亿的项目,平台公司需要通过基金公司支付2亿来买项目,这钱开发商不退。

  虽然说国家在严控房地产市场,可地方政府的高地价战略还是让基金公司及平台公司看到了希望。还有就是平台公司对项目前期的议价能力,足够吸引基金公司去进行风险对冲。

  对于平台公司而言,也就在合约期中支付2亿的利息而已,但他能控制整个项目的销售、定价等一系列操作,平台公司能获得更大的利益。

  而对于基金公司,最坏的结果就是低价收购了这个项目20%的房产。

  以上所有的理论,是建立在房价还在上涨或者平稳发展的情况下,倘若出现大规模房价下跌,将会是中国版的“雷曼事件”。


  下面我们请来陈律师讲一下关于淘房通“欠佣门”的申诉方案:

  小诸葛:陈律师您好,就淘房通事件,经纪公司如何能追回佣金?

  陈律师:是这样的,根据A经纪公司提供的资料,证据比较难判断,因为所有的资料均为微信图片影像,另外纸质版的资料也只是一份框架合同,并没具体约定项目的名称、佣金、金额等信息,单凭这份合同是比较难成立。

  如果能同时获得开发商与淘房通的成交清单,及淘房通内部有效的成交财务纪录文件,有效力的成交纪录单据(带淘房通公章或财务章),这样就能获得法院的支持,胜诉的几率比较大。

  但如果淘房通公司账上已经没有资金,哪怕胜诉,也会涉及到执行的问题,这个还是比较难处理。

  小诸葛:如果让开发商把剩下的佣金,直接支付给经纪公司,这样的做法可行吗?

  陈律师:开发商并没有跟各家经纪公司签署任何委托代理销售的合同,开发商不可能直接给经纪公司支付佣金。

  一旦开发商对此支付,事件平息后,淘房通有权力再次起诉开发商,要求执行佣金的支付。

  在这个过程中,开发商面临双重支付的风险。开发商可能要求政府有关部门出具相关证明,其中最关键是需要淘房通法人翟某签订开发商代支付证明。

  小诸葛:感谢陈律师的解答。

  (以上观点仅供参考,不代表本网站立场)

wenmo.jpg

相关阅读