12月郑州房产月报: 年底冲刺!新房去化加速 二手房挂牌量价齐跌

2019-01-11 12:56   来源: 诸葛找房  

 概述 

年底冲刺,12月全国土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大。

12月份郑州土地供应面积以及成交金额均有所增加,底价成交居多,住宅溢价率最高56%;12月郑州无论是开盘项目还是推房量都有所减少,但平均去化率高出11月3个百分点;12月份郑州市二手房挂牌价为15841元/平方米,环比下跌1%,挂牌价连续6个月下跌。挂牌房源方面,3居室挂牌量最多,占比达44%。

一、全国市场分析 

1.1  一线城市及二线城市受调控政策影响明显,土地成交额均呈现不同程度回落

12月份,为完成全年供地计划目标,各等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

1.2  新房:年底冲刺,新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

从12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺,房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。

数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.3  二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

100个重点城市二手住宅挂牌均价及环比

数据来源:诸葛找房

二、城市市场分析 

2.1  政策解读

2.1.1 城市政策

01 管南小李庄车站启动设计,郑州“四主多辅”车站格局即将形成!

12月4日,从管城区政府采购网获悉,《郑州市管族回城区小李庄火车站周边地区城市设计规划项目招标公告》正式对外发布。公告显示,郑州市中心的铁路客运站的普速客运功能将搬迁至管城区(原小李庄货运站)。这意味着,此前疯传的郑州火车站普速客运功能将迁移至小李庄站的消息终于尘埃落定。小李庄火车站有望成为第二个“郑州站”,其辐射的管南区域也将迎来“爆发式”发展。

02 郑州停车场专项规划出炉 计划新建停车位30余万个

12月10日,郑州市城乡规划局对《郑州都市区主城区停车场专项规划》进行批前公示按照计划,到2030年郑州市将规划新建33.04万个停车位。在路外公共停车场规划方面,未来主城区将规划刚性停车场760处,用地面积494.66公顷,停车泊位27.31万个;规划半刚性停车场120处,用地面积203公顷,停车泊位5.73万个。

03 郑州西区CCD最新规划公示  四个中心主体结构已基本完工

12月中下旬,引领郑州西区发展的CCD又有新动静。首先是12月18日,涉及“四个中心”(奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心)的规划进行批后公示;其次是,四个中心建设又有了新的进展,目前主体结构已基本完工,常西湖新区CCD领先腾飞指日可待!

2.1.2 行业动态

01郑州地铁5号线空载试运行 预计2019年上半年开通

12月29日,郑州地铁5号线顺利开始空载试运行。这标志着5号线正式由建设阶段进入筹备开通阶段,预计2019年上半年可开通载客。

郑州地铁5号线是郑州市地铁线网规划中唯一一条环线,全线长40.4公里,共设车站32座,其中换乘站18座.将和1号线、2号线共同形成“一横一纵一环”呈“申”字形的轨道交通路网格局,不仅覆盖主要城市功能区,而且可以在环线截留外围乘客,有效地减轻城市中心的交通压力。

02 郑州已分配公租房71169套,剩余8000余套房源正分配

郑州住房保障和房地产管理局最新发布的信息显示,截至2018年12月,我市已分配公租房71169套,其中列入省台账项目56569套。在已分配的项目中,剩余8000余套零散房源正在分配中。分别为:金水区1742套、二七区818套、惠济区423套、高新区1606套、郑东新区2784套、管城区846套。

2.2 土地市场解读

2.2.1  12月土地供应量环增1.05倍,溢价率小幅回升

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,土地供应量波动较大,差异化明显。12月土地供应总规划建筑面积为481.85万平方米,成交土地规划建筑面积为272.14万平方米。

环比11月,郑州土地市场12月供应以及成交规划建筑面积均有所增加,尤其是供应规划建筑面积,环比增加1.05倍。

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

从近一年来的土地市场住宅用地成交金额及溢价率上来看,郑州土地市场溢价率持续走低,12月小幅回升,土地成交溢价率为6.71%。

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.2.2 12月郑州土地成交共计76.9亿,住宅溢价率最高56%


2.2.3 双湖科技城2宗地揽金13亿,美的首入郑州

成交地块总结分析

01  12月土地拍卖数量较多,16宗住宅、商服用地全部成交。

02  12月郑州土地市场低迷,底价成交依然是主流,仅2宗地块高出起始价成交,溢价率最高56%。

03  从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,平均单块成交使用面积在52亩左右,超100亩的地块仅2宗,面积最大的地块为134亩。

