11月郑州房产月报:新房推房量环增近4成 二手房最高降价10万元/套

2018-12-10 11:58   来源: 诸葛找房  

   概  述   

11月全国各地在供地计划压力下,土地供应持续放量,保持相对高位;土地供应的持续放量并没有带动成交面积上涨,11月土地成交面积同环比双双下跌,仅一线城市成交额上涨。临近年底,房企加速推盘,带动30个重点城市新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价连续3月下跌,各等级、各区域城市均价环比均下跌,二线城市跌幅扩大明显。

11郑州土地市场供应土地规划建筑面积下滑幅度较大,成交额环比大幅上涨,但均是底价成交,溢价率为0;11月郑州无论是开盘项目还是推房量都有所上涨,但平均去化率不及10月;11月份郑州市二手房挂牌价为16004元/平方米,环比下跌1%,挂牌价连续4个月下跌。挂牌房源方面,3居室挂牌量最多,占比达44%。

11月诸葛找房联合阿里拍卖发布线上拍卖市场数据研究报告,从线上拍卖市场角度反应房产市场情况。报告数据显示:郑州线上拍卖市场共计成交195套,住宅占比67%。线上拍卖成交房源均价10571元/平方米,平均溢价率11.75%。金水区线上拍卖成交房源最多,高达90套。成交房源100万以下最受欢迎,占比近50%。

【全文分为三部分讲解:郑州市场分析、郑州线上拍卖市场分析和全国市场分析,各位看官自取】

Part 1 全国市场分析

1.1 一线城市土地成交额持续上涨,二线、三四线城市土地市场持续低迷,均连续4个月下滑

受供应放量的带动、北京土地市场集中拍卖,一天成交316亿元,以及房企对一线城市市场长期看好,一线城市土地成交额上涨最为明显,环比上涨50.91%、同比上涨9.66%。二线、三四线城市土地成交额均已连续4月下滑。

1.2 新房:30个重点城市11月新建商品房成交套数及面积同环比双双上涨

11月,30个重点城市新建商品房成交套数15.84万套,环比上涨18.21%,同比上涨11.73%;成交面积1657.05万平方米,环比上涨19.23%,同比上涨10.31%。新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。从11月重点城市新房成交走势上可以看出,临近年底,房企加速推盘,以及采取更加主动的营销策略,带动成交量上涨。

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.3 二手房市场:11月100城市二手住宅挂牌均价降至15268元/平方米,连续三月下跌且跌幅持续扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年11月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15268元/平方米,环比下跌0.3%,连续三月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

Part 2 郑州市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 陈砦、枣庄、西韩砦城中村改造规划获批 将规划建设多所学校

11月5日,郑州市金水区陈砦城中村及片区改造控制性详细规划、枣庄城中村改造控制性详细规划、西韩砦城中村及片区改造控制性详细规划,均已获得郑州市政府批复。据郑州市城乡规划局公布的信息,陈砦城中村改造中将预留有5块中小学用地,枣庄原址明鸿路与东明路交叉口西北角,将预留出一大块土地,作为小学建设用地,西韩砦改造中也将配套建设一所12班规模的幼儿园。

02 规范改进公积金提取 郑州有了新举措

为保证住房公积金优先支持缴存职工的基本住房需求,打击骗取、套取住房公积金的行为,郑州市住房公积金管理中心近日出台了规范改进公积金提出政策的有关通知。通知要求,职工与单位解除或终止劳动关系提取住房公积金,应当先封存6个月且封存期间未在异地开户缴存,可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额,并注销住房公积金账户。职工退休提取,不受账户封存时间限制……该通知自11月10日起实施。

2.1.2 行业动态

01 国家中心城市指数首次发布 郑州为潜在的国家重要综合中心

11月3日,2018中国城市百人论坛秋季论坛在郑举行,主题是“一带一路”倡议下的国家中心城市建设。论坛首次发布了“国家中心城市指数”,郑州等9城市为潜在的国家重要综合中心。

02 郑州910个工地停工 未经批准不得复工

按照秋冬季大气污染防治攻坚动员会要求,近期,市控尘办组织对全市施工工地“八个百分之百”落实情况及工地完善信息情况进行了专项督查。对存在视频监控不到位、施工围挡不到位、主要道路硬化不到位、车辆冲洗设施不到位等硬件不到位问题及工地信息数据不完善问题,依据“一票停工制”有关规定,共计被实施停工整改的工地910个。

03 郑州明年再添新地标 金水市民公共文化服务中心将建成投用

位于郑州市金水区三全路与香山路交叉口的金水区市民公共文化服务活动中心主体结构已经封顶,预计2019年下半年全面建成投用,其建成后郑州北部地区将再添新地标。金水区市民公共文化服务活动中心项目位于金水区北部,该项目总征地面积129亩,净占地面积98亩,总建筑面积18.2万平方米,其中地上9.6万平方米,地下8.6万平方米,项目总投资约13.3亿元(不含征地及后期二次装修费用)。包括便民服务中心、图书馆、档案馆、体育馆、文化馆、科技馆和青少年活动中心。

2.2 土地市场解读

2.2.1 11月土地供应量减少,溢价率降幅明显,均底价成交

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应土地规划建筑面积面积与成交规划建筑面积波动均较大。11月全部土地供应规划建筑面积为132.10万平方米,成交土地规划建筑面积为226.85万平方米。11月供应规划建筑面积环比降低,成交土地规划建筑面积有所增加。

