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“金九”商品房以价换量策略显成效,开发投资增速持平,房企到位资金改善

2019-10-18 13:40   来源: 诸葛找房数据研究中心  

国家统计局发布2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,1-9月房地产市场整体平稳,销售面积在以价换量策略9月单月实现增长,全年累计降幅收窄至1%,销售回款改善了开发企业现金流,到位资金率从上月的6.6%增至7.1%;销售保持较好水平,也稳定了开发企业投资信心,新开工面积增速和施工面积增速虽有回落但幅度较上月收窄,开发投资增速整体与上月持平。

从最近几个月数据来看,全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降,简单测算,9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%,比7月下降2.85%,以价换量策略取得了9月销售数据的好转。

从开发企业到位资金情况来看,销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式,1-9月,定金及预收款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,较1-8月均有明显上涨,推动开发企业到位资金上涨7.1%,增速加快0.5个百分点。但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅有3.5%,显示出开发企业融资环境进一步收紧,资金压力仍非常大。

预计4季度,开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略,房地产销售将保持平稳,全年销售数据将与去年持平或小幅下降;融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或进一步下降,开发投资增速在当前水平略有下降。

具体解读如下:

一、开发投资增速持平,房企新开工节奏降幅收窄

2019年1—9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1—8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.6%,比重较上月上升0.1个百分点(图1)。房地产开发投资增速连续4个月回落后,本次首次持平。

图1:全国房地产开发投资增速及1-9月投资额

1—9月份,东部地区房地产开发投资51680亿元,同比增长8.6%,增速比1—8月份回落0.2个百分点;中部地区投资20481亿元,增长10.0%,增速加快0.2个百分点;西部地区投资21754亿元,增长16.2%,增速加快0.2个百分点;东北地区投资4093亿元,增长9.9%,增速加快0.2个百分点。除东部地区开发增速回落外,其他区域均有所上涨,且均加快0.2个百分点。

1—9月份,房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米,同比增长8.7%,增速比1—8月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积583683万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3个百分点。其中,住宅新开工面积122308万平方米,增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米,下降8.6%,降幅收窄1.4个百分点。其中,住宅竣工面积33084万平方米,下降8.5%。7月30日中央政治局后,市场环境严峻,购房者观望情绪浓厚,利率换锚后整体利率上升,进一步延缓购房者入市步伐。加之金融政策持续收紧,房企融资难,开发企业的投资预期持续降低。虽然新开工及施工面积增速持续下滑,但本次增速降幅收窄,开发投资连续4月下滑后持平,主要得益于金九销售好转略微改善开发企业的投资信心。

1—9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1—8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

二、以价换量策略成效初显,商品住宅销售面积增速上升

1—9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长1.1%,办公楼销售面积下降11.0%,商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。(图2)2019年以来销售面积增速一直处于负增长,近期降幅有所收窄。9月开发企业为快速回笼资金,采取以价换量的策略。9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%,比7月下降2.85%,以价换量策略取得了9月销售数据的好转。

图2:全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

分区域看,东部、东北地区商品房销售面积继续好转,降幅分别收窄0.7、0.8个百分点;中部地区商品房销售面积微升,增速于1-8月持平;西部地区销售良好,增速加快0.7个百分点。

9月末,商品房待售面积49346万平方米,比8月末减少438万平方米。其中,住宅待售面积减少293万平方米,办公楼待售面积增加5万平方米,商业营业用房待售面积减少133万平方米。商品房待售面积持续减少,一方面受受竣工面积持续下降,房屋交付规模缩小影响,另一方面,金九销售市场好转加快了去化速度。

三、房地产到位资金改善,增速加快0.5个百分点

1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1—8月份加快0.5个百分点。(图3)其中,国内贷款19689亿元,增长9.1%;利用外资104亿元,增长1.4倍;自筹资金42024亿元,增长3.5%;定金及预收款43877亿元,增长9.0%;个人按揭贷款19900亿元,增长13.6%。(图4)

房地产到位资金增速自5月开始持续收窄,本月增速止跌回升,销售售回款是开发企业现金流改善的主要方式,1-9月,定金及预收款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,较1-8月均有明显上涨;此外,本月利用外资翻1.4倍,比上月增速上升10%,但由于当前利用外资的额度低,对房企资金改善的作用不大,随着国内开发贷款的持续收紧,预计越来越多的房企采用外资融资充裕企业现金流。

图3:全国房地产开发企业本年到位资金增速

图4:各渠道到位资金及变化情况


附件:

表:2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况

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