地块位置地图标志

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.3 新房市场解读

2.3.1 郑州12月开盘项目24个 平均去化率71.2%

据诸葛找房统计,12月份郑州有24个项目开盘,共计推出6043套房源,成交4303套,平均去化率71.2%。

环比11月,12月份郑州开盘的项目数量以及房源量均有所下降,平均去化率环比上涨3%,据统计近4成的项目去化率都超过了90%。

各区域新推房源量差异化明显。12月推房量最多的区域为金水区,1380套房源,平均去化率63%;其次是中原区(1144套)房源,平均去化率59%。

楼盘去化差异明显。郑地美景东望、城南正荣府等5个项目开盘当天就售罄,去化率高达100%。而正弘中央公园的去化很不理想,以16%的去化率排名最末,这与项目定价、产品、前期蓄客量等有很大关系。

2.4二手房市场解读

2.4.1 12月份郑州二手房挂牌价连跌6个月,环比11月下跌1%

12月份郑州市二手房挂牌价为15841元/平方米,环比下跌1%。进入四季度以来,郑州二手住宅挂牌量有所回升,挂牌价却已连续下跌6个月,购房者观望情绪浓厚,市场下行明显。

数据来源:诸葛找房

从单月挂牌价趋势来看,12月郑州挂牌价有涨有跌,整体呈现下滑趋势。单日挂牌价在15600-16000元/平方米范围内波动,房价最低点出现在12月23日,当天二手房挂牌价15610元/平方米,俨然有突破15600大关的趋势。

数据来源:诸葛找房

2.4.2 12月郑州二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万房源占比最多,高达27%,100-150万房源紧随其后,占比26%,与上月持平。仅这两个价格段房源加起来占比就超过了50%。其他价格段房源占比,与上月相比,无明显变动。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平方米占比最多,为35%,环比上月增加1个百分比,其次是60-90平米房源,占比27%,与上月相比无明显变动。占比最低的是200平米以上房源,为4%。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,占比最多的依然是3居室,为44%,其次是2居室,占比28%,环比上月,房源数量上有小范围波动,但整体分布情况并无明显变化。

数据来源:诸葛找房

2.4.3 郑州各区挂牌二手房源量价齐跌

从各城区二手房挂牌均价来看,除中原区和管城区以外,12月份郑州各区域价格均有所下降。其中降幅最大的是郑东新区(24272元/㎡),环比11月下跌3.5%。涨幅最大的是中原区(14405元/㎡),环比上涨0.7%。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,位于前三甲的依然是金水区、中原区以及郑东新区。其中金水区挂牌量最多,28537套,环比11月减少2%。从整体上来看,12月份郑州二手房挂牌量小幅下降。

数据来源:诸葛找房

2.4.4 12月份二手住宅日均涨降价房源与上月持平

从降价房源量上来看,12月份郑州降价房源量波动较大,单日降价房源量最高达1378套,最低为279套,日均降价房源量在574套左右。

数据来源:诸葛找房

从涨价房源量上来看,12月份郑州涨价房源量较为稳定,下旬有所增加。单日涨价房源量最高122套,最少39套。12月日均涨价房源量在82套左右,与上月持平。

数据来源:诸葛找房

2.4.5 金水区降价房源高居榜首,12月降价房源共1.7万余套

从各城区降价房源量来看,12月份共有17191套降价房源,环比上月增加0.5个百分点。其中金水区降价房源最多,6548套;其次是中原区和郑东新区,降价房源量分别为2270、2074套。

数据来源:诸葛找房

2.4.6 降价房源量TOP20小区

数据来源:诸葛找房

2.4.7 热点城区挂牌价普遍下降,房源量略有减少

数据来源:诸葛找房

2.5 租赁市场解读

2.5.1 金水区租金最高,为29.89元/m2/月,各城区租金价格差异不大

郑州各城区租金价格差异不大,金水区以29.89元/m2/月的租金价格高居首位;管城其次,租金为26.72元/m2/月;租金价格相对最低的是中原区,24.38元/m2/月。各城区租金价格分布梯度差异不明显。

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算

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数据来源:诸葛找房

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