从近一年来的土地市场住宅用地成交金额及溢价率上来看,土地市场溢价率持续降低,11月土地成交总额溢价率为0,全部底价成交。

2.2.2 11月郑州、荥阳土地成交共计100亿元,溢价率为0

2.2.3 华侨城都市置业竞得三块地,正商首入上街


成交地块总结分析

①11月成交地块较多,26宗土地成交,4宗流拍

②继10月土拍均以底价成交后,11月土拍市场依然低迷,据诸葛找房统计,成交的26宗地块均以底价成交

③从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,平均单块成交使用面积在55亩左右,超100亩的地块仅6宗

地块位置地图标志

2.3新房市场解读

2.3.1 郑州11月开盘项目31个 平均去化率68%

据诸葛找房统计,11月郑州开盘项目31个,推出房源量10194套,去化6927套,平均去化率68%。

环比上月,11月郑州无论是开盘项目还是推房量都有所上涨,但平均去化率不及10月。郑地美景东望延续了10月的高去化率,11月25日再次开盘,去化率100%,是11月唯一一个开盘日清的楼盘。

2.4二手房市场解读

2.4.1 11月份郑州二手房挂牌量涨价跌,环比小幅下跌1%

11月份郑州市二手房挂牌价为16004元/平方米,环比下跌1%,挂牌价连续4个月下跌。购房者积极性明显下降。随着调控的持续和深化,二手房市场整体趋于平稳。

从单月挂牌价趋势来看,11月郑州挂牌价呈现下滑趋势,整个月份均价16000-16200元/平方米范围内波动,月末降至16000元/平方米以下。

2.4.2 11月郑州二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万占比达27%,相比上月增加1个百分点,其次为100-150万房源,占比26%,两者占比超5成。

二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平方米占比最多,为34%,相比上月无明显变动,60平房源占比降低1个百分点,140-200平方米房源占比降低1个百分点。

从二手房挂牌房源居室分布来看,3居依然占比最多,占比44%,环比上月降低1个百分点;其次为2居,占比28%,两者占比超7成。

2.4.3 郑州各区二手房挂牌价趋于稳定,挂牌量有所上涨

从城区挂牌均价来看,各区价格环比有所下降。其中,降幅最大的是中牟(10304元/㎡),环比下跌1.52%。环比涨幅最高的是二七区(14982元/㎡),上涨1.56%。

从城区挂牌量上来看,金水区以29194套领先,是第二位中原区的2.7倍。环比来看,各区挂牌量都有不同程度的上涨。

2.4.4 11月份二手住宅日均涨降价房源环比上涨

从降价房源量上来看,11月份郑州降价房源量较为稳定,单日降价房源量高达861套,日均降价房源量在574套左右。

从涨价房源量上来看,11月份郑州涨价房源量较为稳定,下旬有所减少。11月日均涨价房源量在82套左右,环比上月涨价房源数增多。

2.4.5 金水区降价房源高居榜首,11月累计降价房源5万余套

从各城区降价房源量来看,11月份共有16291套降价房源,金水区降价房源量最多,6117套,环比上月降价房源量有所回落;其次中原区,降价房源量为2305套。

2.4.6 降价房源量TOP20小区

2.4.7 热点城区挂牌量普遍上涨,价格略有下降

2.5 租赁市场解读

2.5.1 金水区租金最高,为30.31元/m2/月,各城区租金价格差异不大

郑州各城区租金价格差异不大,金水区以30.31元/m2/月的租金价格高居首位,管城区其次,租金为26.87元/m2/月,各城区租金价格分布梯度不明显。

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算

Part 3 郑州拍卖分析

1、11月郑州线上拍卖住宅占比近7成,100万以下房源占比增加6%

01、11月郑州房产线上拍卖市场成交195套,从物业类型来看,住宅成交130套,占据线上拍卖房源的67%,环比增加了15个百分点,商业线上拍卖占比仅为6%,下滑了5个百分点。

02、从价格区间看,100万以下房源占比最多,高达46%,环比增加了6个百分点,其次是100-150万房源,占比23%,环比下降了3个百分点。

03、从各城区线上拍卖市场成交情况来看,各城区房源差距较大,金水区以90套成交遥遥领先,相比之下,郊区成交极少,11月郑东新区线上拍卖无成交。

04、从11月份分城区线上拍卖市场成交房产溢价率趋势上来看,各城区溢价率差距较大。11月溢价率最高的是金水区,溢价率15.38%,二七区以15.07%的溢价率紧随其后,新密市和登封市溢价率均为0。

溢价率=(成交价-起拍价)/起拍价

05、11月线上拍卖房产竞争度TOP10。

2、郑州线上拍卖市场成交量价齐跌,成交套数下滑14%

01、从线上拍卖市场成交趋势分析发现,成交均价从上月开始呈现下滑趋势,11月连续两个月连跌,成交套数比上月减少了32套,下滑14%。

02、从10月线上拍卖成交价格段分布来看,100万以下房源占比46%,环比10月上涨15%。100-150万房源占比为23%,环比上月下滑5%。市场仍以刚需客户为主,其他价格区间占比均有所下滑。

03、从线上拍卖市场成交房产溢价率趋势上来看,郑州溢价率波动较大,但一直稳定在10%-15%之间。11月平均溢价率为11.75%。

溢价率=(成交价-起拍价)/起拍价

从阿里拍卖近半年整体数据可以看出,刚需型住宅是成交主力,11月线上拍卖成交量价虽均呈现下滑趋势,但对热门线上竞拍小区来说,成交价保持平稳,溢价率保持较高水平。

以上数据来源:郑州建委、诸葛数据研究中心、阿里拍卖

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